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ゴミはゴミ以下にはならない

セミナー定員まで22名!
前回のふんどし&ポールさんのセミナーの時に北海道からお越しいただいた方から今回も申込をいただく。
旅費だけでも結構かかると思いますw

ありがとうございます。

他にも遠方からお越しいただく方がたくさんおりますので、少しでも楽しんでいってもらえるよう運営としても頑張りたいと思います。

ふん様もポールも前泊だろうし前夜祭やりますかw
必殺さんの日程がわかりませんが、希望者が多ければ企画するのでコメントください!

お申込みはコチラから!!!




さて、先週30万で購入した立地そこそこの平屋(ボロ)に入居者がつく。

最近はタダ、もしくは激安で仕入れたボロ家を最低限住めるレベルに手直しして、生活保護に賃貸することにハマっています。
ハマっているというより、この手のボロ物件の引取依頼が増えて必然的にこの手法でしか捌けなくなりました。
ただでさえ仕事をしたくないのに、案件毎に時間を割いてられませんw

この手法の素晴らしいところ
・手間がかからない(一番重要)
・資本が要らない
・土地がまともなら共担要員になる
・客付けするだけで100~300万程度のキャピタルゲインが期待できる
・リスクは極めて限定的でありながら超高利回り


ちなみに新潟市の単身保護世帯の家賃上限は35500円ですので、敷礼1ヵ月を含めた初年度の受取額は497000円です。(厳密に言えば敷金は収益ではありませんがCFの観点から)
つまり物件金額+契約書印紙(たいてい200円w)+固都税+仲介料(謝礼)+登録免許税+取得税+簡易リフォーム・掃除の総和が概ね50万以内であれば、投じた資金を1年以内に回収できるという訳です。

ここで注意しなければならないことは、一言で「生活保護」といってもそこには様々なランクがあり、保護を積極的に受け入れる大家(彼らは保護を「準公務員」と呼びますw)の増加により、「上流階級」の入居獲得が容易ではなくなったということです。

「選択肢」を得た上流階級がタダ同然で引き取ったボロ家に現況のまま借り受けてくれることは期待できませんので、客層は自ずと一般の大家さんが引き受けできない「下流階級」まで間口を広げなければなりません。(ここでは彼らに敬意を表し「たまねぎ戦士」と呼びます)


「他に行く所のないオニオンナイトちゃんをボロ家に住まわせてボロ儲けなんて、典型的な貧困ビジネスだ!」と考える人がいますがそれは大きな間違いです。(じゃあオマエが新築建てて受け入れてやれと言いたいw

貧困ビジネスとは単に貧困層をターゲットにしたビジネスということではなく、「貧困からの脱却に資することなく、貧困を固定化するビジネス」であるからです。(wikipediaより引用w

不動産業界でいうなら、ゼロゼロ物件を謳っておきながら入会金や生存確認費用wなんか徴収してる会社ですねw

同じ貧困層を相手にする商売でも、ワタクシのやっていることは生活基盤を作ることができない人に「機会」を与えるソーシャルビジネスであると自負しておる(正当化乙w

そもそも何故一般の大家さんが受入れできないかというと、家賃滞納や夜逃げのリスクが大きいからに他なりません(リフォームしたお部屋に3カ月未納のまま居座られた挙句、膨大な動産を残して夜逃げされたんじゃ目も当てられません

たまねぎ戦士を相手に、「極めて限定的なリスク」での運営を実現するには、失うものがない相手に対して、失うものがない物件(残置物満載など)をあてがうしかありません。
(以前、残置物満載の区分を現況貸ししていたら、半年後に入居者が逮捕されたものの部屋はオシャレなブティックのように様変わりしていたことがありましたw)

「ゴミはゴミ以下にはならない」というM島さんの名言を思い出しますw

人生はいつだってファイナルファンタジー。
最初は弱い「たまねぎ戦士」ですが、いつかジョブチェンジして自立できるよう人生の足場を提供できればと思います。


さて、ローリスクでありながら高い収益性と社会貢献を兼ね備えたこの手法ですが、再現性という面で2つの大きな課題が残ります。

・タダ同然で入手できる物件をどのように見つけるか
・ほぼ現況のままどのように客付けを行うか

次回、共通のヒントをもとに二つの課題について考えていきたひ。

それではまた!


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【長文注意】マクロ的思考は森ばかり見て木を見ず!

おはようございます。

セミナー募集開始した手前、定員いっぱいになるまでは真面目系ブログで更新頑張ろうこと、レイシーです。
定員60名、あと26人ですw

最近、新聞やネットニュースでも過熱するアパートローン残高や、実需に見合わない賃貸住宅着工件数(=空室)の増加、それに伴う一括借上トラブルなどの記事を目にすることが多くなりました。(昔から言われてますがw

先日のテレビニュースでも、当初月42万のサブリース契約が10年後に14万になり、数千万の債務を残して市場から退場を余儀なくされた高齢者の悲痛な叫びが特集され、世間の注目の高さを窺い知ることができます。
(このスキームで誰が儲かり、誰が養分となるのか考えれば相続税対策を除いていかに馬鹿げた投資かは中学生でもわかりそうですが、さも被害者のような物言いには笑いましたw

一方、実需と大きく乖離する新築供給戸数の根本的な原因は相続税評価の方法にあり、改めて政府の介入(各種補助金・規制強化・税制優遇・関税etc)するところにロクなことはないと感じる今日この頃です。。
社会保障や治安維持といった最低限必要なものだけ頑張ってくれれば効率的で素敵な社会になり、無駄な歳出(公務員)も減らせるんじゃないかと思います。
レッツ最適化!めざせ小さな政府!


などと偉そうに政治を語っておりますが、政府の介入により生じる歪みに儲けの源泉があることも事実です。(空室だらけでもOKな節税アパートとか、それを格安で狙うハイエナ投資家とか

ワタクシの主戦場、生活保護も然り。

パンピは敷礼なし25000円のお部屋が、敷1礼1の35500円でついちゃいます。(もちろん代理納付つき♡
マーケットメカニズム完全無視で高く客付けできるなんて行政様のおかげやで!




まあAD3カ月払うので契約金は入りませんが・・・(日割り分足りないから差額持ってきてとかマジでやめろやw

5人に1人はAD回収する前に身柄を回収されますが(無銭飲食で即実刑とかもうね・・・




目から汗が止まらないので話を戻します( ;∀;)

これらの不動産賃貸バブルの記事についてネットユーザーのコメントをみてみますと
「少子化で人口減少のリスクがあるのに不動産投資に参入しようとするやつはバカ」
「絶対にやってはいけない投資」
などと罵られておりますw

感覚的にも投資経験のない大多数の人が同じようなことを考えていると思いますし、このようなアレルギー持ちの身内を説得することが参入障壁になっていたりします。


「少子化で人口減少のリスクがあるのに不動産投資に参入しようとするやつはバカ」

一見すると当たり前のように聞き流してしましまいそうですが、実はコレは大きな間違いです。

人口ピラミッドや出生率等から将来の人口推移を推し測ることは容易で、統計的に人口が減少することは確実なのに、リスク(=不確実性)など心配する必要がないからですw

小学生でも知っていることを市場が織り込んでないハズがあるまいてw
(大〇建託やレ〇パなどの地主向け節税アパートの乱立だって織込み済みさ!)

きっとトヨタの株価が下がっても
「若者の車離れが加速してるのに自動車関連買うヤツはバカ(ドヤァ」
とか後出しジャンケンで言ってるんだと思います。

そんな人達を黙らせる魔法の一言がある。
「なるほど~全力で空売りすれば一瞬で億万長者ですね(にっこり」
無論、彼らに実行する勇気も財力もないw


ここから本題ですが、賃貸経営において「マクロ的な視点」で投資判断をすることはインテリっぽいのですが、役に立たないどころかやや危険です。

例えば、「人口が減っていく中で安定して入居者を維持できるか?」などと本気で心配している人に賃貸経営はオススメしません。

なぜなら「入居者の維持=運営の維持」なのでちょっとした空室率の増加で持ち出しが発生するクソ物件を検討しているパターンが多く、一般人の思考回路同様、自分の運用成果が市況や外部要因によって左右される「投資」と(意識しているかは別として)思い込んでいるからです。
このような人達が市場で真っ先にクソ物を嵌め込まれて養分になるのだと思いますw


「木を見て森を見ず」という諺がありますが、重要なのは保有物件エリアの空室率や日本の人口ではなく、自分の物件の稼働率であり、不動産賃貸業の世界では全く当てはまりません!

賃貸経営者にとって「満室」というのは枕を高くして寝れる唯一の状態であり、それが当たり前でなければなりません。(放置物件抱えてるくせにとかやめてあげてw

「そうは言っても自分の物件を満室維持するには、将来的な人口の動向が少なからず影響するんじゃない?」という声が聞こえてきそうですが、それは「相場の価格」で購入した物件を「相場の価格」で貸し続けようとするときに心配することです。

例えば物件価格2000万円、年収200万、想定利回り10%という中古クソ物件を運用して、大規模な資本的支出をせずに10年後も同等の利回り・入居率を維持できるかというと厳しいです。
こんなとき、人は10年後の「不動産市況」「融資情勢」「エリアの需給バランス」などわかりもしないことに頭を悩ませながら投資として適格か否か判断を下します。

ここに主体性を失い、運用成果を市況に委ねた思考停止投資家が誕生しますw
こんな人が希望の船エスポワールに乗ったら一瞬で星を3つ失い、別室行きです。

先ほどの例で極論をいえば家賃を相場の半値にすれば、さすがにその物件は引く手あまたで入居者を選びたい放題なので10年後にエリアの空室率が20ポイント下がろうが、多少劣化・陳腐化が進もうが全く関係ありません。

利回りが5%になる?

それならその分安く買えばよいだけです。
家賃が半額なら指値も半値などとヌルイことを言ってはイケナイ。
ここは思い切って10分の1、200万で買いませうw

するとどうだろう?
どうあがいても満室必至の利回り50%物件ができあがりです。
カワイイは作れる!

不動産投資で一番重要なこと。
それはぶっ飛んだレベルで安く買うことです。

税務・法務・客付け・DIY・分離発注・各種裏ワザ・・・etc
ランニングコストを下げる手法や収益を上げるノウハウは腐るほどありますが、運用成果を構成する要素全体からみれば3割程度に過ぎず、7割は仕入れ値で決まります。
(これらはもちろん重要ですが、極めたところで利回りが40%UPするわけでもなく、5倍の金額で売り抜けられるわけでもありません。)

所有権移転を司法書士に頼み、リフォーム業者に多少ボラれ、ふるさと納税で寄付金にロスを発生させてしまい、客付けに苦戦し、うっかり固都税を現金で支払い、慶弔見舞金や旅費日当による節税を知らなかったとしても、安く買ってさえいれば実質利回りが80%から65%になるというだけで、圧勝に変わりありません(テヘペロで済む話ですねw


スルガスキームの動向や金融機関の融資姿勢次第で損益が大きく変わったり、エリアの需給で投資の成否が左右されるような博打を、多額の借金を抱えてまでやる必要ないということですw




最後に、「そもそもそんな安く買えるわけねーだろ!」というツッコミにお答えしたい。

確かに、「テレビに映るアイドルを口説こうと事務所宛にラブレターを送ったところで全く相手にされない」のと同じように、「健美家に載っているお化粧直しした現況満室!利回り10%♪に90%OFFの指値をしてもキ〇ガイ認定を受けるだけ」です。

こんな時は街を散策して出会った年増デブス(築古ボロ)に片っ端から声をかけましょう!



「やらないか?」




破天荒に見えるこの手法も、成約率は結構高いw

こうして出会った婦人達を自分好みに育成してアイドルにできれば、莫大な含み益を抱えた清竜人のできあがりですw

それでは聞いてください、清竜人25で「Mr.PLAY BOY」




実際、掃除や簡易リフォームのみで客付けできるボロ戸建てを0円~1万円で購入して賃貸するだけで天文学的な利回りやキャピタルゲインを得ることができますし、物件さえ見つかれば手間もそれほどかからないので堅実で利益率の高い手法だと思います。
物件を激安で買ってリノベするのとは手法が全く異なり、その場合は手間と少しばかりの資本が必要となるので注意ですw
(0円戸建ての具体的な探し方はブツ上げ散歩以外にいくつかありますが、無料のブログで書けるワケがないので色々試してください。専業だから~、地方都市だから~等は言い訳に過ぎませんw)


デメリットを挙げるとするならば、天文学的な利回りを叩き出せる一方で絶対的な利益額は少なく(小ロットばかりのため)、比較的短期で利確した際の儲け(インカム・キャピタル総和-取得・運営費)が一案件あたり100~300万程度ということです。

つまり、人口の動向に怯えながら数年前にフルローンでRCを購入した方々と比較すると投資効率で圧勝するも利益額で完敗という、なんとも皮肉な結果となりましたw

ワタクシを含め、当時のフルレバ高速系のスキームに懐疑的だった方々はバカをみる結果となりましたが、まあこれは結果論ですし、あの状況下で下した判断が誤っていたとも思いませんし、決して悔しくもありませんし、泣いてもいません・・・

また、必然的に入居者の客層が下がる点も注意が必要です。
ここらへんの対応はワタクシも未熟ですので、必殺さんのセミナーで一緒に勉強しましょう!(サラリと告知乙w

詳細・申し込みはコチラ

再現性が高く、誰でも簡単!とは言いませんが、貴方の賃貸経営の一助になれば幸いです。

それではまた!

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必殺セミナーin新潟開催決定!!

口座振替による所得税納付で大打撃。

カリスマ納税貧乏こと、レイシーです。
お久しぶりです!

さらに住民税、事業税、固定資産税を支払うと・・・
ローコストハウスメーカーの新築が建ちますな!

平成28年は個人所有していたアパートの売却益がデカかったですが、短期譲渡で税率39%の挙句、全額を空室だらけのボロアパート現金買いに投じたのだから目も当てられないw

結果、各種支払に頭を悩ませながらなんとか乗り越えて生きていますw

譲渡所得39%は確定申告時に所得税として全額納付するものだと思い込んでいましたが、実際は所得税30%、住民税9%という内訳になっていることを知りました。

資金繰りに窮しているワタクシにとっては割と本気で嬉しい誤算でしたw

黒字倒産大家さん予備軍の皆様におかれましても、知っておいて損はない話だと思います(極限まで自分を追い込むという意味でw


さて、この綱渡り生活の対価として得られた果実(物件)について書いていきたい。

1Kロフト×12世帯(築20年)
購入700万 現在満室 利回り58.4%
昨年末に8空の状態で購入しましたが、生活保護の受入れ強化と家賃見直しだけで満室になりました。途中、入居直後の逮捕者が2名出ましたが、偶然にも担当刑事が高校の同級生で「管轄内で今話題のアパート」とお褒めの言葉をいただきましたw


1Kロフト×4世帯×2棟(築19年)
購入775万 現在満室 利回り38.3%
昨年夏に購入。特に思い出も想い入れもありません。
過疎エリアで募集当初はあまり反響がありませんでしたが、繁忙期でめでたく満室となりました。
ちなみに現在買付をもらっています。


長屋
購入0円 3万で賃貸中 利回り—%
年末に無料GETしました。ちょうどアパートの取り壊しに伴い立退き交渉をしている知り合いの投資家さんに長期優良入居者を紹介してもらいリフォームなしで貸すことができました。(あ、忘れてましたが今度寿司おごりますw
ちなみにこの物件の売主様?から使い道のない3坪の土地も併せて譲り受けましたが、隣地に交渉したところ坪10万で買い取っていただきました。


戸建
購入0円 3.7万で賃貸中 利回り—%
こちらも無料GETの物件です。残置物の撤去を入居者K君に依頼し、当初4.2万でジモティーに掲載するも5000円の「鬼のような指値」を受け、涙をこらえてマネー成立。
小学校のお子さんがいて長期入居が見込めることと、保証人が便利屋さんで建物の不具合を勝手に直してくれるのでよしとしましょう。


貸駐車場
購入0円 放置プレイを実施中 利回り—%
ジモティー「土地あげます」の投稿より成約。発見した時点で既に投稿から5時間ほど経過しており多数の問い合わせがあるも、諦めずに「ジモティー乞食」っぷりを発揮したところ「礼を弁えないヤツばかりなので貴方に譲る」とよくわからない理由で交渉権を獲得しましたw
隣地をまとめると一攫千金のポテンシャルを秘めていますが、それができないから今に至るのだと思いますw
とりあえず広い土地なのでこれからゆっくり活用方法を考えていきたいと思います!


戸建
購入60万 3.5万で賃貸中 利回り70%
知り合いの業者さんより購入。残置物処分と給湯器をつけてジモティーで募集したところ3.5万で入居が決まりました。


とりあえず最近動きがあった物件のみ書いてみましたが、これから富山の氷見合宿の準備があるので他に買った物件は過去ログ参照でお願いしますw


前置きが長くなりましたが、なにが言いたいかというとキャッシュが乏しく大きな物件は買えないので充電期間の間にまたセミナーでも開きましょうという話です。(本題は適当かw

個人的に入居者が頻繁に逮捕されたり、督促ガン無視・半夜逃げ入居者の債権回収を現在進行形でやっているので、キ〇ガイ対応に精通した必殺大家人様の講演を聞きたくオファーしたところ、快く引き受けていただきました。
この場を借りて改めて御礼申し上げます!

ということで下記内容で申し込みを受付いたしますので興味のある方はお早めにお申し込みください!

必殺大家人 賃貸経営セミナーin新潟

日時:平成29年7月22日(土)
   13:30~受付開始
   14:00~16:45セミナー
   17:30~懇親会
会場:新潟県新潟市中央区天神1-1 プラーカ3 B1F 駅南貸会議室KENTO RoomA(予定)
定員:60名
セミナー料金:5000円(特典CD有)
懇親会:飲み放題(5000円)セミナー会場徒歩圏内

セミナー内容
1、必殺流物件購入術(川上物件・極秘物件の正体と入手方法)
2、物件購入時に購入前の滞納債権を譲り受ける手続き
3、滞納者を追い出さずに滞納家賃を回収する手続き
4、明渡し訴訟の実例
5、強制執行の実例
6、夜逃げ債権の回収手法

お申込みはコチラから!!!

激安戸建、再び!

こんにちは、レイシーです。
前回載せることができなかった0円戸建ての写真をUPします!

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生活感満載の状態ですが、運営を丸投げした入居者K君による残置物撤去作業は既に始まっております。

私は簡単なサポートとアドバイスしかするつもりはありませんが、有能な彼のことですので、来春までには客付けが完了しているんではないかと思います!





さて、先週金曜日、この0円戸建を紹介してくれた業者さんより、物件査定の同行を頼まれる。
今回の物件は兄弟共有で相続し、当初500万円で売り出すも反響がないまま4年間放置プレイされていた戸建ですw

簡単なスペックを書きますと、
・ 新潟市秋葉区某所の戸建、昭和47年築(2P可能姉妹)
・ 土地159坪、建物52坪(固定資産税評価617万)
・ 建物は玄関に一部雨漏りがあるも、その他は現況のまま使用可能
・ 給湯は恐らく使用不可?
・ 残置物結構あり



業者さんの話によれば、売主は超絶弱気マインドで0円でもいいから早く処分したいそうですが、彼らの心情を察すると0円とは言いづらく、結局10万の値をつけておきましたw

後日業者を通してやんわり伝えてもらうことになりましたが、恐らくまとまると思います汗

この物件も運営丸投げにもってこいですが、あいにくK君もK市0円戸建の再生で来春くらいまで手いっぱいだろうということで、コチラは自分でなんとかしたいと思っております。

といっても残置物撤去、リフォームはめんどくさいので現況のまま激安ペット可物件としてジモティーで募集するだけですがw
入居者が決まるまでキ○ガイ対応に忙殺される日々を想像すると、オラワクワクすっぞ( ;∀;)

もし、「金はないけど賃貸経営始めたい!」という方いたら転貸許可付きで3万で貸しますのでご連絡くださいw
ただしキ○ガイ認定した場合はスルーするんで、ガチで勘弁してください( ;∀;)


それではまた!


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激安ハウスクリーニング!

ハウスクリーニング業始めました。

こと、レイシーです。


知人より「財務とスカートがタイトな女性(元ハウスクリーニング業従事)がいるのでハウスクリーニングの仕事があったら振ってほしい」との依頼がありました。
常日頃クリーニングを外注するのがバカらしく(かといって自分でやるのはもっとバカらしいw)、そろそろナンパ開拓しようと思っていたので思考が現実化した瞬間です。

人様の物件に投入して適当な仕事をされても困るので、最初は自分の物件でと決めておりましたが、ちょうど入居が近い部屋があったのでお願いしてみることに。

結論から申しますと、とても仕事が丁寧で素晴らしいお方でした!
車を持っていないので朝夕現場までの送迎が必要なのが玉に瑕ですが、支給金額が決まっているにも関わらず自分が納得いくまで作業をいとわない姿勢に職人魂を感じました。

本人曰く「間取りより汚れ具合で作業量が変わる」とのことですがワタクシのガソリン代を差し引いても1K8,000円~くらいでできると思います。

個人的には全く儲からない為、一部のお世話になっている人(小峠似のIさん、M島さんほか)、今後お世話になるであろう人に限定したいと思いますがなにかあればご連絡くださいw





さて、最近2つの物件の売買を終えたので概要と今後の展望について備忘録的に書いていきたひ。


新潟市西蒲区1Kロフト×12世帯 

買付を入れた時点の入居は3世帯でしたが、決済までにひとつ決まって4世帯になったのは嬉しい誤算でございます。
が、しかし6台ある駐車場のうち1台しか使ってないと思っていたところ、実はP込みの契約で3台使用していたということが発覚しました(現調テキトーかw
とりあえず車がないと買い物もままならない立地ゆえ、久しぶりに近隣空き地への所有者アタックを敢行するためオンライン謄本を取得して交渉のイメトレ中ですw

一週間での客付状況ですが、生保1名が本日入居、ジモティ経由(2名限定募集)のパンピが2名申込受付という状況です。
ちなみにお家賃ですが、生保35500円、パンピ23000円(;∀;)

ポールさんのブログの通り、ジモティーのDQN&DTC(ドタキャン、いわせんなw)率の高さは異常ですので過度の期待はできません。
むしろ、賃料・収益還元による売却価格・入居期間中の様々なリスク・駐車場の空き状況等を勘案したら時間かかっても生保で埋めたほうがいい気がしてきた(;∀;)

ゼロゼロ物件の反響等、スピード満室化に欠かすことのできなかった『ジモティー』ですが、ライバルの参入でかつてほどの圧倒的な優位性はもはやなく、民度の低さだけが目立ってきております・・・w





K市戸建

タダでもらった戸建です。
タダといっても所有権移転に伴う登録免許税、紹介料など総額で20万はかかってますw

決済終わったので写真を公開!


と思ったら容量超えててUPできなかったw
また今度!


日曜9時に車で1時間ほどの売主宅で決済だったため、久しぶりに目覚ましをセットしましたw
翌日に法務局に赴き登記申請。
持分全部移転が絡む売買の登記申請を自分でやるのは初めてで不安でしたが、特に問題なく完了しそうです。

さて、この物件ですが前回のブログに書いた通り状態はかなり良く、残置物撤去のみで募集可能ですが、その残置物の撤去すらめんどくさいw

ということでワタクシの戸建ての入居者であり、投資家志望であり、最近手伝ってくれているK君(好青年)に業務委託(という名の丸投げ)を打診した結果、快く引き受けていただきました。

気になる業務内容ですが
・ K君負担による残置物撤去
・ 客付け営業
その報酬として
・ 入居期間中毎月1万円支給
・ 売却した場合、売却益から30万円支給

ワタクシはなにもせず安心して冬眠することができますし、K君は資本を使わずノーリスクで権利収入をえることができます!

一見すると斬新なスタイルですが、廃墟不動産投資の身内完結verですw

もっと言うなら、ふんどし王子とポールさんが同じようなことをやっていましたなw

この入居者K君、掃除と英語でのメール対応もそつなくこなすのでエアビ新規リスティングの運営も委託しております。
これまで唯一のルーティンワークであったリネン交換からも開放され、月1回のミーティングで仕事が完結するようになったため、隙間時間にやっていたゴルフも格段にうまくなりましたw

若く有能なK君にぶち抜かれる日もそう遠くないかもしれません。。

それではまた!

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プロフィール

レイシー

Author:レイシー
1986年生まれ。
アパート・テナント・区分・戸建を賃貸中。
リフォームから保存食作りまでなんでもやってみる専業大家です。

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