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0円戸建と低額譲渡のおはなし

こんばんは、レイシーです。


昨日、業者さんより「ほぼタダで話がついている」という戸建の情報を頂いたので、祝日の今日、ドライブがてら現地調査に行ってまいりました。

現地で売主様と待ち合わせて、いざ潜入!

簡単なスペックを書きますと
・ 新潟市中心部から車で40分ほどの住宅街
・ 相続物件で空室期間約1年
・ 接道に難あるも、80坪の敷地で車庫あり(1P可能姉妹)
・ 築40年を超えるが、そこまで古さを感じない美魔女物件
・ 残置物やや有り
・ 固定資産評価605万(うち建物118万)
・ 室内にある荷物を片付ければ即入居可
・ トイレ洋式水洗にリフォーム済み、ヒーター完備、風呂もそのまま使用可能姉妹

という極めて素敵な物件でした。
写真を載せてドヤ顔したいところですが、契約前なのでやめておきますw

基本的に不動産自体に良い悪いはなく、全ては価格次第(1000万ならクソ物件だけど、50万ならお宝物件とか)というのがワタクシの持論ですが、例外的にタダでもいらないクソ物件というものが存在しますw
(もっとも、買い手がお金をもらって物件を引き取るという取引もありますが、売主の心情を考えるとそこまで提案することはあまりありませんw)


「タダでもいい物件」というのはこのパターンが非常に多く、過度の期待は禁物なのですが、今日は有意義な休日になりましたw


さて、本日はこの「0円取引」について考えてみたい。

通常、タダでくれると言っても1万とか適当な金額を設定して売買することと思います。
理由は簡単で、無償譲渡した場合には「贈与」とみなされ贈与税が課税されるからです。

では無償譲渡から、金額を設定した売買契約に変更しただけで課税を免れることができるのか?

この低額譲渡について国税庁のHPを見てみますと、
「著しく低い価額の対価で財産を譲り受けた場合は、その財産の時価と支払った対価との差額に相当する金額は、財産を譲渡した人から贈与により取得したものとみなすヨ(所謂みなし贈与)。著しく低い価額の対価であるかどうかは、個々の具体的事案に基づき判定するヨ。」
とのことです。

ワタクシ個人的な見解ですと、「利害関係のない第三者と結んだ契約内容に国がイチャモンつけんじゃねえ!だったらその時価とやらでテメエが買い取ってくださいお願いします。」
とスライディング土下座をかましてやりたいところですw


まあ今回のケース、結論から申しますと売買代金30万円として、残置物撤去を30万円で請け負う形で相殺することにしました。
(=残置物そのままで0円と同義w)

30万円ならOKという法的根拠はどこにもありませんし、そもそも実質課税の原則に反しますw

屁理屈で形作られた砂上の楼閣に「安心」は得られませんが「気休め」にはなります。
そして人はそれを「正当化」と呼びます(ダメじゃねーかw



否、メリットもありますぜ!
・貸借対照表の資産(土地)が30万アップ!
・ さらに30万円の売上(収益)アップ!
→結果銀行の評価がちょっぴりアップ!







メリットとデメリットは表裏一体です。
ここまで読んで「なるほど!頭いいな!」と思ったアナタは詐欺に注意してください。



デメリット
・ 貸借対照表の資産(現預金)が30万ダウン!(いってこいw
・ さらに課税所得30万アップに伴い法人税もアップw


無論、多く払った法人税は建物の償却、若しくは売却した際の譲渡益の圧縮という形で還ってくるので(税の繰り延べの逆パターン)特に損益はありません。


低額譲渡について詳しい方のコメントお待ちしております!
それではまた!

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低額譲渡について

親族間、同族間だけでなく第三者間でも低額譲渡による「みなし贈与」と判断される場合があります。
但し、誰も買い取らないような不動産は評価額に関わらず、市場価格がないものと考えられるので、例え100円でも低額譲渡にはなりません。
と、先日税務調査に来た新潟税務署の職員さんが言ってましたよ!

No title

 なるほど、こういう攻めの思考が大切なんですよね。

 寒さで冬眠モードに入りそうですが、アグレッシブさも忘れないように
 過ごします。

No title

またまた素敵な物件と出会いましたねー!

うーん・・・確かに税務署に目をつけれらたら低額譲渡にあたりそーな取引ですねw
事例ごとに判断って路線価や固定資産評価額の1/2でいいのかもわかりませんもんねー

受贈者が法人の場合贈与者に対してもみなし譲渡課税がかかることもあるので売主さんにもお話しておいたほうがいいかもですなー

Re: 低額譲渡について

お世話になっております!
税務調査の様子、今度聞かせてくださいw
誰も買い取らないよう不動産ということを立証する必要とかあるんですかね?



> 親族間、同族間だけでなく第三者間でも低額譲渡による「みなし贈与」と判断される場合があります。
> 但し、誰も買い取らないような不動産は評価額に関わらず、市場価格がないものと考えられるので、例え100円でも低額譲渡にはなりません。
> と、先日税務調査に来た新潟税務署の職員さんが言ってましたよ!

Re: No title

いつもありがとうございます!
私もそろそろ冬眠したい・・・
今年もあと僅かですが満室で年越しできるよう頑張りましょう!


>  なるほど、こういう攻めの思考が大切なんですよね。
>
>  寒さで冬眠モードに入りそうですが、アグレッシブさも忘れないように
>  過ごします。

Re: No title

コメントありがとうございます!
仰る通りそこらへんの説明は重要ですよねー
入居者受け入れの件、物件が空き次第連絡いたしますね!今度ご挨拶に伺わせていただきますw


> またまた素敵な物件と出会いましたねー!
>
> うーん・・・確かに税務署に目をつけれらたら低額譲渡にあたりそーな取引ですねw
> 事例ごとに判断って路線価や固定資産評価額の1/2でいいのかもわかりませんもんねー
>
> 受贈者が法人の場合贈与者に対してもみなし譲渡課税がかかることもあるので売主さんにもお話しておいたほうがいいかもですなー
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レイシー

Author:レイシー
1986年生まれ。
アパート・テナント・区分・戸建を賃貸中。
リフォームから保存食作りまでなんでもやってみる専業大家です。

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