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耐用年数のハナシ

おはようございます、レイシーでございます。




前回の記事で法定耐用年数は、その性格上、長短によって納税額に影響を及ぼすので、恣意性を排除する目的で、「資産の種類」「構造」「用途」別に耐用年数を詳細に定め、画一的に扱っていると説明しました。


「安普請の建物もあれば豪華絢爛な建物もあるし、保有期間中の手入れや修繕履歴によっても使用収益できる期間は異なるけど、個別に決めてあげるほど暇じゃないから、一定の合理的根拠に基づいて決めた『これくらいならもつんじゃない?』という年数で画一的に扱いましょう」というのが法定耐用年数です。


皆様ご存知の通り、木造アパートなら22年、RCなら47年といった具合ですね。


台風がよく通るエリアも、塩害による腐食が激しい海岸部も、地震が頻発するエリアも、雪国も、日本全国どこでも一緒です。

また、建築費が倍違っていたとしても、法定耐用年数は一緒です。


全ては「資産の種類」「構造」「用途」で決められています。




ここまで書いてまずワタクシが言いたいことは、法定耐用年数と「建物の寿命」は一切関係がないということです。




以前、物件取得を目指す「これから大家さん」と話す機会があったのですが、とても耐用年数を重視していて驚きました。

税務やファイナンスの面から耐用年数を意識するのは良いのですが、彼曰く「耐用年数を超えた物件だと投下資本を回収する前に寿命を迎えそうで恐い」とのことです。

建物の寿命を知りたいなら耐用年数から計算するより、床下や屋根裏を調べて建物の物理的な状態を確認するべきではないかと思います。




築40年の立派な満室アパもあれば、築15年の廃墟もありますからねw



「ちょっと待ってよレイシーちゃん!そうは言っても、国税庁が一定の合理的根拠に基づいて決めたことなんでしょ?なにか理由があるんじゃないの?」

という声が聞こえてきそうです。


参考までに「法定耐用年数 根拠」でググったところ大変面白いサイトがあったのでのせておきますw

http://sugiyama-kaikei.or.jp/?p=5519

とある税理士事務所のHPのようですが、内容を要約すると

・ 現在税務上用いられる耐用年数は昭和26年の『固定資産の耐用年数等に関する省令』を改訂したものである。
・ 当時の耐用年数は、「床」や「構造体」など建物の組成部分毎の加重平均で求められ、鉄筋コンクリート造りの建物(事務所・店舗用)の一般的耐用年数は75年と算定されていた。
・ その後、税収確保等の要請から税制改正があり、昭和41年に65年(定率法)、平成10年には50年(定額法)と2/3に短縮された。

驚いたことは、昭和26年に算定された耐用年数が全く見直されていないことと、建物の7割以上を占める構造体の耐用年数が150年ということですw

また、現在の耐用年数は社会情勢の変化から税制改正があり、大幅に短縮されています。
思ったより建物の寿命が短いことが判明したから短縮されたわけではありませんw

そして、昭和26年当時と比べ、現在では資材性能や建築技術は格段に上がっていると思われます。

無論、大家業は家賃を頂いて成り立つ商売なので、ただ建物が現存していれば良いというワケではなく、入居者様に選ばれ、安心して生活を送っていただけるようメンテナンスが必要となりますが、法定耐用年数が建物の寿命とは無関係で参考にすらならないということはご理解いただけたかと思います。



最後に、ここまで書いた内容と矛盾しますが、指値交渉の際にはこの法定耐用年数を都合の良いように利用します。

つまり、築25年の木造に対して、「法定耐用年数を超過しているので建物は評価の対象になりません。土地値から解体費用を差し引いた○○○万円でお願いします。」と交渉の材料にしています。

なんとも都合の良い理論ですが一定の合理性はありますので効果はあります。

ただ、自分が売主でこんな交渉をされたらブン殴りたくなりますw

所詮はポジショントークでございますねw


ちなみにワタクシの個人的な感覚だと、木造築25年=人間でいう30歳くらいですw
まだまだ働き盛りなお年頃ですよねw
築50年でも、定年ギリギリだけど健康に気をつればまだ働くことは可能かなと思います。



そんなわけで、本年も体に気をつけて頑張りましょう!(何の話w


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祝!新年!

レイシーさん
明けましておめでとうございます。
耐用年数という話題だけでここまで話を膨らませるのがさすがですw
そういえば、耐用年数という言葉で思い出しましたが、とある会社の担当者から、「社長の銅像を作って会社の入口に設置したんだけど、耐用年数は何年で償却すればよいですか」と相談を受けたことがありますw
結局、銅像は何年経っても減価しないという結論になり耐用年数なしとなりましたが、そもそもその銅像に価値があるのか疑問でしたw
ちなみに、銅像に広告宣伝的な意味合いが強いと、広告用の看板とかと同じ耐用年数になる可能性もあるようです。長々とすみません。。。
今年もよろしくお願いいたします。

Re: 祝!新年!

コメントありがとうございます!今年もよろしくお願いいたします。
会計のプロに言っていただけると大変嬉しいですw

社長の銅像・・・確かに土地と一緒で減価していくものではありませんよね。
いつか物件の前に自分の銅像を飾りたいものです。(気持ちワルイw



> レイシーさん
> 明けましておめでとうございます。
> 耐用年数という話題だけでここまで話を膨らませるのがさすがですw
> そういえば、耐用年数という言葉で思い出しましたが、とある会社の担当者から、「社長の銅像を作って会社の入口に設置したんだけど、耐用年数は何年で償却すればよいですか」と相談を受けたことがありますw
> 結局、銅像は何年経っても減価しないという結論になり耐用年数なしとなりましたが、そもそもその銅像に価値があるのか疑問でしたw
> ちなみに、銅像に広告宣伝的な意味合いが強いと、広告用の看板とかと同じ耐用年数になる可能性もあるようです。長々とすみません。。。
> 今年もよろしくお願いいたします。
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レイシー

Author:レイシー
1986年生まれ。
アパート・テナント・区分・戸建を賃貸中。
リフォームから保存食作りまでなんでもやってみる専業大家です。

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