出張!なんでも鑑定団inボロ家

こんばんは、レイシーです。

それでは早速前回の続きから。

たった一日で物件価格の7%を回収する方法。
(モノは言いようですw実際は7千円の収入を得ただけですw



ズバリ!

「出張!なんでも鑑定団inボロ家」

でございます!




簡単に説明しますと古物商の専門家をお呼びして、残置物の中に埋もれている金目の物を即時現金買取してもらうというものですw

今回お招きした先生ですが、「鑑定歴1年で古物勉強中!ガラクタ収集で家族を悩ます問題児!得意な古美術は鉄瓶!」のM先生でございます!



ええ、ですwwサーセンw



訪問したお宅はコチラ!
外観写真


それでは早速内部に侵入してみます。
内部写真


まずは換金できそうな金目のモノをざっくりと探していきます!


額縁に価値がある場合もあるらしい
日本画


これ誰だっけ?
だれこれ?


枝の細部まで丁寧に描かれております
掛け軸



怖い人には怖い
人形





まあ他にも色々出てきましたが、鑑定できるジャンルは限られていますw
買取してもらえるモノはもっと限られますw




それではとりあえずこの中からスタート!
古道具





まずはコチラのやかんみたいなの2個と入れ物?のセット
やかん



「本人評価額は強気の500円だが果たして結果は~?」(以下青字はVC:銀河万丈w


ジャカジャン!!


よんせんえ~~ん!!


「いきなりの大幅UPに会場はこの盛り上がり~!」パチパチ!

先生「良い仕事してますねー」(適当かw




続いてのお宝はこちら!
金杯

写真右の金杯セットです!
裏面をみると「24K」と刻印されております!
金は24分率で純度を表しており、24Kは純度100%ということはワタクシでも知っておりますw
ずっしり重く見つけた瞬間、投資資金回収を確信いたしましたw




「本物であれば高額であることは間違いないが果たして結果は~?」




ジャカジャン!!



じゅ~え~んww



「ざんねーーーん!」

やかましーわw



先生「米寿祝いの贈答品です。24KGPという刻印があるでしょ?あのGPは『Gold Plated=メッキ』なんですねぇ。純金メッキといえど薄い被膜ですので金を分離するコストが金の価値より大きいんですねぇ。ただ、気持ちのこもった品です。大切になすって下さい。

やかましーわw





続いてのお宝は、さきほどの写真左側の銀色の茶道具です。

なにやら立派な箱に入っております。
銀箱

箱をよく見ると・・・。
ん?いぶし銀?そういえば重厚感あるけどもしや・・・。

CMの後、驚きの鑑定結果にスタジオ騒然!


ポチして待つべしw

不動産投資 ブログランキングへ
スポンサーサイト

ボロ家大供給時代にむけて

こんばんは、一日2回更新はいつぶりだろう?レイシーです。



物件を見ずに購入を決意した10万戸建て、クリーニング程度で募集できたら最高だなと淡い期待を抱いておりましたが、人生そこまで甘くありませんw

残置物もそこそこ、玉砕具合もそこそこ、なにより無駄に増築を繰り返し公簿面積より広い建物がワタクシのモチベーションを下げますw

かといって多額の修繕費で住むレベルまで直して賃貸に出しても普通の利回りになってしまいます。


一応現在の方針ですが、
・ 税金をたくさん払ってサクッと転売する
・ 柱一本残して大規模修繕(という名の新築)して夢の新築アパートGET

を考えていますw


いずれにしてもセリフォで賃貸に出すことは考えていませんw
知り合いのローコストハウスメーカー投資家に相談してみよう。



ボロ戸建に関しては良い物件があればとりあえず現金で買って在庫として抱えていますが、最近強く思うのは完全に自分のキャパを超えているということですw


このペースでいくと怠けモノのワタクシが一軒リフォームを完成させて賃貸に出す頃に、5軒の在庫が増えていきそうですw


どうも、廃墟(をたくさん抱えた)不動産投資家です。



賃貸に出さなければ、売って利益を確定させるまでの間はお荷物ですし、転売を前提に在庫を抱えるなら個人では不利でございますw

業者になるかw

「共担用不動産」としての価値もありますが、売るとき逆に大変ですしw



これから法整備が進み、益々空家がマーケットに供給されると、タダ同然で仕入れることは今ほど難しくなくなると思います。
むしろお金をもらって引き取るという取引もあるんじゃないかと思います。

そんな時代に備えて、キャッシュを温存したり、セリフォスキルを磨いたりする投資家さんがこれから結構増えるんじゃないかと思いますが、そんなことをしていては恐らく不稼動の在庫を抱えてリフォームに手が回らない、俗に言う「レイシー状態」に陥る危険性を孕んでおりますw


「在庫」は売るまで利益を生まず、売って多額の税金を払うので経営効率が悪すぎます。


いっそ「転売しても利益がしっかり残る仕組み作り」に力を入れた方が楽に儲かりそうですがいかがでしょうか?



前置きが長くなりましたが、そんな「在庫」から少しでも収益を生み出そうと思案した結果、登記申請をして物件を取得した本日、現金7千円を得ることができました。

額面はしょぼいですが、物件価格の7%を回収したことになりますw


首都TOKYOの物件であれば1年かけて回収するお金を、1日で回収したのです。


画期的だと思いませんか?w


興味がある方ポチお願いしますw

不動産投資 ブログランキングへ

奇跡の取引 3

こんばんは、レイシーです。


最近は結構忙しい毎日を送っております。

金曜日の不動産活動から報告いたします。


金曜午前、9号戸建決済のため売主宅へ訪問。
作成した契約書類、登記申請書類に署名・押印をしていきます。
あとは売主に準備してもらった固定資産評価証明書・印鑑証明を確認して、登記識別情報通知をもらえば登記関係書類が完成します。



が、ここで問題発生。



今回、古家1棟と土地4筆の売買となりますが、売主様が区役所で取得した固定資産評価証明に記載されている土地の評価額が2筆分しかありません。

売主様には権利証を持っていって、記載されている土地建物の評価証明をもらうように伝えたのですが・・・。

これがなければ移転登記の登録免許税の計算ができません。
売主に事情を聞いたものの、よくわからないようだったので区役所に確認いたしました。

結論としては
・ 公簿上「宅地」だが現況道路のため固定資産税は非課税。故に評価証明書に記載がない。
・ 評価額については、法務局が発行する固定資産価格通知書の発行依頼書を受けて作成する
・ 現所有者じゃなくても取得できるから、法務局行って紙もらってから区役所に来い。その後申請のため法務局に行け!



とのことでしたw


またひとつ賢くなったわw





そんな感じで、とりあえず売主からもらう書類は揃ったので法務局へ向かいました。


ここで登記申請を見てみたいという投資家H氏と合流。
見てみたいと言っても、書類が完璧ならあとは提出して終わりですがw

今回は色々あって価格通知書の発行依頼書が必要だったので、二人で相談コーナーで説明を聞きました。

当日中に申請するのであればすぐに区役所へ行き、価格通知書を発行してもらい再度法務局へ来なければなりませんが、H氏とランチの約束をしていたので当日は諦めて翌営業日に申請することにしましたw


既に登記識別情報通知を預かっているのでモウマンタイ!という判断ですw


その後はH氏とラーメンを食べながら投資談義、ワタクシのリフォーム中物件やH氏の購入予定物件(ワタクシの2号とモロ競合w)を見て周り解散となりました。


このH氏、フットワークが軽く行動力がハンパないですw
暇さえあれば物件調査に行きますし、ワタクシのリフォームにも手伝いにきてくれます。
そしてインフルを持ち帰り家庭内に拡散する、真性の不動産バカです(失礼wてかワタクシのせいですスイマセンw

お詫びに金融機関とエリアに強い客付け業者、職人さんを紹介いたしますw
満室目指して頑張りましょう!(まず購入かw



土日はブログで密かに募集したワタクシの転居先を内覧してきたので後日報告します。



あっちなみに本日無事に登記申請も終わりました。

登録免許税が85600円でしたので、諸費用を含む総額は20万ちょっとです。

次回9号戸建を写真付きで公開いたします!

↓ためになったら押してくだされ↓

不動産投資 ブログランキングへ

奇跡の取引 2

おはようございます、レイシーです。



それでは早速昨日の続きから。


突如として現れた「いくらでも良い」奇跡の高級住宅エリア40坪と古家。
レゴの定価『18,900円』での価格交渉を社長に打診したレイシーちゃんでしたが・・・。


社長「売主たぶんOKって言うよ。ただ、俺の口からは言えねえw80万でも仲介に入る気ないから自分で交渉してみたら?」


確かに、ワタクシの口からも言えませんw

というか、相手がどんな人かもわからない中でナメた金額を提示して破談になっては元も子もありません。

かといって3・4・5号同時取得の際に言われた「いくらでも良いよ」に対して常識の範囲内で価格提示したことを後悔している部分もありますw


結局の落としどころとして、10万で価格提示、難しければ後は当事者同士で話し合いして下さいとお願いしてもらうことにしました。

ちなみに今回仲介料は発生しませんが、当然のことながら謝礼はいたします。

大人のオモチャの交渉をまとめた後は、大人のオモチャで遊ぶのが一番!ということで夜のフルコースを奢れと言われましたが、たまたま居合わせた入社一週間の新人事務員さんが寿司を食べたいというので3人で寿司に行く事になっております。

一人2万としても計6万、頂いた情報自体に600万円ほどの価値を感じておりますので安いものです。

報酬の話し合いもついたところで早速売主に連絡をとってもらいましたが、驚くほどスムーズに話が進み、10万円でマネー成立となりましたw


ここまでくればあとは難しい交渉などありませんので、売却のマインドが下がらないうちに確実に契約を成立させ、所有権が移るまで油断せずに取り組むだけでございます。


丁度前日のブログで「フットワークの軽い人って素敵よね!けど最近のワタクシはぶったるんでいるよね」と反省したばかりでしたので、情報入手から登記申請までを24時間以内に終わらせることを目標に早速売主に連絡してみました。

内容は挨拶から始まり、
・ 現地見ていませんが現況のまま買受ます。何があってもキャンセルしません。
・ 諸費用はこちらで全て負担します。書類も全てこちらで作成します。
・ 支払いは今からでも構いません。(既に18時過ぎw
・ 明日午前中に区役所で印鑑証明、固定資産税評価証明書を取得してもらえれば午後に契約決済可能です。

こんな感じでしたが、相手がスピード感にドン引きしていたので、契約内容の細かい打合せのため翌日お宅へ訪問することとなりましたw


ここまでが一昨日の話。



昨日ですが、手土産を持って売主宅へ訪問。

振込先に指定された口座がワタクシの前職場だったので、その話で盛り上がり結局一時間ほどお話しました。
契約内容は電話の通り、固都税一年分・売買で必要となる書類の取得費用を全て売買価格に上乗せするような形で、総額12万円で交渉がまとまりました。

売主の書類は当日中に準備してくださるので、決済は翌日(つまり今日!)となりました。

あとは法務局と市役所で必要書類と印紙を取得し、売買契約書と登記申請書類を作成いたしました。

ちなみに物件の外観はさらっと見ましたが、内部はまだ見ていませんw

昔書籍で、遠隔地の物件で利回りだけで購入を決意し、物件を見ないまま決済したら想像以上に周りが田んぼだらけだったみたいなのを読んだ記憶があります。

当時は物件見ないで購入するなんて破天荒すぎるだろと思っていましたが、まさか自分もそうなるとは思いもしませんでしたよ、ええ。




本日の予定ですが、これから決済のため売主宅へ行ってきます。
その後、物件購入にむけて動いている投資家H氏と合流し、ランチ・登記・時間があれば一緒にお互いの物件を見せ合えればと思っています!


それでは最後まで油断せずに行ってきます!
アディダス!

不動産投資 ブログランキングへ

奇跡の取引 1

おはようございます、レイシーです。


昨日も激動の一日でしたので簡単に書いてみたいと思います。


朝一、6号アパート管理会社から着信。
既に申込ベースで満室なので悪い予感しかしませんでしたが、簡単な修繕依頼でした。

セーフw



昼過ぎ、投資仲間兼業者のA氏より着信。

A「お疲れ様でーす。これからレイシーさんのアパート行っていいですか?時間あります?」
レ「なんすか?w」
A「自己居住している隣の部屋ってまだ空室ですよね?内覧したいというお客様と今一緒にいるんですが。」
レ「全然OKですけど、普通大家が隣に住んでる部屋なんて嫌じゃないですか?現地にキーボックス置いてるんで勝手に入って下さい!」
A「そこらへん全然問題ないおじいちゃんなんで気にしないで下さいw一緒に中みて条件も調整しましょう!」
レ「んー・・・とりあえずOKです。」


内覧に立ち会うのは初めてなので興味本位でOKしましたが、結果的には色々アピールできて良かったです。
自分が住んでいる物件ですので、洗濯物の干し方、ゴミ出しのルール、バスの本数等その場ですぐ教えてあげられましたし、家具家電付きということも大変喜ばれておりました。

この物件は築10年の1Kで、昨日書いた唯一の空室でございます。

週末に内覧2件あるので、すぐ決まっちゃうニュアンスでカマをかけ、せっかくの縁なので今日決めてくれたら家賃3千円引きますとクローズに入り勝利を確信しましたが、3千円引きで金曜まで待ってくれと返されました(やるなジジイw

むしろ、「この部屋他の入居者が決まっても、兄ちゃん4月から広いとこ引っ越すんやろ?間取り一緒なら兄ちゃんの退去後の部屋でもかまへんでw一階角部屋じゃなくなるけど焦ることはないわなw」くらいに言われてしまいましたがw

ワタクシもまだまだ修行が足りません。

涙目で見送りましたが、直後にA氏から連絡がありました。

A「さっきはありがとうございました!金曜正式に返事がもらえますが、たぶん決まると思うので募集止めてもらって良いですか?」
レ「金曜申込してもらったら、週末の内覧断りますよ。ところでさっきのおじいちゃんってなんの仕事してるんですか?」
A「まだ申込書もらってないのでさっぱりわかりません!」
レ「(え・・・?)」


賃貸営業にとって職業とかってさほど重要ではないんでしょうか?w
お金もお部屋も、まず借りれる人かどうかの確認から入ると思いますがw

そんな感じでどうなるかわかりませんが、また報告しますw



その後、知り合いの不動産屋さんでお茶をしばいていると空室物件の管理会社から着信。

とうとう申込入って満室来たか!とトキメキながら出ましたが、二階角部屋の退去予告でしたw
吐キソウになりましたが、こればっかりは感情を殺して粛々と募集活動に励むのが吉です。

また一歩満室が遠のきましたw
というか、即決しなかったさっきのおじいちゃんに更に良い部屋を紹介できそうです(やるなジジイw



本題に入ります。
ここまでの話、マジでどうでも良いですw


引き続き社長と雑談。

たまたまリフォームの話をしていたのですが、「レイシーちゃんリフォーム得意ならこの物件情報あげるから挑戦してみれば?俺はできないしメンドくさいからいらないけど」と言われて一枚の地図を渡されました。

場所は坪30万円ほどするワタクシの中では高級住宅街で、土地40坪と相続後9年間放置プレイを実施中の古家でございます。

売主は「いくらでも良いよ。」が口癖で80万で話がついているとのこと(え?w


ケタを間違えているのではないかと2回ほど確認しましたが、80万で良いらしいのです。


この時点で外は暗くなって現地調査ができないため、冷静なワタクシであればノールックで満額即決してすぐに契約書と登記申請書類の作成に取り掛かるのですが、ここでふと昼間に出会ったおじいちゃんの言葉を思い出します。


「80万で話ついてても『いくらでも良いよ。』が口癖なんやろ?指してダメなら80万でもかまへんでw1万で交渉決裂しても焦ることはないわなw」





ハッ!!!!!!!!






ざわ・・・ざわ・・・



レ「・・・社長、ワタクシは小さい頃レゴブロックで遊ぶのが好きでした。でかいお城のセットを買ってもらった直後の高揚感、きっと貴方も理解(わか)ってくれるでしょう。そして現在、我々は1/1スケールのプラモデル、リアルエステートにどっぷりハマっております。童心を忘れず、幼い頃に感じた喜びを共有できる、幸せな大人になりました。」



レ「しかし・・・っ!」



レ「リアルエステートを『大人のオモチャ』と呼ぶにはあまりに高すぎる・・・っ!そこでひとつ、交渉してみませんか・・・?」



レ「レゴの定価『18,900円』で・・・っ!」




ざわ・・・ざわ・・・


ランキング上がったら続き投下しますw
現在進行形なのでポチして待つべし!

不動産投資 ブログランキングへ

完全満室をブチ壊す日を夢みて

おはようございます、レイシーです。

前回の記事でたくさんのコメント・メッセージをいただきありがとうございました。
今後ともご指導ご鞭撻のほど、よろしくお願いいたします。


また、彼女の勤務地が確定したら安く部屋を貸してくれる大家さんを募集したいなーと書いたところ既に数名の方から物件の紹介をいただいておりますw

超ハイグレードなお部屋もあれば、フローリング工事は自分でやってというお部屋まで様々です。




できる大家さんの共通点その1
フットワークが軽い



見知らぬうどん店に入る

店主らしき人が電話口で誰かと不動産の売却話をしている模様

電話終了後、詳細を聞くため勇気を持って話しかける

最初は怪しまれるも、不動産談義に花が咲き気が付けば3時間

埼玉の物件であるため転進するも、ペンキ職人を紹介してもらう

翌日から塗装開始



とか


カレー屋で昼食をとっている最中にテナント退去予告の着信

吐き気を堪えて完食後、帰り際に「出店先テナント募集」の張り紙を発見

HPで詳細確認、条件ぴったり一致

翌日社長と面談、契約内容について大筋で合意



とか。




今振り返ってみると、質・スピード共にぶっとんだレベルで下した決断は人生を好転させています。

当時はギラギラしていましたが、最近は物件の購入意欲もなく、雨が降れば平気で予定していたリフォームを延期するクズに成り下がっておりますw

遅いだけで失格ですねー。



昨晩、大家仲間と定例の飲み会を行いましたが、すごいスピードで事業規模を拡大している大家さんがいてびっくりしました。

規模を競っているワケではありませんが、「現状維持」は相対的にみたら「退化」です。
ブログランキングも更新しなければ順位は下がりますしw

大変良い刺激になりました。




話を戻しまして部屋探し。

勤務地ですが、まさかの新潟市外でしたw
というか昨年末に購入以来、一度も現地に行っていない放置戸建てから車で3分の支店ですw
住み込みでリフォームせよと天の声が聞こえてきましたが、さすがに相棒に却下されたため継続放置です。

かといって、職務規程によればギリギリ通勤可能な店舗のため、住宅補助もなければ高速代も出ない極めて異例の「鬼のような人事」ですw

結婚相手も会社に報告済みのようですので、5年で独立した裏切り者への報復人事ということでしょうか?(まじであるわw



結局、新潟市に住んでマイカー通勤することになりそうですので、既に連絡いただいた方のお部屋を週末に内覧してみたいと思います。

条件が合えば正式な募集はせずに打ち切りますが、新潟市内で築25年程度以内、駐車2台込み(近隣可能姉妹)で3万円台の部屋を提供できる方いたら早めに連絡下さいw
初期費用はハウスクリーニング代のみが希望です。

逆に要望等あればなんでも仰って下さい。


しかしブログって超便利ですねー。

ツイッターもフェイスブックもミクシィもやったことない情弱ですが、ブログだけはネットの恩恵を受けております。


最後に不動産の活動状況。

ゆるーくリフォームしていた2号アパートですが、まだ汚い状態でまさかの入居申込が入りましたw

近隣の大学に進学する若者ですが、あの状態で申し込みに至るということはよほど家賃重視で探していたのでしょう。
親に負担をかけまいとする、賢く偉い子です。

素敵な学生生活を送れるよう応援しています!


これで戸建てを除く所有物件の空室は1号アパ1室のみとなりました。
この空室も週末に内覧予約が2件あるので退去さえなければ完全満室も近いと思います。



まあ仮に完全満室になっても自己使用している部屋を退去するため、ただでさえ「束の間」の完全満室を自らの手によってブチ壊す皮肉な結果となることは間違いありませんがw


というか戸建を放置している時点で完全満室じゃないですがw


それではまた!

不動産投資 ブログランキングへ

報告

こんばんは、レイシーです。


サボっていましたが不動産は驚くほど動きがありませんw

退去予告の電話が来ないことを祈るばかりの毎日でございます。


さてさて、ワタクシ事ではございますが、今年の年末あたりに結婚しそうですw
まだ親にも言っていませんがw


お相手はリーマン時代の同期です。



以前「お金・時間・健康(若さ)に独身の属性が加わると人生のゴールデンタイム、数え役満ですよー」と書いた記憶がありますが、結局「お金」という牌をツモれないまま流局です、ありがとうございましたw

できることならもう2年くらい、色んな意味で「フリーランス」でいたかったのですが、相手も同じ28歳なのでそろそろ我慢の限界とのことですw



まあ人生そんなもんじゃて。



周りの未婚友人と話をしているとほとんどの人が結婚にメリットを感じないからしたくないと言います。
これじゃあ少子化が止まらないワケだね、うん。


けどその気持ち、よくわかりますw

厳密に言うとメリットよりデメリットの方が多いということなのでしょう。

ただ、既婚者に言わせると結婚にメリット・デメリットを持ち込む時点で結婚に向いてないらしいですw
デメリットいっぱいでも一緒にいたいと思える人と一緒になる!これが結婚というものらしいです。(なるーw

そういえば金八先生も似たようなこと言ってましたわw



デメリットってなんだろう?

夜遊び・外泊不可であったり、交遊費の制限(所謂おこづかい制導入)などでしょうか?

考えただけで吐キソウになるw

てかお金の管理はワタクシの方が得意そうなので相手に握らせませんがw

現在のプライベート口座は元職場のものを使っているので、通帳を隠しても端末から残高照会されてしまいますw
裏帳簿的な他行サブ通帳を作った方が良さそうですw。


プライベート(というかパーソナル?)な時間がなくなるという声も聞きますが、昼間は働きに出てくれるので平日昼間はフリーダムでございます。


あとは入籍までの準備がめんどくさそうです。
既に婚約指輪は決まっているのですが、たかが石コロ一個でボロ戸建が買える値段ということに戦慄していますw
チファニー(仮)のお姉さん曰く、「プラチナもダイヤも価格が急騰しているので、将来的にも大きな資産になります!」とのことです。

別に「ダイヤは収益を生まないので資産ではない!」などとロバキヨ信者みたいなことを言うつもりはありませんが、女性にとってはそれだけ特別な価値があるものなのでしょう。


こればっかりは価値観の問題なので、どちらが正しいとかありませんね。


向こうからしたら、こんなボロいアパートを数百万で買うなんて有得ない!と思われているかもしれませんしw



多様な価値観を認め合う、結婚への第一歩でございます(誰だよw



逆にメリットもありますぜ。

彼女の年収が退職時のワタクシの年収と同等ですので、家計収支がアップします。
ありがとう給料。おかえりなさい給料。
内部留保も思ったよりたくさんありましたので、益々強固な財務体質に生まれ変わります(M&Aかw

家庭内レバレッジを駆使して2.6%の高金利ローンから完済していっても良いですし、現金でボロアパートを彼女名義で買うのも良いでしょう。(許可は得ておりませんがw
修繕・管理はワタクシがやります。無償の愛です。

あと現在は料理などほぼしませんが、一緒に住めばそこらへんも節約できますし、月10万ずつくらい出し合えば十分な暮らしが出来るんじゃないかと思います。

こんな感じで余剰のCFを新規取得か繰上返済に充当していけば、5年後にはそこそこリッチな状態で彼女も退職できることでしょう。

あとは昨年宅建を取ってもらったので、経理を引き継ぎつつリフォームを教えれば最強の大家嫁になれると思いますw
当然、青色事業専従者としてたっぷり給与を支払いますので小金持ちを目指すなら法人は必要ないかもしれません。

居住費もこのブログを活用して安く済ませたいですね。
異動がハッキリするまでなんとも言えませんが、新潟市内で2DKくらいの空室をお持ちで激安で貸してくれる大家さんを募集する予定ですw
自己所有の2DKはボロいので空室がでても自分では住みたくありませんw

当然相応の「お返し」が必要かと思いますがそこらへんは相談ですね。
家賃2年先払いでも良いですし、週一回掃除と物件の管理業務でも良いです。
状態悪いからリフォームは自分でしてねでも構いません。
お互い条件次第だと思うので、なんでも仰って下さいw


こんな感じの妄想が止まりませんが、健康第一で頑張っていきたいと思います。

それではご祝儀のポチ、お待ちしておりますw

不動産投資 ブログランキングへ

会計処理あれこれ

こんばんは、レイシーです。

以前の記事で頂いたコメントを返そうとしていたところ、ブログ内容に関して少々誤解があったようなので改めて解説してみたいと思います。

以下天才(あ、僕ですw

> 僕は会計上は赤字ですが、キャッシュフローは黒字です。なぜかというと築年数が40を超える物件があり、それが減価償却費をつりあげているためです。融資を受けるので、黒字を継続的に出したいのですが、なかなか出せない状況なんですよね。。。
あと、敷金は受け取った時点で償却した場合は、利益計上できますよ。

転載ここまで



損益計算とCFは不一致と書いた通り、会計上赤字でCFはプラスという人はたくさんいると思います。
ワタクシも4年償却の木造が利益圧縮に貢献していますw

ただ、「CFがプラスであること」と「儲けが出ていること」は一緒ではないと書きたかったのです。
今は減価償却費が課税所得の圧縮に貢献していてもB/Sの簿価は年々減っています。

もちろん都内の値段が下がりにくいマンションや、土地値-解体費より更に安く買った築古アパートの実際の市場価格が減価償却費の分だけ下がるわけではありませんが、仮に買値と同じ値段で売却できたとしても減価償却費として経費計上した分は譲渡益として課税されるワケです。

一生保有する場合を除いて、どこかで「会計上赤字だけどCFは黒字」のツケを払う日がくるのだと思います。
「会計上赤字」というのはそこらへんを警告しているのだと思います。

商売の儲けを正確に表しているのは、CFではなくて損益計算書です。
正確な会計処理をすれば、正確な利益が計算できるスゴイ技術ですw

こんな理由で「会計上は赤字だけど(もしくは利益が少ないけど)儲かってる!ということはほとんどないと思いますw」と書いた次第です。



個人で飲食店をやっている人の中で、経費で仕入れたモノを毎日食べてプライベートの食費を削減している人は結構いると思いますw

こんな人は例外的に「会計上は赤字だけど儲かっている!」と言えるかもしれませんw

ただ、それは単に脱税ですし、正確な利益計算ができていないだけですw


「たっぷり減価償却費を経費計上して売却時に税金を多く払う」方が良いのか「簿価を維持して売却時の税金を抑える」方が良いのかはその人の所得や保有年数によって変わると思います。

このような将来の経営上の課題は家計簿(簡易簿記)をつけていただけではわかりません。
CFがプラスなら儲かっていると誤解してもおかしくないです!
なので複式簿記ってスゴイなと感動して記事にいたしましたw


敷金の償却?についてはよくわかりませんw

ただ、地域で呼び名は色々ありますが、返還を要さないお金は当然利益計上できるでしょう。
呼び名は色々ですが、礼金と性質は変わりませんので同じ処理になるかと思います。


返還を要するお金(本来の意味の敷金)の場合ですが、やはり退去時に返すお金なので長期預かり金とかの勘定科目で処理して、固定負債の欄に記載するのが正しいと思いますがどうでしょう?
敷金を受け取った時点で償却できるのか?償却したところでどのようなメリットがあるのか?は調べてないのでよくわかりませんが、仮にできたとしても退去時に返還(もしくは入居者負担の修繕費に充当)した際に損金処理しなければいけないので、預かり金としての性質に変わりはありませんよね?

むしろ敷金を利益計上するというのは経営実態に即さない、わかりにくい会計処理で「銀行に受けが良い決算書類」を作る以外にメリットがないように思いますが・・・。

専門家ではないのでこんな説明しかできませんが、税務に詳しい先輩大家さんがコメントで解説してくれると思いますw

あとは不動産カテゴリとは一切関係のない簿記解説ブログの管理者様がよく訪問してくれているので、専門家のコメントもお待ちしていますw

会計処理方法は色々あるかも知れませんが、後で返さなきゃいけない他人のお金は自分のお金(収益)ではない!という事実は揺るがないと思いますw



「会計は嘘をつかない。嘘をつくのはいつだって自分さ!」byレイシーちゃん


という謎の迷言を残して寝ますw

あっ最後にこのコメントを頂いた方ですが、日々の倹約でローンを既に一本完済されている超堅実な大家さんです。
少々上からな文章になってしまいましたがワタクシもリスペクトしております!
そのへんあしからず。

ではお休みなさいw

ポチもお忘れなく!

不動産投資 ブログランキングへ

TV出演

こんにちは、レイシーです。
まずタイトルの「TV出演」ですが、ワタクシではありません。エヘヘw


昨日夕方、記帳しに銀行を周っているとたまたまお休みの彼女から「あんたのテナントビルがテレビに出てるよ。」とLINEがありました。



事件?事故?火事?




ドキドキでしたが、詳しく聞くと昨年10月に誘致に成功したテナントが地元ローカルテレビから特集を組まれたそうで、古町エリア進出予定として改装中の物件が紹介されたようです。

昨年契約してから放置プレイを実施していたテナントですが、ようやくオープンということで嬉しく思います。



時を同じくして年齢の近い不動産会社経営の社長より着信。

「とてつもない大家さんと晩飯食うけど一緒に来る?タダ飯食えるよ!」

とお誘いいただいたのでヤボ用をキャンセルして行ってきました。

場所は高級焼肉店。

集合前に社長と合流して話を聞いたのですが、家賃収入1億数千万円、本業はその倍以上の開業医の先生とのことです。億トレーダーでもあります。

ワタクシは白い巨塔の「財前先生」を勝手にイメージしていましたが、現れた方は40代前半の江口洋介をさらにチャラく、ワイルドにした感じでとてもお医者様には見えませんでした(失礼かw

特上盛合わせやメニューに載っていないよくわからん肉を食らいながら8億でゴルフ練習場を買い取りたいとか言ってる様子は、さながら反社会的勢力の黒幕とフロント企業の幹部ですw(実際はめちゃめちゃ健全w

芸能人との交友関係や医療業界の闇、地元有力者の裏事情などはワタクシにはリアルに感じられず、住む世界の違いにただただドン引きしていましたw


リアル「財界新潟」という感じです(←新潟県民爆笑


その後はキャバも奢ってもらいましたが、飲み方もワタクシと違い大変スマートでしたw

頭もキレて話も面白い、こんな人間が世の中にはいるのかと大変勉強になしました。
なれる気はしませんがw

もはや「投資家仲間」とは逸脱していますが、サラリーマンを続けていたら絶対に出会うこともありませんし、「人生の成功者」としてこのご縁を大切にしていきたいと思います。



不動産については2号の空室が来週末には完成しそうなので頑張ります。


あとは投資仲間でもある業者さんより、「予算○千万、利回り○%以上の物件を探している人がいるんだけど所有アパートの売却打診しませんか?現金買いです。」と提案がありました。

買った値段の3倍ですのでバブルを感じつつも、その値段で決まるのであれば短期譲渡で半端ない税金がかかっても売っていいかなという感じです。

まあ売りたいワケでもないので、その方がその金額で買わないのであれば売り止めにしますが、とりあえず資料を渡しておきました。


あとは最近色んな業者さんから自称「未公開物件」の情報を頂きますが半値でもいらないクソ物件ばっかりで人に紹介することすらできませんw

まあここらへんは確率論の世界でもありますので、地道に情報の分母を増やす活動もしていかなければなりませんね。


それでは今日はこのへんで!アディダス!
あっ昨日はたくさんのポチありがとうございましたw
今日もワンクリックだけお願いします!

不動産投資 ブログランキングへ

ファイナンスの天才

おはようございます、レイシーです。


確定申告、リフォーム、賃貸募集で地味に忙しい毎日です。

また、水面下で行っていた不動産活動も実を結びそうでございます。
決まったら報告します。


最近思うこと。

会計って誰が発明したか知らんけどよくできてるw

損益計算とキャシュフローは一致しないというのは皆様よくご存知だと思いますが、「会計上は赤字だけど(もしくは利益が少ないけど)儲かってる!」ということはほとんどないと思いますw

そもそも何故このような不一致が起こるのか考えてみたい。
既に確定申告経験済みの方は読み飛ばしてください。


・礼金一ヶ月(5万円)を受け取る
・敷金一ヶ月(5万円)を受け取る



どちらも5万円を受け取ることに変わりはありません。
現金5万円が増えます(ひゃっほーぅ

ところがどっこい、会計上ではこの2つの取引は意味が大きく違います。

礼金は返還を要しない「まる儲け」のお金です。(地域によって慣習が違ったらごめんなさい)
現金5万円が増えて、収益が5万円増えました。損益とCFが一致しております。
礼金100万円もらえば、その分だけ税金も増えるということです。


一方、敷金はどうでしょう?
敷金は基本的に退去時に返還します。(地域によってry
現金5万円増えましたが、後で返さなければならない負債が5万円増えただけですw

CFは改善されましたが損益には影響しません(はい不一致発生~

運転資金1000万円を借入して手元に1000万円の現金が入っても、1000万円を儲けたわけではないので所得税はかからないのは感覚的にわかると思います。

それと一緒ですw

もっとわかりやすく言うと、生活費が足りなくなったヤツが幹事で合コンをやりたがりますが、それと一緒ですw
全員から会費計3万円を現金で集めて、カード一括で決済することで支払いを翌々月に延ばし、現金を手にするのです。俗にいう「ワリカン金融」ですw

セコい奴だと思われるかも知れませんが、リスクフリーでキャッシュフローを改善したのですからファイナンスの天才です。
また、現在の3万円と2ヵ月後の3万円は価値が違います。(詳しくは正味現在価値でググって)
この現在と未来をつなぐ架け橋が金利(r)となりますが、この架け橋をすっ飛ばして(調達金利ゼロで)3万円をタイムスリップさせてきたのですから投資家としても天才です。
応用したら億万長者ですw

何の話だっけ??戻しますw

逆に借りた1000万円のうち10万円を返済する取引はどうでしょう?

現金10万円を失いますが、あなたは損をしたのでしょうか?
違いますね。ただローン残高が減っただけです。損も得もしていません。

ただ、もし10万円のうち利息1万円が含まれていたのなら、ローン残高は9万円しか減っていませんので、1万円は損していますw
この損した1万円は、「不動産所得を得るために借金して発生した利息」ですので経費になります。

これが「返済金のうち元金は経費にならないけど、利息部分は経費にできる」理由でございます。

当然この「元金返済」は敷金と違いCFを悪化させます。


極端な話、利回り10%のアパートを5年返済で返した場合(そもそも融資が出ませんw)他の経費を一切無視しても毎月の家賃と同額の「持ち出し」が発生しますが(毎月の家賃の倍の元金返済があるからね)利益もしっかり出ているため所得税までかかりますw

買った瞬間デットクロスのクールポコ状態でございますw(やっちまったなー

では借入期間を長く取れば良いのかというと、それも違うと思います。
借入期間はリスク期間と同義だと思いますし、利息負担も増えるからです。

ソレを踏まえて理想をあげるならば平成築、借入期間10年で返済比率30%以内が素敵ですw(あったら買いますw)

この毎月の定例返済も、「減価償却費」と並ぶ不一致を生む大きな要因のひとつでございます。



もし「会計上は赤字だけど儲かっている!」という人がいたらもう一度あなたの申告書類をよく見てみて下さい。


がっぽり入った敷金を自分のお金だと思っていませんか?
減価償却費をキャッシュアウトを伴わない魔法の経費だと思っていませんか?


あっ!減価償却費は確かに使い方によってはちょっぴり有利にできるかもしれませんw

既に実効税率が40%で納税自慢しているような方はできるだけ建物比率を高くして物件を取得すると良いですよねw
仮に短期譲渡で売却したとしても所得税を減らしといた方が得ですし。

逆に一棟目を買ったばかりのサラリーマン大家さんなら「一生アホールド」の場合を除いて土地の割合を上げて簿価を維持した方がトータルで得かもしれません。

異論は認めます。


ちなみにワタクシは昨年買った戸建て2棟がいずれも30万円以下なので「減価償却の特例」を受けて一括で経費計上する予定です(備品かw


最後にワタクシが失敗したこと。

事業用口座から頻繁に生活費を出金したり、プライベートの公共料金の引き落としをするのは絶対ダメw(当たり前かw
事業用口座は必ず別に作って、支払いを可能な限り口座振替にすると良いです。浄化槽の定期メンテ代とか。
あとは細かい支出は全部事業用のクレジットカードで決済して現金を極力使わない。

これで一年後だいぶ楽できると思います!

ワタクシは本日銀行で口振の変更手続きと、事業用クレカの極度額増額の手続きを行いたいと思いますw

タメになったらポチをお願いします!

それではまた!

不動産投資 ブログランキングへ
プロフィール

レイシー

Author:レイシー
1986年生まれ。
アパート・テナント・区分・戸建を賃貸中。
リフォームから保存食作りまでなんでもやってみる専業大家です。

最新記事
最新コメント
月別アーカイブ
カテゴリ
全記事表示リンク

全ての記事を表示する

株式投資の名言&格言集

presented by
ウォーレン・バフェットによろしく

検索フォーム
RSSリンクの表示
リンク
ブロとも申請フォーム

この人とブロともになる

QRコード
QR
メールフォーム

名前:
メール:
件名:
本文: