ボロ戸建の出口③

本日2回目の更新、やる気マンマンでございますw


本日、ボロ戸建ての内覧に行ってきたのですが、その場で即決できるほど安い価格で交渉をまとめることができませんでしたw一応検討して改めて金額を提示することになりましたが、詳細は明日書くことにします。


さて、だいぶ長くなりましたが今回で「シリーズ ボロ戸建ての出口」をまとめたいと思います。

ワタクシが考える世間一般の方がドン引きするボロ戸建てを一番高値で売却する方法、結論から申しますと『入居者に売る』です。

なーんだそんなことかwと思われる方もたくさんいると思いますが、実際に入居者様に買ってもらうことは大変難しいと思います!生活保護の方には絶対買ってもらえませんしw
今回はそんな入居者への売却を掘り下げて考えてみたいと思います。

まず入居者に売る理由、前回のブログで書いた「土地に難がある」物件にも問題なく住んでいるという実績があることです。建物についても既に自分が住んでいる物件のため当然心理的抵抗がありません。
「第一印象のボロさ」という一番のハードルを既にクリアしている唯一の人と言っても良いでしょう。

そんな方にメリットのある条件を提示できれば、購入していただける可能性が高まります。
再び7号戸建を例にあげて説明しますと、
「あなたに賃貸している物件、手放そうかと考えているのですが450万円で買いませんか?今なら全期間固定の10年返済で返済額が※42,115円のようなので支払いが毎月2,885円安くなります。勿論ローン返済後は家賃も返済金もありませんので、今後も10年以上継続して入居いただく予定であれば悪い話ではないと思いますが・・・。」みたいな感じでしょうか?

※当地某金融機関の無担保住宅ローン 10年固定の金利2.35%を基に算出
なぜ無担保を提案するかはわかるかと思います。
変動金利ならさらに返済額を減らせますが、金利変動リスクが伴うので入居者様の考え方次第ですね。(そこの説明は銀行の仕事かw)

文字にして書くと詐欺師みたいですが、嘘や脅迫のようなことしちゃダメですよw固定資産税の額や今後修繕が発生するかもしれない等デメリットも十分説明して理解してもらいましょう。4人に1人くらいは興味持ってもらえる気がしますw投資家に売るより150万円も高く売ることができるのでトライしてみる価値はありそうです。

ただ、いくら興味を持っていただいても資金調達できなければ意味がありません。現金があればベストですが、ボロ戸建ての客層を考えれば現金を持っている人は少数であることはすぐわかります。なので、売却を前提に入居募集する場合は目先の稼働率を上げるために「家賃を払える人」を入れるのではなく、「近い将来ローンが組める人」という視点から入居者を選ぶことが重要となります。



ここまで書いて思ったのですが、実体験に基づく内容じゃないので説得力に欠け、面白くもないですねw
本当は「近い将来ローンが組める人の見極め方」とか、融資のこと書こうと思っていたのですが、長くなりそうなので今度ネタがなくなったら書こうと思いますw



自分の考えが100%正しいとは思っておりませんので、ご意見・ご感想があればポチっとしたうえでコメントいただけるとありがたいです。

不動産投資 ブログランキングへ
スポンサーサイト

コメントの投稿

非公開コメント

プロフィール

レイシー

Author:レイシー
1986年生まれ。
アパート・テナント・区分・戸建を賃貸中。
リフォームから保存食作りまでなんでもやってみる専業大家です。

最新記事
最新コメント
月別アーカイブ
カテゴリ
全記事表示リンク

全ての記事を表示する

株式投資の名言&格言集

presented by
ウォーレン・バフェットによろしく

検索フォーム
RSSリンクの表示
リンク
ブロとも申請フォーム

この人とブロともになる

QRコード
QR
メールフォーム

名前:
メール:
件名:
本文: