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新ジャンル「ドアドン」

こんばんは、レイシーです。


昨日はボロ物件の内覧3件と、6号アパートのプチリフォームに行ってきたので書いてみます。

今日は2号アパートの襖にクロスを貼ったりしたので終わったらまた更新します。


まずリフォームの内容を備忘録的に。
・ クロスの剥がれ、破れ補修
・ モニターホン設置
・ ウォシュレット設置
・ 玄関ドアをアルミテープで補修


TVモニターホンとウォシュレットはネットで25,000円弱で購入。
いつも同じ型番のものを購入しているので取り付けは早いです。

玄関ドアはサビでボロボロになっており、管理会社から22万の交換見積もりが来ていましたw(家賃半年分以上飛ぶわw
他の部屋のドアも同様にサビていますがアルミテープで補修しているため、公平を期すため600円のアルミテープを巻いて終了ですw(単にケチw

お部屋は今月上旬に退去となっていましたが、退去前に次の入居希望者が現れ、退去日に部屋を確認して即申込が入りました。
24歳のお嬢様ですので、ドアにドン引き、所謂「ドアドン」で即退去とならないよう祈っております。

ちなみにこの退去前の申込、「行列ができる」といえば聞こえは良いですが、単に家賃設定を誤っただけの恥ずかしいことでございます。
空室期間も機会損失ですが、「安すぎる賃料」も本来得られる賃料を得られないワケですから機会損失に変わりありません。
利益の最大化って難しいですわ、ええ。
常に満室の大家さんは、それはそれで問題ですので家賃設定が適切なのか改めて考えてみてはいかがでせう?


そして本日、昨年末に退去後6号アパート最後の空室となっていた103号室に内覧予約が入りました!
運とか占いとかオカルト的なことは一切信じていませんが、不動産に限っては行動した直後に良いことがよく起こります(偶然よね
リフォーム直後でまだハウスクリーニングは入っていませんがw

案内は地元でイケイケ仲介業者のそこそこ美人な営業さん(褒めてるのに失礼かw)ですが、愛嬌たっぷりで成約率が高く、今回も「たぶん決まります!」とのことでした。

他の物件も結構決めてもらっているのでワタクシからしたらエース級の営業さんですが、管理を任せているワケでもないのに所有物件を頻繁に紹介してくれること、空室確認を管理会社を通さず直接携帯にかけてくるあたり、ドブロック状態を禁じえません(もしかしてだけどー



続いて内覧した物件紹介。

一件目、築40年近い戸建て(西区)
高校の同級生で不動産屋さんのY君と兄と現地調査しました。
まあワタクシは以前一度見ているのですが、兄が見たいというので再訪問です。
状態は築年の割りに結構良いと思います。
価格は130万までは売主の了承を得ているので利回りもソコソコですが、所有戸建のリフォームも終わっていないのに新たな現場を抱えるほどタフな精神力を持ち合わせていないので興味ないです。
30万くらいなら在庫として抱えても良いですがw


二件目、築30年の3DK×4世帯アパート(西区)
同じメンバーで一件目戸建ての近くの売アパートへ現調。3室空室。
外観は築年の割りにボロく、共用階段が玉砕していますが部屋の中は広くて美装で募集できるレベルでした。
価格はまだ決まってませんが、欲しい値段ぶつけてーって感じですw
売主は更地で売却も考えているようですが、立退きが面倒だから現況で買ってくれる人がいれば安くてもいいらしいです。
土地値で750万くらいですが、解体費や立退交渉費を引いた400万くらいなら十分交渉できる手ごたえぽいです。
仮に350万で買えれば、表面で48.7%、階段補修やバラ釜交換等のリフォーム総額で150万かけても34%は確保できそうです。
ワタクシはブラブラする時間に重きをおいているので今はあまり興味ありませんが、兄のデビューには丁度良い感じの手頃感だと思いますw


三件目、築30年の1K×4世帯アパート(中央区)
投資家仲間のHさんの情報提供で内覧。価格490万円。
駐車場ありませんが立地が良いです。
結論からいうと雨漏りと建物が傾いていたため萎えましたw
といっても狼さんのBOLOレベルでいったら2と3の間くらいですので、ワタクシも空室のない完全満室大家さんだったら挑戦してみたい物件ですw


以上、リフォームと内覧の様子でした!

ちなみにこの日の帰宅後、以前仲介してもらった社長から物件の紹介がありました。

「身内が所有しているアパートなんだけどいる?」という感じで値段もハッキリ決まっていませんがw
築25年の築浅で立地・入居率もよく手間もかからなそうです。
路線価ベースの土地値1400万で買えたら、入居率80%の現況で23.4%ですのでまずまずの投資かと思います。
収益還元、積算ともに重視しているのでワタクシは1500万以上は出しませんが、一棟目取得を目指す兄にとってはそれより多少高くても「セカンドベスト」くらいにはなると思います。
今の市況が続けば、満室で約6年運用したあと還元利回り18%の2200万円くらいでもすぐに売れそうですし(ドン底になってるかもしれませんがw
一棟目なら建物価格MAXで4年間減価償却費をたんまり計上して過渡期に安定感をもたらしつつ、死ぬまでアホールドを決めこむというのも良いかもしれませんw

もちろんこれは妄想ですので1400万と提示しても買える可能性は10%くらいだと思いますw
もしかしたら3000万でしか売らないと言われるかもしれません。

それでも、こんな情報を月に一件程度でも集められれば年に一件破格の条件で買い進められます。

前も書きましたが、個人零細投資家は年10棟もアパートを買う余力はありませんし、時間たっぷり小金持ちを目指すならその必要もありませんので、年に1,2回あるかないかの「どう転んでも儲かる爆安物件」に狙いを絞っています。

もちろんただ待っているだけでは可能性のある情報すら来ませんし、ネットで検索しても「築20年利回り13%!」とかばっかりですがw

前職のトップセールスマン上司が「いつだって情報は無限にある。感度の弱い人間はキャッチできないだけ」と言っていましたがその通りだと思います。

ちょっとした会話の糸口からお宝物件情報ということも多々あると思いますが、ワタクシも無数の情報を取りこぼしながら生きていますw


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こんなアホみたいな宣伝でも、更新の度に載せてたら年に1件くらい「新潟 アパート 全空 相続 無料相談 メール」でググってたまたまブログを見た困ったちゃんから連絡が来るかもしれません。

本当にお困りの方いたら業者より先に連絡下さいw
基本善人なので買取とかじゃなくてガチなアドバイスしますからw

自分が買わない物件で良さそうなものは他の投資家仲間に流します。
お互い条件や資産背景、投資スタンスが違いますから相手にとってはお宝かもしれませんし、逆もしかりです。
「コイツに案件を持っていけば投資仲間に捌いてくれるわ」と思って優先的に紹介してくれる友好業者もぽつぽつできてきました。

久々の更新で長くなりましたが、そんな感じで頑張りましょうw

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レイシー

Author:レイシー
1986年生まれ。
アパート・テナント・区分・戸建を賃貸中。
リフォームから保存食作りまでなんでもやってみる専業大家です。

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