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繰上返済

こんにちは、レイシーでございます。



前回の記事でいつもお世話になっている「じゅん様」より素敵なコメントをいただきました。
前の続きを書こうと思っておりましたが、予定を変更してコメントに対するワタクシなりの考えを書きたいと思います

以下引用

僕は、不動産投資をしている方にとって、最も安定的な運用は、
一部繰上げ返済だと思っています。
ただ、それをしすぎると、銀行との関連性が悪くなると聞いているので、
状況みてですが、FX,株式、今の市況では手は出したくないですね。。。
余剰資金をどうするかというのは、おっしゃるとおり考えなければいけないと思っているのですが、ここは課題ですね。。。

引用終わり



仰る通り、不動産投資に限らず、借金している方にとって繰上返済(完済)は非常に有効な運用方法だと思います。
以前も書いた通り、期待収益率とは、リスクフリーレートとリスクプレミアムからなるものです。

現在のリスクフリーレートはほぼ0ですので、株式の期待収益率を仮に3%とすると、様々なリスクと引き換えに得られるリターンが3%ということです。(当たり前かw

一方、「繰上返済」という行為を誤解を恐れずわかりやすくいうと、調達金利で運用する「定期預金」に近い投資効果があります(実際全然違いますがw

3%で借りているローンを100万円繰上返済するということは、リスクフリーでありながら株式と同じ3%で運用できるということです。

なので、住宅ローンやマイカーローンを抱えている人が、ペーパーアセットに投資しているのを見るとどうかな?と思ってしまいますw
繰上返済に充ててしまった方が遥かに有利な運用ができますからねw

ワタクシが、前回の記事でスイートスポットに達した後、総合課税されない所得(株式)で運用する前に繰上返済を優先すると書いたのはそのためです。




しかし、定期預金との一番の大きな違いは、一度預け入れした(繰上返済した)お金は、二度と払い戻しできないことですw
これが致命的ですw

反復利用という点では根抵当や当座貸越(カードローン等)がありますが、根抵当は追加借入の都度審査があるので安心して繰上できませんし、カードローンは金利が高いので使い物になりませんw

以前の記事にも書いた通り、ワタクシは月々のキャッシュフローより「手元にあっていつでも使える現金」を優先しております。
突発的な支出、掘り出し物件に即座に対応できるためです。

既にスイートスポットに達した人が、十分な運営資金を残して、あとは繰上返済を優先して行うというのは良いと思います。

しかし、次の物件までのつなぎ期間の運用方法としてはちょっと微妙なのが「繰上返済」だと思うのです。

この、万が一に備えて置いてはいるけれども、もしかしたら日の目を見ないかもしれない諭吉さん達を預金のまま眠らせておくのはモッタイナイと思い、今回の連載となったワケでありますw

株式なら繰上返済と違い流動性がありますので、必要なときにすぐに資金化できます!






繰上返済と銀行との関係ですが、全く気にしなくて良いですw

確かに銀行から見た優良債務者の繰上返済は、融資残高が減るだけですし、担当者からしたら事務仕事が増えるだけなので嬉しくはありません。
四半期末で数字がギリギリだったりすると手続きを翌月にしてもらえないかお願いされるかもしれません。


しかし、その程度のレベルですよw

そもそも債務者の正当な権利ですので、いくらでも行使してください!

むしろ、繰上返済ができるというのは事業が順調にいっている証拠ですし、担保余力もでてくるので、次回融資にはプラスになることもあるでしょう。(無茶な繰上返済で現金が手元にない状態ではマイナスになることも考えられます)

実績があって返済能力がある人に「アイツは頻繁に繰上返済するから融資したくない」とは間違っても思いませんw
むしろまた借りてほしいですw

ただ、個人が速攻で転売してローンを完済するのはよくありません。
なぜなら、銀行は事業資金としてお金を出したのであって、キャピタル狙いの投機マネーとして融資したわけではないからです。
マイカーローンとフリーローンで金利が違うように、資金使途が違えばデフォルト確率が変わりますし、当然金利も変わります。
もっといえば、株や不動産のキャピタルゲインを返済原資とした融資なんてしません。

もし事情やむを得ずすぐに売却する場合は、売却に至った経緯と短期売買の予定ではなかったことを必死に説明してくださいw


最後に、今の市況では株やFXに手を出したくないとのことですが、ワタクシも同感ですw

ただ、市況やトレンドを予測したり、個別銘柄をリサーチして割安な銘柄を見つけようとすることは無意味だとも思っておりますw
「勉強不要」というより「勉強放棄」という言い方が正しいかもしれませんw

株については全くの素人ですが、最後までお付き合いいただければと思いますw

それではまた!


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非公開コメント

すみません、確認させて頂きます。

スイートスポットとは、「手取で1000万円位の税率23%ゾーンで、可処分所得が十分にある割りに支払い税額が少なくてすむ」状態の事を意味しているのでしょうか?

吉川英一さんがご本「億万長者より手取り1000万円が一番幸せ!!―年収400万円+副収入でプチリッチになる」で書かれているのと、同じ状態を指されていると思って良いですか?

そうですよね〜「繰り上げ返済はリスクのない最強の金融商品」というブログも見かけますが、手持ちの現金がなくなるのがリスクでなくて何なんだ!って思いますね

承認待ちコメント

このコメントは管理者の承認待ちです

Re: タイトルなし

コメントありがとうございます。

基本的にはその通りです。

ただ、当然家族構成や他所得の有無、理想とする生活レベルは人それぞれ異なりますので、ご自身に合った経済状態と解釈していただければと思います。
「スイートスポット」と少々曖昧な表現をしたのはそのためです。

> すみません、確認させて頂きます。
>
> スイートスポットとは、「手取で1000万円位の税率23%ゾーンで、可処分所得が十分にある割りに支払い税額が少なくてすむ」状態の事を意味しているのでしょうか?
>
> 吉川英一さんがご本「億万長者より手取り1000万円が一番幸せ!!―年収400万円+副収入でプチリッチになる」で書かれているのと、同じ状態を指されていると思って良いですか?

Re: タイトルなし

毎度ありがとうございます!

手持ち現金って大事ですよねw
たぬ吉様とは良いお酒が飲めそうですw

> そうですよね〜「繰り上げ返済はリスクのない最強の金融商品」というブログも見かけますが、手持ちの現金がなくなるのがリスクでなくて何なんだ!って思いますね

Re: タイトルなし

いつもありがとうございます!

今後購入される一棟モノの規模によっては安定稼動してからの繰上返済でも遅くないかもしれませんね!

じゅん様のように自制心があって給与からも十分な貯蓄ができる方なら資金計画に問題はないと思いますがw



> 一部繰上げ返済して、関係性悪くなると言っても、その程度だったんですね、
> 参考になりました。流動性は、今は、給与所得があるので、ある程度余裕がありますが、退職して、事業をやるだとか、安定収入が少なくなったときには、もう少し真剣に考えなければなりませんね。
プロフィール

レイシー

Author:レイシー
1986年生まれ。
アパート・テナント・区分・戸建を賃貸中。
リフォームから保存食作りまでなんでもやってみる専業大家です。

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