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「愛され大家さん」の条件

こんばんは、レイシーです。


先日リフォームした部屋の内覧が本日あり、入居申込をいただきました。
26歳男性、同棲していた彼女と別れたため、広い部屋から転居するとのことです。

これで6号アパートは年末年始に退去となった2室が埋まり、申込ベースで満室返咲きです。ウフフ。

現在の空室状況を確認いたしますと、
1号アパート   8室中7室入居(空室募集中)
2号アパート   10室中9室入居(空室リフォーム中)
3号テナントビル 満室
4号区分     入居中
5号区分     入居中
6号アパート   10室中8室入居(申込ベースで満室)
7号戸建て    空室(リフォーム中断して放置プレイ)
8号戸建て    空室(買ってから一回も行ってないw)

1号アパートは退去があってから1ヶ月が経過しましたので、来週から近隣の仲介業者へ営業を行います。
また、平行して2号アパートもリフォーム中ですので、2月中旬には案内できる状態にもっていけるよう引き続き頑張ります。
戸建ては暇なときに少しずつリフォームしていくので、今年中には最低でも客付けまで終わらせますw

今年度は年末年始に5件の退去があり吐きましたが、管理・仲介業者の頑張りでなんとか持ちこたえている状況です。
年度末の引越しにむけて2月に退去予告がくることを想定すると、今抱えている空室は2月中になんとか埋めてしまいたいところであります。


恐らく全ての大家さんが「この繁忙期で空室を全てなくしたい」とお考えかと思います。
そのためには、競合する物件に優先して紹介してもらえる「愛され大家さん」になる必要があると思いますw
もちろん頂く家賃に見合う住環境を提供することは当然ですが、地域ナンバーワンの物件である必要はありません。

仮に空室率20%のエリアだとしても、供給物件の上位50%に入るお部屋を提供できれば大丈夫でしょう。
ライバルがブロラン上位の大家さんだらけだったら上位50%も容易ではありませんが、地主・二代目大家さんが大多数を占める市場でございます、皆様自信を持って行きましょうw
あとは普通にしっかり広告を出して、業者さんと仲良くしていれば決めてもらえると思います。

逆に地域ナンバーワンで瞬間蒸発してしまうようなお部屋は家賃設定を間違えていますw
多少安くても稼働率重視でいくのか、「ギリギリ決まる最高値」を目指すのかは人それぞれかと思いますが、高すぎず、安すぎずの絶妙な価格帯を探っていきませう。(ワタクシもそこらへんまだわかりませんがw


「愛され大家さん」になるために必要なことはなにか?
基本的に人として当然のことをやっていけばいいと思いますが、思いついたものをいくつか挙げていきます。

まず、家主と管理会社は対等であるということをしっかり認識することだと思います。

「オーナー様!」と言われてると勘違いしがちですが、管理会社は家主の利益のために仕事をしているわけではありません。
会社の、もっと言えば株主のために仕事をしているのです。

同様に、我々家主側も大家業を通じて利益を得ることを目的にしています。
客付けや管理は自分で行うこともできますし、他の業者に任せることもできますが、それでも現在の管理会社を選定してアウトソーシングするということは、支払う広告料や管理費以上のメリットがあると経営判断するからだと思います。

経営を強力にサポートしてくれる重要な取引先です。いなきゃ困りますw
管理会社「様」いつもありがとうございます。

職人さんや入居者様だって対等ですので、どっちが上とか偉いとかありません。

一般的にはお金を支払う方を「お客様」と呼びますが、モノやサービスと等価交換しているので客が偉いワケでもありませんよね?

ファミマの土下座事件がありましたが、売買は双方の合意があって成立する自由契約ですので、金を払うから売ってくれという客に対して「オマエ気に入らないから帰れ!」は全然ありだと思いますw

おっと話が逸れました。


そんな感じで大切な取引先として接する事が大事なんじゃないかと思います。

内覧時にあと一押し!って状況はよくあると思いますが、普段から空室が多い原因を管理会社のせいにして責めたてる大家さんに、「現場から家賃減額のお願いを電話でしよう」とは思わないかもしれません。
「また怒られそうだしなー」と営業マンは考えて次の物件に向かうと思います。
てか自分ならそうですし、そもそもそこまで協力してやろうとも思いませんw

一方、超低姿勢で好感度があり、家賃や設備の条件にも柔軟に応じてくれて、管理会社の都合も理解してくれて、細かいことは文句も言わず多少の不手際も大目に見てくれて、24時間電話対応OKで、修繕依頼を迅速に対応してくれて、個人バックをくれて、なんでも相談しやすい大家さんなら千円の減額交渉の電話から即入居申込となるかもしれません。

もちろん一線越えると「都合の良いお人よし」になりますし、若い人は舐められすぎに気をつける必要がありますがw


そんな感じでいくらお金を持っても日本一謙虚な大家さんになりたいと思いますw


あとこの時期の仲介業者さんは大変忙しいです。
面会は極力避け用件は手短に済ませる等、相手のことを考えて行動しましょう。

基本的にADは直接お礼が言いたいのと、手土産を渡したいので直接訪問したいタイプですが、この時期は上記の理由から振込にしています。

閑散期でも、領収書作ったり、印紙貼る必要があるので迷惑かなーと躊躇していましたが、印紙税法が改正されて5万まで非課税になったのでワタクシのような貧困ビジネス低価格帯アパートでは印紙の問題が解消されましたw

今年からガンガン感謝を伝えたいと思います。愛の伝道師です。

感謝といえば、当地を代表するホームセンター「コメリ」で1ケース30本入りの缶コーヒーが1000円で売ってたので買いましたw

現場に置いておけばちょっと喉が渇いた時に助かりますし、近隣入居者、職人、手伝いに来た投資家仲間や不動産屋さんに差し入れができます。

車に積んでおけば出会った人全員に配る事ができます。愛の伝道師です。

たった30円ちょっとで日頃の感謝を伝え、円滑なコミニュケーションが図れるなら素敵だと思いませんか?

ちなみにこの時期の不動産屋さんに持っていく手土産は栄養ドリンクをよく買っています。
滞在時間は2分です。

女性が多い店舗は下心全開のマカロンですw
滞在時間は約8分ですw


なにかよい手土産あったら教えてくださいw

それでは久々にポチとコメントお待ちしていますw

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プロフィール

レイシー

Author:レイシー
1986年生まれ。
アパート・テナント・区分・戸建を賃貸中。
リフォームから保存食作りまでなんでもやってみる専業大家です。

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