ファイナンスの天才

おはようございます、レイシーです。


確定申告、リフォーム、賃貸募集で地味に忙しい毎日です。

また、水面下で行っていた不動産活動も実を結びそうでございます。
決まったら報告します。


最近思うこと。

会計って誰が発明したか知らんけどよくできてるw

損益計算とキャシュフローは一致しないというのは皆様よくご存知だと思いますが、「会計上は赤字だけど(もしくは利益が少ないけど)儲かってる!」ということはほとんどないと思いますw

そもそも何故このような不一致が起こるのか考えてみたい。
既に確定申告経験済みの方は読み飛ばしてください。


・礼金一ヶ月(5万円)を受け取る
・敷金一ヶ月(5万円)を受け取る



どちらも5万円を受け取ることに変わりはありません。
現金5万円が増えます(ひゃっほーぅ

ところがどっこい、会計上ではこの2つの取引は意味が大きく違います。

礼金は返還を要しない「まる儲け」のお金です。(地域によって慣習が違ったらごめんなさい)
現金5万円が増えて、収益が5万円増えました。損益とCFが一致しております。
礼金100万円もらえば、その分だけ税金も増えるということです。


一方、敷金はどうでしょう?
敷金は基本的に退去時に返還します。(地域によってry
現金5万円増えましたが、後で返さなければならない負債が5万円増えただけですw

CFは改善されましたが損益には影響しません(はい不一致発生~

運転資金1000万円を借入して手元に1000万円の現金が入っても、1000万円を儲けたわけではないので所得税はかからないのは感覚的にわかると思います。

それと一緒ですw

もっとわかりやすく言うと、生活費が足りなくなったヤツが幹事で合コンをやりたがりますが、それと一緒ですw
全員から会費計3万円を現金で集めて、カード一括で決済することで支払いを翌々月に延ばし、現金を手にするのです。俗にいう「ワリカン金融」ですw

セコい奴だと思われるかも知れませんが、リスクフリーでキャッシュフローを改善したのですからファイナンスの天才です。
また、現在の3万円と2ヵ月後の3万円は価値が違います。(詳しくは正味現在価値でググって)
この現在と未来をつなぐ架け橋が金利(r)となりますが、この架け橋をすっ飛ばして(調達金利ゼロで)3万円をタイムスリップさせてきたのですから投資家としても天才です。
応用したら億万長者ですw

何の話だっけ??戻しますw

逆に借りた1000万円のうち10万円を返済する取引はどうでしょう?

現金10万円を失いますが、あなたは損をしたのでしょうか?
違いますね。ただローン残高が減っただけです。損も得もしていません。

ただ、もし10万円のうち利息1万円が含まれていたのなら、ローン残高は9万円しか減っていませんので、1万円は損していますw
この損した1万円は、「不動産所得を得るために借金して発生した利息」ですので経費になります。

これが「返済金のうち元金は経費にならないけど、利息部分は経費にできる」理由でございます。

当然この「元金返済」は敷金と違いCFを悪化させます。


極端な話、利回り10%のアパートを5年返済で返した場合(そもそも融資が出ませんw)他の経費を一切無視しても毎月の家賃と同額の「持ち出し」が発生しますが(毎月の家賃の倍の元金返済があるからね)利益もしっかり出ているため所得税までかかりますw

買った瞬間デットクロスのクールポコ状態でございますw(やっちまったなー

では借入期間を長く取れば良いのかというと、それも違うと思います。
借入期間はリスク期間と同義だと思いますし、利息負担も増えるからです。

ソレを踏まえて理想をあげるならば平成築、借入期間10年で返済比率30%以内が素敵ですw(あったら買いますw)

この毎月の定例返済も、「減価償却費」と並ぶ不一致を生む大きな要因のひとつでございます。



もし「会計上は赤字だけど儲かっている!」という人がいたらもう一度あなたの申告書類をよく見てみて下さい。


がっぽり入った敷金を自分のお金だと思っていませんか?
減価償却費をキャッシュアウトを伴わない魔法の経費だと思っていませんか?


あっ!減価償却費は確かに使い方によってはちょっぴり有利にできるかもしれませんw

既に実効税率が40%で納税自慢しているような方はできるだけ建物比率を高くして物件を取得すると良いですよねw
仮に短期譲渡で売却したとしても所得税を減らしといた方が得ですし。

逆に一棟目を買ったばかりのサラリーマン大家さんなら「一生アホールド」の場合を除いて土地の割合を上げて簿価を維持した方がトータルで得かもしれません。

異論は認めます。


ちなみにワタクシは昨年買った戸建て2棟がいずれも30万円以下なので「減価償却の特例」を受けて一括で経費計上する予定です(備品かw


最後にワタクシが失敗したこと。

事業用口座から頻繁に生活費を出金したり、プライベートの公共料金の引き落としをするのは絶対ダメw(当たり前かw
事業用口座は必ず別に作って、支払いを可能な限り口座振替にすると良いです。浄化槽の定期メンテ代とか。
あとは細かい支出は全部事業用のクレジットカードで決済して現金を極力使わない。

これで一年後だいぶ楽できると思います!

ワタクシは本日銀行で口振の変更手続きと、事業用クレカの極度額増額の手続きを行いたいと思いますw

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それではまた!

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僕は会計上は赤字ですが、キャッシュフローは黒字です。なぜかというと築年数が40を超える物件があり、それが減価償却費をつりあげているためです。融資を受けるので、黒字を継続的に出したいのですが、なかなか出せない状況なんですよね。。。あと、敷金は受け取った時点で償却した場合は、利益計上できますよ。

私も確定申告終わりました!
1物件につき1口座かつ、プライベートにも流用していないので、楽にできると油断してました。

通帳記入をさぼってたせいで数か月分の入金・出金が1行にまとめられてしまいました・・・。

通帳記入はこまめにしないと、確定申告の時に大変な思いをする、ということがよくわかりました。

Re: タイトルなし

コメントありがとうございます!

ちょっとワタクシの表現力が足りず言いたいことが伝わらなかったようです、スイマセン!

改めてブログで取り上げたいと思います!

Re: タイトルなし

コメントありがとうございます。
確定申告おつかれさまでした!期日前に終わらせる人ってそれだけで真面目な印象ですよねw

まとめ記帳の件ですが、金融機関のシステムにもよりますが普通は一定期間を過ぎるとまとめ記帳になるわけではなく、一定の行数(例えば60行)の未記帳があるとまとめられることが多いようです。
入居者から直接振り込まれる等、記帳行数が多い方は特に注意が必要ですねw

ちなみに金融機関に問い合わせればまとめ記帳の明細を出してくれると思います!



> 私も確定申告終わりました!
> 1物件につき1口座かつ、プライベートにも流用していないので、楽にできると油断してました。
>
> 通帳記入をさぼってたせいで数か月分の入金・出金が1行にまとめられてしまいました・・・。
>
> 通帳記入はこまめにしないと、確定申告の時に大変な思いをする、ということがよくわかりました。
プロフィール

レイシー

Author:レイシー
1986年生まれ。
アパート・テナント・区分・戸建を賃貸中。
リフォームから保存食作りまでなんでもやってみる専業大家です。

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