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無知ゆえに・・・

こんにちは、レイシーでございます。


昨日行ったボロ戸建ての現地調査について書いてみたいと思います。

まずその前に、皆様は物件探しの際に絶対譲れない条件はありますでしょうか?
・利回り20%以上は譲れねえ
・各世帯駐車場が2台以上あるファミリー向けのアパートしか見てないわ
・最寄駅から徒歩10分以内は必須
・築20年以内のRCじゃなきゃCF出ねえもん

まあ人によって様々でしょう。人それぞれ価値観や投資環境が違うのは当たり前ですし、どれが正解ということもありません。

ワタクシはというと、絶対譲れない条件は「特にありません!」
強いて言うなら「リフォームや緊急時の対応を業者に外注しなければならず、自分でやるという優位性が損なわれる」という理由から県外ではなく県内で探しているくらいですが、それを加味しても魅力的な投資案件であれば世界中どこでも良いと思っています。

じゃあ何を基準に物件を買っているかと申しますと、物件固有のリスクやデメリットを考慮しても、尚も割安だと思う物件を選んでいます。割安というより爆安ですねw

上記の例で言いますと、「世帯分の駐車場がないから買わない」ではなく、「世帯分の駐車場がないから利回り20%では買わないけど、35%なら買う」みたいな感じです。
つまり価格次第で全ての物件が購入対象になりえる訳ですねw極端な話すんげー過疎地でも、1万円で譲ってくれるのなら儲けられるのです。

ただし、一部例外もありますよw
よく競売でリゾート地の区分が売却基準価額1万円で出ていますが、3点セットをよく見ると前所有者が滞納した修繕積立金100万円を負担しなければならない旨書いてあったりしますw
文字通り負債でございますよ、ええw

もっとも、そんなタダでもいらない物件でさえ購入金額マイナス300万円であれば買ってもいいかもしれません。買うというより、300万もらって引き取るという言い方が正しいですねw

なにを馬鹿なこと抜かしてんだこの若造が!と思う方もいらっしゃるかもしれませんが、地方には土地値より解体費用の方が高くつくので放置してある空家がゴロゴロしております。
お金もらって物件を引き取る時代が近い将来きてもおかしくないと思いますがいかがでしょう?

話を戻しまして、「じゃあ上乗せするリスクプレミアムはどうやって決めてるのさ?」となりますが、これは非常に難しい問題でございます。先ほどの例で「世帯分の駐車場がないから利回り20%では買わないけど、35%なら買う」と書きましたが、駐車場がなければ客付けできないマイカー至上主義エリアでは70パーセントでもいらない可能性があります。
ワタクシの場合、どうしても数値化できないリスクプレミアムは、「万が一のことが3回くらい起きても儲けられる数値」を代入しておりますw誰かが「心配事の8割は起こらない」みたいなこと言ってましたし!(適当かw

結果、買付玉砕を多く経験していますが、運よく買える場合は比較的割安で仕入れできているのではないかと思います。
簡単にいうと、自分でどのようなリスクを負っているかわからないものは購入金額を決めようがないので買えないって話です。


ここまでとても一丁前なこと書いてますが、ワタクシもまだヒヨッコで日々勉強でありますよw最近はボロ戸建てばかり書いているのでボロマニアと誤解されておられる方がいらっしゃいますが、平成築のアパートも2棟あります。
ただ、色々な手法を経験した中で最近はボロ戸建てばかり探しているわけですが、勉強不足ゆえに断念する物件がたくさんあるんです。

例えばマジな廃墟物件。
雨漏りで柱や床が腐ってるとか、屋根がないとかそんなレベルを想像して下さいw
ワタクシには自力で直すこともできませんし、最安でいくらで修繕できるか正確に見積もれません。隠れた瑕疵も考慮するといくらで買えばいいかわからないんですねw結果諦めるか、「万が一のことが3回くらい起きても儲けられる金額」で交渉するくらいしかありませんw

ところが廃墟マスターの方々は、どのように修繕すれば安く効果的に仕上げられ、客付けできるかを熟知しているため不要なリスクプレミアムを上乗せする必要がなく、物件を買える可能性が高まるんですね(すげーw

一般人が「修繕リスク」と感じるものを「単なるデメリット」に変換する能力は非常に魅力的でありますので、割と本気で工務店で修行しようかとか思ったりしますw

最近は良い物件がないとお嘆きの貴方!
もしかしたらワタクシと一緒で無知ゆえに貴重な投資機会を失っているだけかもしれません!


てか現地調査の話完全に忘れてたwまた明日w


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プロフィール

レイシー

Author:レイシー
1986年生まれ。
アパート・テナント・区分・戸建を賃貸中。
リフォームから保存食作りまでなんでもやってみる専業大家です。

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