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迷走中

こんばんみ、レイシーです。


最近はどっぷり不動産の生活を送っております。
まあそれが仕事ですので当然といえば当然ですがw


最近仲良しの新居大家様I氏より面白い物件を紹介されました。

経緯を説明するのが面倒くさいのでLINEのやりとりを転載します。
勝手にのせてスイマセンw


I氏「築古戸建再生やりたいですか?」
I氏「安いんですが手がかかりそうです」

レ「詳細お願いします!」
I氏「※住所とグーグルマップURL」
レ「おいくらですか?」
I氏「50万円、勤務先の仲介入ります」
レ「安いですね!」
I氏「手はかかるw」
レ「買っちゃおうかしら」
レ「路線価ベースの土地値どれくらい?」
I氏「調べてないですが古家つきで550万円でだしてましたね」
レ「500まんびき笑」

~外観をストリートビュー、路線価37千円を全国地価マップで確認~

レ「※LINEスタンプ カイジざわざわ」
I氏「元々再生業者から受けた指値でダメ元で交渉したらOKだったのでひいきの方に回そうかなと」
レ「それは素敵ですー。今から調査して2時間以内に判断します!」
レ「てかIさんが50で安いと判断されるのであれば信じて買います笑」
I氏「正直手はかかります」
レ「土地面積だけわかりますか?あとだいたいの築年数」
レ「法人の事務所と倉庫に使うかもです笑」
I氏「60坪です。S45-55」

その後電話で物件の詳細確認と現地調査の日程調整をしました。
ちなみにこのI氏はLINEの要所で狼スタンプを使ってくるのでリアルに噴きだしますw

一方、オオカミプロダクション所属のワタクシとしても狼さんのブログを見てお布施せずにはいられないと思い、初めてスタンプショップなるところを見てみましたが、気が付いたらカイジのスタンプに課金しておりましたw


話を戻しまして、昨日現場に行った感想としては思ったよりも程度も良く、平屋で直しやすそうな感じでしたw
土地固定資産税評価だけでも744万あるので共担要員としても活用可能姉妹です。

ただ、取得予定である鉄骨アパのリフォームを控えているのと、20代最後の一年をボロに費やす気にもなれないのでとりあえず在庫としておく予定ですw


これで50万以下未稼働ボロ戸建コレクションがまたひとつ増えましたw
我が投資人生、完全に迷走しています。


この案件のひとつ良いところは、所有者が愛知在住ということです!
決済を愛知で行えば、経費を使って名古屋旅行に行けちゃいます!

憧れの「Team BoLo」に会えちゃうかもw

まずその前に、狼LINEスタンプ課金しなきゃね!

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法人設立と初売上

こんばんは、レイシーです。


前回に引き続き最近の活動報告を!



法人化

かねてから検討していた法人ですが、今回の決算内容を確認して設立することにしました。

よっ社長!!

形態は迷った末にコスパに優れた合同会社にしました。
ワタクシ借金の身分、見栄にお金を払えるほど裕福ではありませんw

本来ならなんでも自分でやってみたい性格ゆえ、ネットを参考に申請書類を作成したいところですが、繁忙で時間がなかったのと、他の方の合同会社設立体験談を総合的に勘案すると代行サイト利用が最強のようなので「会社設立ひとりでできるもん」を使って設立しました。

電子定款込みのシステム利用料が5,000円ですが、めっちゃ簡単に書類ができました!ステマじゃないけど、自分で雛形を加工したり、法務局に添削で何往復かするくらいなら全然安いと思います。忙しい方にはオススメです!

費用は印鑑3本セットも合わせて7万円あれば設立可能姉妹です。

ちなみに印鑑の材質はアカネという木です。
初恋の相手がアカネちゃんだった・・・という美談はありませんが、安くて丈夫でコスパ最強らしいですw

印鑑は法人の顔と言いますし、こだわる人もたくさんいるんだろうなと思いましたが、ハンコが収益を生むわけではあるまいて。
陰茎うつればほーけー牧場、もとい印影写ればOK牧場でごわす。

ハンコの材質には経営指針(ケチ度)が如実に表れますねw



本店所在地はとりあえず実家にしましたが、検討中の3階鉄骨アパを購入したら1室を事務所にして変更登記する予定ですw
ついでに物件名を○○ビル(○○は法人名)と名称変更することで、新潟の一等地に夢の自社ビルGETでごわすw

名刺のデザインも大体決まっていますが、上記の理由で住所が未定のため作成できない状態です。
事務所はほぼ実体がないので怪しさ全開ですがw

先週金曜日に申請をして、登記完了予定が25日午後でございます。
24日現在、法務局から連絡はありませんので書類も問題なく受理された模様です。

早速、登記簿とって法人口座を作成してきます!






リフォーム請負工事

新居大家のI氏にフローリング工事の着工予定日を伝えたところ、「安くできるんならお金払うから他の空室も工事してくれない?」と依頼を受けました。

念のため見積もりを見せてもらいましたが、畳→フロアタイル(12畳)で22万となっておりました。
当地のホームセンター「コ○リ」だと同じ面積のフローリング工事が23万ほどですので妥当といえば妥当なのかもしれません。

それらを踏まえ、12畳フローリング工事一式を13万円で請け負うと伝えたところ、50畳ほどの大量受注をいただきましたw

工事を請け負った感想ですが、
・ 想定より建築資材が高騰していたw(根太は価格相場が変動するw)
・ 畳の処分と資材搬入で吐きそうになるw
・ 当初、納期に余裕があり楽なスケジュールだったが、次々に入居が決まり職人がデスマ状態w


今回の場合はお世話になっている大家さんということと、大口受注だったため引き受けましたが、基本的にはよっぽど暇じゃない限りもういいかなという感じですw

ただ、職人さんは大変喜んでおりました!
個人的にもこの職人さんはつなぎとめておきたい反面、ワタクシだけの物件では依頼する仕事量にも限界があります。

信頼関係のある投資家仲間さんに限定するのであれば、たまに格安リフォーム工事を請け負うのも悪くないかなと思った次第です。



それではこのへんで!


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物件を買わずにCFを得る

こんばんは、レイシーです。


一ヶ月近くサボったので最近の動きを簡単にまとめたいと思います。



確定申告
結構早くから準備をしていましたが、申告書類の提出は最終日の3月16日でした。
めんどくさがりで危機が迫ってくるまで動かないワタクシの性格を物語っておりますw
納税額はリーマン時代よりちょっぴり多い程度ですが、源泉徴収されていないので負担感がありますw

納期限もご存知の通り3月16日ですが、口座振替を利用することで支払いを一ヶ月ほど延ばすことができます。
キャッシュフロー経営の基本は「売上は一日でも早く資金化し、支払いは一日でも長く引き延ばす!」でございます。

ただ、これはあくまでキャッシュフローという観点から見た場合の話ですよ。
「信用経営」の基本は、支払いは一日でも早く!ですw

特に誰かにお金を立替えてもらっている場合や、工事完了後の代金支払いはできるだけ早くしています。
どうせ同じ金額は支払うなら「金払いが良い」という印象を持ってもらった方がお得かと思います。

固定資産税や不動産取得税はいつもギリギリに支払いますがw




物件情報
実は現在購入を検討している物件があります。
簡単にスペックを公開いたしますと、

・ 超好立地、鉄骨3階建て、築30年、1K×9世帯
・ 堅め賃料で表面33%
です。

ド田舎の利回り50%アパートや、表面200%ボロ戸建てならたびたび出てきますが、これだけの立地で33%は見たことありません。


逆にネックとなる点は、

・ 現在の管理会社がいわゆるヤ○ザ(今回も売主と直接交渉中なので「うちを抜いた!」と因縁つけられる可能性ありw毅然とした態度で挑もうw)
・ アスベストが使われていた場合、解体費用が高額になる恐れあり

ここらへんをよく調査しながら進めていきたいと思いますw




10万円戸建ての売却打診
先月買ったばかりの戸建てですが早くも隣接する自動車学校に売却打診中ですw
売却はブログで知り合い、ワタクシの新居アパートの大家さんでもある業者兼投資家のI氏に依頼しております。
鬼指し・解体費用を織り込んだ強気な価格ですが、売れたらいいなと思います。

ちなみに前回の「いぶし銀」ですが4千円で買取してもらいましたw
長く引っ張ってすいませんw





新居引越し準備
以前このブログで「好条件で空き部屋を貸してくれる大家さんいないかなー」と書いたところ、正式募集する前に数名の大家様に声をかけていただきました。

賃貸の域を超えた超豪華フルリノベ物件等いくつか内覧させてもらいましたが、結局リフォーム未了の部屋を自分で直すことを条件に業者兼投資家I氏に月額2万円で貸していただけることになりましたw
主なリフォーム箇所は
・ 下駄箱・キッチン・吊り戸棚 ダイノックシートによる美装
・ 浴室鏡取り付け・浴室換気扇交換
・ スイッチ・コンセントプレート交換
・ カーテンレール取り付け(2箇所)
・ LEDシーリングライト交換(居室2箇所)
・ 押入れ ハンガー掛け取り付け
・ 畳撤去、フローリング工事(12畳)
・ 網戸張替
・ トイレ ボールタップ交換
です。

フローリング工事にいつもの職人さんを召還するため外注費が発生しますが、あとは労働力を投入することで総額12万以内に収まりそうです。
業者丸投げだと12畳フローリング工事だけで20万オーバーしそうなのでそこそこ安く仕上がったと思いますw


普通にネットでお部屋探しをして、賃貸仲介会社を通して契約すると初期費用20万円・月額賃料5万円となります。
ところがどっこい、ブログで大家さんを探して、労働力を投入することで初期費用12万円・P込月額賃料2万円が実現しますw

自己使用していた1号物件1KがP込43,000円ですので、同棲するための広い部屋に住んで毎月23,000円のCFを得ることができましたw

全て大家さんのおかげです。ありがとうございます。
週一回共用部の掃除をさせていただきますw


長くなったのでこのへんで!
ひさしぶりのポチをお願いします!

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久しぶり更新

皆様、超絶お久しぶりですw

確定申告、新規案件精査、10万戸建の売却打診、新居引越準備、法人化、投資家仲間のリフォーム請負工事、兄初物件コンサル、契約済み居室の入居前リフォーム、連日の飲み会等々めっちゃ多忙で更新できませんでしたw

ほとんど趣味なので仕事という感覚はありませんが、ここ最近はリーマンの頃に近い業務量をこなしてました。



理想のライフスタイルからは完全にオーバーワークでございます。。

繁忙期なので仕方ない部分もありますが、慣れてしまわないように注意が必要ですね。



さてさて、一段落ついたところでブログも再開いたします!
ネタは腐るほどありますので、今後ともよろしくお願いいたします!


根太が腐ってたら萎えますがw

では!

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プロフィール

レイシー

Author:レイシー
1986年生まれ。
アパート・テナント・区分・戸建を賃貸中。
リフォームから保存食作りまでなんでもやってみる専業大家です。

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