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地方に投資していて思うこと②

更新が遅くなりスイマセン。
前回の記事の問題に対し、2人の方からコメントいただきました。ありがとうございます!

そして大変驚いたことに、以前紹介させていただいた日本海大家様のブログにたびたび登場されているkkk様より、オフ会のお誘いをいただきました!(場所・日時が記載されていたため、オフ会終了後にコメント承認させていただきます)
ブログを始めてまだ一週間ですが、早くも当ブログ最大の目的であった投資家様との交流の場ができそうで大変嬉しく思っています!もしかしたら高い壺を売りつけられるかもしれませんが(失礼w)真昼間のショッピングモール、命まではうばわれまいて。勇気を出して行ってきます!

さて、前回の記事の続きでございます。ワタクシなりの解答ですが、

7万円>1万円>100万円の順にリスク(=不確実性)が高いと思います。何故かと申しますと、

7万円    相場よりちょい高めで色々手段を講じてもすぐに客付けする自信がない
1万円    仲介業者使わなくても24時間以内に入居者見つけられると思いますw
100万円  確実に絶対無理ww不確実な要素なしw

ポイントは「不確実性」「リスク判断に結果は組み込まれない」でございます。

今回の問題はちょっと抽象的だったかもしれませんが、もっとわかりやすい例がWikipediaにあったので再び引用させていただきます。
「ビルの屋上の端に立つのは危険であるが、まだ転落するか無事であるかは分からない。この状態はかなり不確実でリスクが高い。しかし、一旦転落すれば十中八九命がないとすれば、転落直後にリスクが低下することになる。」


これを踏まえて不動産投資のリスクを考えてみますと、ほとんどのリスクが知識、労働、お金、経営手腕等でヘッジできるものであり、本当の意味でのリスクは非常に少ないと思っております。

例えば、修繕リスク。
知識のない全くの素人さんであれば、建物のどこが悪く、あと何年もつかもわかりませんし、壊れた時に必要な金額もわかりません。わからない人にとっては不確実性が高いので修繕リスクが大きいです。
しかし、ホームインスペクターのようなレベルの方が隅々まで確認した物件では修繕の必要箇所と金額が正確にわかりますからリスク(=不確実)ではないんですね。

空室リスクについても、業者のいう妄想利回りを鵜呑みにすれば大きな空室リスクを伴いますが、「閑散期だろうがなんだろうがどう転んでも絶対に決められる家賃」で算出した想定利回り20%には空室リスクがないといっても過言ではないでしょう。家賃下落リスクも然りです。

火災や自然災害は保険でヘッジできます。



逆に私の考える本当の意味でのリスクとは

・ 自殺・他殺リスク
最近は保険もあるみたいですね。強いて言うなら鬱っぽい人を入居させないなど審査面で多少リスクを下げることができそうですが。

・ 借金している人の金利変動リスク
固定金利に変更できない人は、これは個人ではどうしようもないです。これをリスクではないと仰る方々がFXしてるんですねwワタクシも金利の動向が正確にわかれば不動産なんて面倒臭いもの買ってませんw

・ 保有不動産の価格変動リスク
これも将来はさっぱりわかりません。

などがあげられると思います。


話がかなーり逸れましたが、本日のテーマは地方と都会の利回りの差でございますw

前回の記事で地方と都会では利回りに大きな差があると書きました。
また、リスクフリーレートにリスクプレミアムを上乗せされて期待される利回りが設定されると説明しました。

では、不動産投資のリスクのうち、地方と都会でリスクに差があるものは一体なんでしょうか?

修繕リスクは違いますよね?地方の物件だけ壊れやすいということはないと思いますw
金利変動リスクも全国共通です。自殺他殺リスクも大差ないでしょう。(書いてて気づきましたが、当地は自殺率全国No1らしいですw真面目な県民性が理由だそうですw)

じゃあ何が違うのかと言うと、やはり地方と都会の利回りの差は空室リスクでございます。

実質10%で運用されているシティボーイの方からしたら、地方で実質30%の賃貸経営は「こっちは人がたくさんいるから9割稼動は当たり前。秘境の賃貸経営で空室になったら魔物でもいれるんですか?w」くらいに思っているかもしれません。(卑屈になりすぎw)

ここからはワタクシの持論となりますが、自己所有物件もリフォーム中の戸建以外は完全満室ですし(月末退去予定1件ありますw)、当地で情報交換している投資家さん達も稼動率95%くらいです。さすがに投資仲間全員分で世帯数100とか200になれば毎月退去があるので入居率が100%の期間は少ないですが、「空室があるのは異常事態」という認識のもと、必死に客付けするのは地方も都会も変わらないと思うのです。
マクロ的に見たら知りませんが、少なくともこのブログをご覧になっている洗練された投資家の皆様は当然のことのように高い稼働率を目指していると思います。

そして、先ほども書いた通り「空室リスク」というのはサイコロ振って結果が決まるものではなく(誰がやっても確率が一緒ではないという意味です)、大家の能力でいかようにもなるものと思っています。

地方在住のワタクシには都内の利回り15%の投資なんて全く興味ありません!(まあ転売するんなら儲かりそうだけどw)
それなのにワタクシよりも遥かに知識・経験・行動力・DIYスキル・交渉力を持った洗練された投資家様が、都会で賃貸経営されているのが不思議だったのでテーマとしました。

勉強熱心な大家様こそ技術介入度の高い地方物件にチャレンジする価値があると思うんですがどうでしょうか?やはり遠隔大家というのはそれだけ難しいということなんでしょうか?



様々な意見お待ちしております。秘境への投資も悪くないなと思ったら応援お願いします↓

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レイシー

Author:レイシー
1986年生まれ。
アパート・テナント・区分・戸建を賃貸中。
リフォームから保存食作りまでなんでもやってみる専業大家です。

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