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ボロ戸建の出口①

こんにちは、レイシーです。

当地を代表するブロガー、「日本海大家」様のブログで出口のない戸建を購入する記事が書かれていたので、ボロ戸建の出口について個人的に思うところを書いてみたいと思います。
ちなみにこの方のブログ、時に過激な内容もありますが書いてある内容は的確でとても勉強になります。ご自身ではあまりDIYはされないようですが、徹底的な部材調達コスト削減、現場管理で成功されている珍しいタイプの大家さんかなと思います。私がコメリで材料買って喜んでいるのに対し、彼は三重県に遠征して解体した家から部材を調達したり、材木市(そんなの知らねえw)に行って鬼指しして購入した木材で階段を作ったりと原価管理のレベルが違いすぎますw
セミリタイアするためのコンサルブログとか情報商材とかいっぱいありますが、このブログに書いてあることをそのまま忠実に実行することが、時間はかかりますが現時点では一番確実に儲けられる最強の手法だと思います。

別にこの方からお金もらってる訳じゃありませんよw会ったこともありませんw
(無許可でリンク貼らせていただきましたが、問題あればすぐ消します)


まずボロ戸建投資の優秀なところは、保有期間中の利回りもさることながら、売却時にも大きな利益が見込めることです。(売却したことないので完全に机上の空論ですがw)
昨日の7号戸建を例にあげますと、リフォームまで100万で仕上げて45,000円で賃貸に出し、5年後に300万で売却すると、5年間の家賃270万円と売却時の300万円から投資額100万円を引いて470万円残ります。(税金と運営コストは省いてます)
300万円で売却する妄想は後述しますが、簡単に説明しますと「土地値-解体費用よりさらに安く買って賃貸に出せば建物の減価がないので利益を乗せて売ることが容易」ということです。

逆に築浅の物件の場合、利回りが低いだけでなく建物の減価があるので買った物件を5年後にそれ以上に高く売ることが難しいと思います。(売却益を出すこととは違いますよ)
築5年のアパートを土地値で買っちゃうような人は関係ない話ですwむしろその方法教えてくださいw

「減価償却費が計上できるから保有期間中の税金減る=キャッシュフロー増えるじゃねえか!」と反論がありそうですが、それは「今年も建物の価値が減っているから、その分経費にしていいよ」というだけの話で、価値が下がったのならその分儲かっていませんので所得税が安くなるのは当たり前であります。

ついでに節税に関して、「購入時の建物割合を多くとった方が良い」という話を聞いた方も多くいると思いますが、結局は売却時に譲渡益が増え課税されるので遅かれ早かれという感じではないでしょうか?むしろ課税所得が低い人は土地割合が多い方が節税につながります。
それも踏まえたうえで、経営が不安定な過渡期ではキャッシュフロー改善を優先したいとか、死んでも売るつもりはない人(アホールド?w)は建物割合増やした方が良いでしょう。ワタクシは特にこだわりもないので固定資産税で按分しておりますw

逆にボロ戸建のデメリットはボリュームが小さいことと、楽しては儲からないことですねw本ブログ名に「楽しいけど楽じゃない!」と付けていますが、自分でやった仕事で浮いたコストが直接自分の利益になるから楽しいのであって、会社から命令されてやるリフォームを楽しいと思えるほどMではありませんw
ちなみにリスクテイクして高いリターンを得るのではなく、圧倒的にメンドクサイこと(セルフリフォーム・滞納家賃回収・入居募集・登記など)をして高いリターンを得ることが、投資と違い経営といわれる所以であり、本ブログ名を「とっても真面目な不動産投資」ではなく、「とっても真面目な賃貸経営」とした理由でもあります。

ボリュームに関して言えば、ボロ戸建再生で利回り100%超えて運用されている方は珍しくありませんし、十分に可能だと思います。しかし、それは30万で買った戸建を20万で修繕し、5万で貸すみたいな話であり、一戸再生したくらいでは額面ではそれほど儲かりませんw
ゼロから始めて3年で月キャッシュフロー100万円を目指す方には向かない方法ですねw
それでもサラリーマンで年収を60万上げることの労力に比べたら、遥かに楽で、ストレスフリーで、時間的制約もないのでワタクシは満足しております。

話が逸れまくって本題に全く入っていませんでしたw
続きは次回書きたいと思います。


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レイシー

Author:レイシー
1986年生まれ。
アパート・テナント・区分・戸建を賃貸中。
リフォームから保存食作りまでなんでもやってみる専業大家です。

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