ブログ活用法

おはようございます、レイシーでございます。


いやー昨日は久しぶりにセリフォに没頭いたしましたw
雨が止むまで、と思っていたらAM0:00を回っておりましたよ、ええ。


本日、兄を召喚し2人協力プレイで天井クロスは貼って洋室クロスは完成です。


あとはシーリングライト交換、コンセントプレート交換、歩いててふらっと入った個人経営の家具屋で見つけた100円のカーテンレール取り付けてとりあえず洋室は終わりですね。
最後にCF貼りますが。



しかしブログの力は偉大ですねー。

最近サボり気味のワタクシも「今週中に完成させる」と宣言してしまえば、義務感にさいなまれてやらざるを得ないですからねw

ダイエットなんかしてる人は目標体重と期限をブログに書いて宣言してしまえば簡単に痩せられると思いますよ。

自分の言ったことに責任を持てない人や、簡単に約束を破る人は全く意味がありませんが、投資家であり経営者(を目指している人も)の皆様は該当しないでしょう。


次の宣言。




一ヶ月以内に戸建セリフォを完成させます!




いやー言ってしまった!

この宣言で、9割の仕事が終わったも同然でございますよ!
お手軽お手軽。

もし、一ヶ月以内に完成を報告できなければ経営者失格ですw
コメント欄で罵ってくださいw


おっとこんな駄文書いてる場合じゃなかった!

クロスの完成は次回更新します!

では行ってきます!



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アーリークロス

こんにちは、レイシーでございます。


昨日はフットサル後シャワーして速攻で寝てしまいましたw申し訳!

さて、タイトルで今日はサッカーの話題か?と思った貴方、残念。がっつり不動産でございます(タイトル詐欺!



さっそく昨日のクロス貼りの様子でございます。



まずリフォーム前の洋室

洋室before

汚れをたっぷり吸い込んだ布クロスとカーペットのお部屋ですね。
クロスは張替、カーペットはCFにします!




では昨日の作業終了後のお部屋!

洋室after

画像が粗くなってわかりにくいですが、クロスはまだ貼ってません(おいw
全然アーリークロスではありませんねw
作業中にやたら電話がかかってきたのと、急におなかが痛くなって萎えたためですw


ワタクシ、この物件のトイレで大はできません。。
ただでさえボロ物件のトイレを使用することに抵抗があるのに、トイレットペーパーもないですからねw
もちろんティッシュならあるんですが・・・なんか複雑でございますよw


そんなこんなで昨日やったことは布クロスを剥いで養生シートの代わりに床に敷き詰めたのと、パテで下地を不陸調整しただけでございます。


そもそも、何故床に養生が必要かと申しますと、新しいクロスを貼る際に出る余分なクロスをポイポイと床に落としながら進めていかないと効率が悪いからです。

古いクロスを剥がすときに何も考えずにビリビリ破ってしまう方もいらっしゃると思いますが、プロは霧吹きで湿らせてから1枚のシートになるようにキレイに剥いでいくらしいです。

それを敷き詰めればあっという間に養生できますからね!
下地もキレイになります。

お気づきの方もいるかも知れませんが、今回の場合、カーペットを交換するので養生なんて必要ありませんw
ではなんでこんな無駄なことをしたかと申しますと、未来のクロス職人となる皆様に参考にしてほしかったからです(無償の愛w

まあ布クロスだったんで霧吹きなんてしなくてもキレイに剥げたから敷き詰めただけで、ビニールクロスだったらビリビリ破いてましたけどねw


詳しい貼り方は他のブログにたくさん書いてありますので、今回は初めて貼った時の失敗経験をもとに、これからクロス貼りに挑戦される方に少しだけアドバイスさせていただきたいと思います。

① 天井から始めない
プロは壁際のクロスにのりをつけないために、天井から貼りはじめます。ワタクシも天井からスタートしましたが、難易度の高さに愕然としましたw最初は壁から貼っていき、コツをつかんでから天井に挑戦しましょう!(もちろん天井は2人協力プレイじゃないと厳しいと思いますw自信がある人は脚立で足場を作って一人でやってみてくださいw)

② 目立たないところから始める
最初はジョイント部分がガタガタになったりしますので、間取り的にテレビ台を置きそうなところ等、目立たないところから始めると良いと思います。多少の隙間はジョイントコーク様でなんとかなりますw
アクセントクロスから始めたりすると、隙間が目立って大変ですよ!

③ カッターの刃はケチらず換える
切れ味が悪くなったら即交換です。100均で10枚入りが買えますのでこまめに交換しましょう!


今日こそクロスを貼りに出勤です。

それではまた!


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7号物件スペックとリフォーム

昨日の続きでございます。

無事入居者様のコンロ交換を終え、昼食をとったあと7号戸建へ移動しリフォーム開始です。

簡単に7号戸建のスペック
・築34万年
・連棟式長屋の角
・57.24平米(3DK)和6、和6、洋6
・トイレ洋式水洗、バラ釜、上下水道、都市ガス、状態・立地は結構良い
前面道路は車乗入不可!てゆうか前面は共有持分の私道(プチジャングル)で、公道から物件までに階段有!

物件価格30万円
仲介料・印紙・固都税と仲介者への謝礼(←!?w)を合わせて20万円
所有権移転は自分でしたため登録免許税のみ5万くらい
計55万円。

主なリフォーム予定箇所と予算は

和6×2室   8万円
襖張替(クロスの余り)、砂壁ペンキ塗装、畳→CF
塗装終わりましたが、砂壁の吸収力がハンパじゃなくシーラーとペンキを想定の倍使いましたwその吸収力、私も見習いたいものです。

洋6       3万円
カーペット→CF、クロス張替

キッチン    2万円
ペンキ塗装、CF張替

玄関      6万円
雨樋修理、玉砂利などの外構
白い玉砂利とお洒落レンガ地味に高いwお金かけすぎか!?

あとはシーリングライトや洗濯バン、エアコン、コンセントプレート等細々したのと予備費で10万
バランス釜は自分でできないので考え中でございます。広告料まで込みで100万で抑えて45千円で客付けするイメージですね。

では当日のリフォームの様子です!

和室の砂壁塗装を仕上げた後にキッチン塗装面の掃除、養生をして、戸棚を塗ってみました。
当初ダイノックシートも考えましたが、単価がちょい高めなのとアクセントのペンキが余ったので塗ってみます。

ビフォー
キッチン塗装前


アフター
キッチン塗装後

画面左上の吊り戸の扉がないのは、兄が取っ手を外した後に開けようとしたところ表面の化粧合板を破損したためですwボンドで修復後に塗りました。
取っ手といえば、既存の取っ手が劣化して汚いのでホームセンターで購入するも、サイズを間違えるというミスもw既存取っ手を持って買い物に行けば良かったんですが、すっかり忘れており、その場で兄の感覚を頼りに買ってみるもワンサイズ小さいという結果にw結局不要な穴をパテで塞ぐ作業が増えてしまいましたw

しかしワタクシ事業家であり投資家ですので、これらのミスも全責任がワタクシにあります!取っ手忘れたのも、兄の感覚を信じたのも全てワタクシの意思決定ですからねw空室を管理会社のせいにしたり、家賃滞納を入居者のせいにしたりする人もいますが全ては過去の自分が選んだ結果でございますよ、ええ(誰?w
あと、キッチン上が汚いのはスルーしてくださいw

時間がなく半乾きでの2度塗りとなりましたが、ムラなく綺麗に仕上がりました!

さらにペンキが余ったのでキッチンの小汚いドアも塗ってみることに・・・!
ドアノブも古くガタついていたので千円の新品に交換します。
完成がこちらでございます。。
どらえもん

ええ、ただのドラえもんでありますw


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doraemondoorおえかき

入居者宅訪問

こんばんは、レイシーです。
10月17日(金)のお仕事を紹介します。。

AM11:00 入居者宅訪問

今年7月に購入した6号物件アパート入居者より、「部屋の電気コンロを使用しているとブレーカーが落ちるので見てほしい」との要望を受け、日程調整のうえ突撃しました。

事前に細かい状況を聴取し、コンロの不具合であることが濃厚だったためIHクッキングヒーターに交換です。入居者が使用している調理器具がIH対応であることも事前に確認しておく必要があります。
ちなみに電気コンロはIHに比べ熱効率が悪く、コンロ自体が発熱するため夏場の調理が大変なので敬遠されている設備ですね。(私は料理しないのでわかりませんが・・・。)

若い方だと電気コンロが何に使う設備なのかさえわからない場合があるようですし、取付簡単・13,000円程度でIHを購入できるのでコスパに優れたリフォームだと思います!本日は電気工事士の資格を持つ兄を召喚し15分程度で完了しました。

ビフォー
20141017_110205.jpg





アフター(写真撮り忘れたので以前同じリフォームをしたものw)
電気コンロアフター



手前には電気コンロのスイッチプレートが付いていたため、130円で買った穴のないコンセントプレートで塞いでいます。
他の大家さんは塩ビ板を加工したり、黒く塗装したりしているようですが面倒くさいので一番簡単な方法で代用していますw

しかし入居者宅での作業は時間の制約もあり緊張しますねー。万全を期して伺ったつもりでしたが、掃除用具を忘れてしまい作業中にでた錆び汚れを入居者様に片付けていただきました・・・。

最後に今回登場した6号物件を少し紹介させていただきますと、
築18年
1K×10世帯(全世帯駐車場あり)
現在満室表面利回り27.2%

購入時4室あった空室を、閑散期である8月に客付けしたために格安の家賃設定となっています。もしかしたら多少稼働率を落としても適正な賃料で客付けした方が収益が上がることも考えられるのでベストな判断かはわかりませんが、満室の方が精神衛生上よろしいと思っております。

その後は兄と一緒に今年8月に30万円で購入した7号戸建のリフォームに行きましたが、その様子は次回書きたいと思います!

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プロフィール

レイシー

Author:レイシー
1986年生まれ。
アパート・テナント・区分・戸建を賃貸中。
リフォームから保存食作りまでなんでもやってみる専業大家です。

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