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0円戸建と低額譲渡のおはなし

こんばんは、レイシーです。


昨日、業者さんより「ほぼタダで話がついている」という戸建の情報を頂いたので、祝日の今日、ドライブがてら現地調査に行ってまいりました。

現地で売主様と待ち合わせて、いざ潜入!

簡単なスペックを書きますと
・ 新潟市中心部から車で40分ほどの住宅街
・ 相続物件で空室期間約1年
・ 接道に難あるも、80坪の敷地で車庫あり(1P可能姉妹)
・ 築40年を超えるが、そこまで古さを感じない美魔女物件
・ 残置物やや有り
・ 固定資産評価605万(うち建物118万)
・ 室内にある荷物を片付ければ即入居可
・ トイレ洋式水洗にリフォーム済み、ヒーター完備、風呂もそのまま使用可能姉妹

という極めて素敵な物件でした。
写真を載せてドヤ顔したいところですが、契約前なのでやめておきますw

基本的に不動産自体に良い悪いはなく、全ては価格次第(1000万ならクソ物件だけど、50万ならお宝物件とか)というのがワタクシの持論ですが、例外的にタダでもいらないクソ物件というものが存在しますw
(もっとも、買い手がお金をもらって物件を引き取るという取引もありますが、売主の心情を考えるとそこまで提案することはあまりありませんw)


「タダでもいい物件」というのはこのパターンが非常に多く、過度の期待は禁物なのですが、今日は有意義な休日になりましたw


さて、本日はこの「0円取引」について考えてみたい。

通常、タダでくれると言っても1万とか適当な金額を設定して売買することと思います。
理由は簡単で、無償譲渡した場合には「贈与」とみなされ贈与税が課税されるからです。

では無償譲渡から、金額を設定した売買契約に変更しただけで課税を免れることができるのか?

この低額譲渡について国税庁のHPを見てみますと、
「著しく低い価額の対価で財産を譲り受けた場合は、その財産の時価と支払った対価との差額に相当する金額は、財産を譲渡した人から贈与により取得したものとみなすヨ(所謂みなし贈与)。著しく低い価額の対価であるかどうかは、個々の具体的事案に基づき判定するヨ。」
とのことです。

ワタクシ個人的な見解ですと、「利害関係のない第三者と結んだ契約内容に国がイチャモンつけんじゃねえ!だったらその時価とやらでテメエが買い取ってくださいお願いします。」
とスライディング土下座をかましてやりたいところですw


まあ今回のケース、結論から申しますと売買代金30万円として、残置物撤去を30万円で請け負う形で相殺することにしました。
(=残置物そのままで0円と同義w)

30万円ならOKという法的根拠はどこにもありませんし、そもそも実質課税の原則に反しますw

屁理屈で形作られた砂上の楼閣に「安心」は得られませんが「気休め」にはなります。
そして人はそれを「正当化」と呼びます(ダメじゃねーかw



否、メリットもありますぜ!
・貸借対照表の資産(土地)が30万アップ!
・ さらに30万円の売上(収益)アップ!
→結果銀行の評価がちょっぴりアップ!







メリットとデメリットは表裏一体です。
ここまで読んで「なるほど!頭いいな!」と思ったアナタは詐欺に注意してください。



デメリット
・ 貸借対照表の資産(現預金)が30万ダウン!(いってこいw
・ さらに課税所得30万アップに伴い法人税もアップw


無論、多く払った法人税は建物の償却、若しくは売却した際の譲渡益の圧縮という形で還ってくるので(税の繰り延べの逆パターン)特に損益はありません。


低額譲渡について詳しい方のコメントお待ちしております!
それではまた!

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空白の9ヶ月!!!

ご無沙汰しております、レイシーでございます!!

最後の更新がセミナー後の2月末ですので、かれこれ9ヶ月間さぼっておりました。。

ブログ更新しないの?と聞かれるたびに「明日書きますw」と返答する、通称「書く書く詐欺」を20回くらい繰り返してきましたが、久々に狼さんポーリーにリンクを張ってもらってアクセス数が急増したので、久々に更新した次第であります!

この間、多くの方から生存確認のメールを頂いておりました。
一部では、資金繰りに窮して天国にFlyAwayしたのでは?という噂や、かつて所有していたナマポ荘を買い叩かれ、現在は入居者として居住しているというデマが流れているそうですが、僕は元気ですwむしろ絶好調ですw

そんなワタクシの空白の9ヶ月の間に購入した物件について書いていきます!


新潟市中央区 貸家
購入価格180万円 現金購入
月額5万賃貸中  表面利回り33.3%

売買契約の前に賃貸契約を結んだ思い出の物件w


新潟市中央区 貸家
購入価格100円 現金購入
月額2.7万賃貸中  表面利回り324000%

契約にかかる収入印紙200円を折半したので、売主は壮大な「いってこい」を演じて売買代金100円は手元に渡らずwただ、固都税の日割清算をもらえることを想定していなかったようで、大変喜んでおりましたw
ちなみに、残置物満載のボロ家ですが、現況のままノーリフォームで借り手がついた奇跡の取引!


新発田市店舗区分
100円戸建てとセットで購入。所有権移転登記を留保してもらい、すぐに買い手を見つけ売却。仕入れ・売却額は大人の事情によりブログには書けませんw


新潟市中央区 区分マンション
購入価格1万円 現金購入
月額3.55万賃貸中  表面利回り4260%

残置物満載、風呂なし、トイレ共同、携帯電波なしの地下区分ですが、現況のまま生活保護に賃貸中。別途月約1万の管理費が発生するので、利回りはもっと下がります。


新発田市 アパート 1Kロフト×4世帯×2棟(木造築19年)
購入価格775万円 現金購入
現況6世帯入居 月額18.5万賃貸中  表面利回り28.6%
満室想定38%

今年夏に購入も客付けに苦戦。。といってもやることもないので来春までの満室を目指しています!


長岡市 アパート 2DK×4世帯+5DKオーナーズルーム(鉄骨築40年)
購入価格600万円 現金購入
現況4世帯入居 月額18.15万賃貸中  表面利回り36.3%
満室想定46.3%

最上階オーナーズルームのシェアハウス化を検討していますが、リフォームに通うのがめんどくさく放置プレイを実施していますw


阿賀野市 テナントビル 事務所×6室(RC4階建、築24年)
購入価格480万円 ローン利用
現況3室入居 月額10.36万円賃貸中  表面利回り25.9%
満室想定55.9%

自分の客付能力を過信して需要の少ないエリアに進出しましたが、本当はガクブルしていますw
既存融資の借換えも視野に取引を深めておこうと地元地銀を利用してみましたが、ローンのほかにも個人・法人クレジットカード、火災保険、各種積立をお願いされ、笑顔で新規加入しておりますw


新潟市西蒲区 アパート 1Kロフト×12世帯(木造築20年)
購入価格700万円 融資特約なしで今月末決済予定
現況4世帯入居 月額10.6万賃貸中  表面利回り18.2%
満室想定58.3%

まだ購入していませんが、今月末決済予定の物件です。既にカギの引渡しと、入居募集の許可を得ており、決済までに2組の入居者を自力で決められそうです。
その他、ワタクシの大家I氏より最近まで精神病棟に入院していた生保の紹介を受けていましたが、案内当日の早朝に万引きでタイーホされたのには笑いましたw
しかも、I氏も諦めるかと思いきや「不起訴ならすぐに出てくるからまた紹介します」というポジティブ発言にも笑いましたw
万引き犯も、警察だけでなく不動産屋にまで追跡されているとは思うまいてw

確かに空室よりは100倍マシですし、仮に家賃が滞っても「滞納債権」は残ります!(回収できるかは別w
もっとも、生保は基本的に代理納付をお願いしているので、一番恐いのは電波系にありがちな近隣トラブルなわけですが、これらのリスクを恐れて間口を狭めていては低入居率物件の再生はできません。
必殺さんのいうところの「片目を瞑る」という感覚に近いかと思いますw

今回のような物件は基本誰でもぶっこんで、後で「腐ったミカン」を除去する金八先生方式で満室を目指します。

その他転売もちょこちょこやりましたが、そこらへんはブログで書けないので省略します。

振り返ってて気付きましたが、1000万以下の物件しか買ってねえw
決して安い物件が好きな訳ではなく、キャッシュがない訳でもないんです!

ただ、自分の条件に合致する物件は往々にして低い価格帯にある、それだけであります。


まあ長いこと書きましたが今後もブレずに、定期更新していきますのでよろしくお願いします!
んならのー!

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プロフィール

レイシー

Author:レイシー
1986年生まれ。
アパート・テナント・区分・戸建を賃貸中。
リフォームから保存食作りまでなんでもやってみる専業大家です。

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