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新ジャンル「ドアドン」

こんばんは、レイシーです。


昨日はボロ物件の内覧3件と、6号アパートのプチリフォームに行ってきたので書いてみます。

今日は2号アパートの襖にクロスを貼ったりしたので終わったらまた更新します。


まずリフォームの内容を備忘録的に。
・ クロスの剥がれ、破れ補修
・ モニターホン設置
・ ウォシュレット設置
・ 玄関ドアをアルミテープで補修


TVモニターホンとウォシュレットはネットで25,000円弱で購入。
いつも同じ型番のものを購入しているので取り付けは早いです。

玄関ドアはサビでボロボロになっており、管理会社から22万の交換見積もりが来ていましたw(家賃半年分以上飛ぶわw
他の部屋のドアも同様にサビていますがアルミテープで補修しているため、公平を期すため600円のアルミテープを巻いて終了ですw(単にケチw

お部屋は今月上旬に退去となっていましたが、退去前に次の入居希望者が現れ、退去日に部屋を確認して即申込が入りました。
24歳のお嬢様ですので、ドアにドン引き、所謂「ドアドン」で即退去とならないよう祈っております。

ちなみにこの退去前の申込、「行列ができる」といえば聞こえは良いですが、単に家賃設定を誤っただけの恥ずかしいことでございます。
空室期間も機会損失ですが、「安すぎる賃料」も本来得られる賃料を得られないワケですから機会損失に変わりありません。
利益の最大化って難しいですわ、ええ。
常に満室の大家さんは、それはそれで問題ですので家賃設定が適切なのか改めて考えてみてはいかがでせう?


そして本日、昨年末に退去後6号アパート最後の空室となっていた103号室に内覧予約が入りました!
運とか占いとかオカルト的なことは一切信じていませんが、不動産に限っては行動した直後に良いことがよく起こります(偶然よね
リフォーム直後でまだハウスクリーニングは入っていませんがw

案内は地元でイケイケ仲介業者のそこそこ美人な営業さん(褒めてるのに失礼かw)ですが、愛嬌たっぷりで成約率が高く、今回も「たぶん決まります!」とのことでした。

他の物件も結構決めてもらっているのでワタクシからしたらエース級の営業さんですが、管理を任せているワケでもないのに所有物件を頻繁に紹介してくれること、空室確認を管理会社を通さず直接携帯にかけてくるあたり、ドブロック状態を禁じえません(もしかしてだけどー



続いて内覧した物件紹介。

一件目、築40年近い戸建て(西区)
高校の同級生で不動産屋さんのY君と兄と現地調査しました。
まあワタクシは以前一度見ているのですが、兄が見たいというので再訪問です。
状態は築年の割りに結構良いと思います。
価格は130万までは売主の了承を得ているので利回りもソコソコですが、所有戸建のリフォームも終わっていないのに新たな現場を抱えるほどタフな精神力を持ち合わせていないので興味ないです。
30万くらいなら在庫として抱えても良いですがw


二件目、築30年の3DK×4世帯アパート(西区)
同じメンバーで一件目戸建ての近くの売アパートへ現調。3室空室。
外観は築年の割りにボロく、共用階段が玉砕していますが部屋の中は広くて美装で募集できるレベルでした。
価格はまだ決まってませんが、欲しい値段ぶつけてーって感じですw
売主は更地で売却も考えているようですが、立退きが面倒だから現況で買ってくれる人がいれば安くてもいいらしいです。
土地値で750万くらいですが、解体費や立退交渉費を引いた400万くらいなら十分交渉できる手ごたえぽいです。
仮に350万で買えれば、表面で48.7%、階段補修やバラ釜交換等のリフォーム総額で150万かけても34%は確保できそうです。
ワタクシはブラブラする時間に重きをおいているので今はあまり興味ありませんが、兄のデビューには丁度良い感じの手頃感だと思いますw


三件目、築30年の1K×4世帯アパート(中央区)
投資家仲間のHさんの情報提供で内覧。価格490万円。
駐車場ありませんが立地が良いです。
結論からいうと雨漏りと建物が傾いていたため萎えましたw
といっても狼さんのBOLOレベルでいったら2と3の間くらいですので、ワタクシも空室のない完全満室大家さんだったら挑戦してみたい物件ですw


以上、リフォームと内覧の様子でした!

ちなみにこの日の帰宅後、以前仲介してもらった社長から物件の紹介がありました。

「身内が所有しているアパートなんだけどいる?」という感じで値段もハッキリ決まっていませんがw
築25年の築浅で立地・入居率もよく手間もかからなそうです。
路線価ベースの土地値1400万で買えたら、入居率80%の現況で23.4%ですのでまずまずの投資かと思います。
収益還元、積算ともに重視しているのでワタクシは1500万以上は出しませんが、一棟目取得を目指す兄にとってはそれより多少高くても「セカンドベスト」くらいにはなると思います。
今の市況が続けば、満室で約6年運用したあと還元利回り18%の2200万円くらいでもすぐに売れそうですし(ドン底になってるかもしれませんがw
一棟目なら建物価格MAXで4年間減価償却費をたんまり計上して過渡期に安定感をもたらしつつ、死ぬまでアホールドを決めこむというのも良いかもしれませんw

もちろんこれは妄想ですので1400万と提示しても買える可能性は10%くらいだと思いますw
もしかしたら3000万でしか売らないと言われるかもしれません。

それでも、こんな情報を月に一件程度でも集められれば年に一件破格の条件で買い進められます。

前も書きましたが、個人零細投資家は年10棟もアパートを買う余力はありませんし、時間たっぷり小金持ちを目指すならその必要もありませんので、年に1,2回あるかないかの「どう転んでも儲かる爆安物件」に狙いを絞っています。

もちろんただ待っているだけでは可能性のある情報すら来ませんし、ネットで検索しても「築20年利回り13%!」とかばっかりですがw

前職のトップセールスマン上司が「いつだって情報は無限にある。感度の弱い人間はキャッチできないだけ」と言っていましたがその通りだと思います。

ちょっとした会話の糸口からお宝物件情報ということも多々あると思いますが、ワタクシも無数の情報を取りこぼしながら生きていますw


新潟で全空ボロアパートを相続して大変というそこの貴方!
無料で相談承ります!まずはメール下さい!



こんなアホみたいな宣伝でも、更新の度に載せてたら年に1件くらい「新潟 アパート 全空 相続 無料相談 メール」でググってたまたまブログを見た困ったちゃんから連絡が来るかもしれません。

本当にお困りの方いたら業者より先に連絡下さいw
基本善人なので買取とかじゃなくてガチなアドバイスしますからw

自分が買わない物件で良さそうなものは他の投資家仲間に流します。
お互い条件や資産背景、投資スタンスが違いますから相手にとってはお宝かもしれませんし、逆もしかりです。
「コイツに案件を持っていけば投資仲間に捌いてくれるわ」と思って優先的に紹介してくれる友好業者もぽつぽつできてきました。

久々の更新で長くなりましたが、そんな感じで頑張りましょうw

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資格あれこれ

おはようございます、レイシーです。



日本海大家さんから悪魔クラブの名誉会員という素晴らしい称号を頂きました。
ただ定期的にブログを読んでいただけですがw

きっと素敵な特典満載ですので使い倒したい所存ですが、詳細はよくわかりませんw
まあ名ばかりの資格ではあるまいて。今度名刺作るときに載せておこう。


この日本海大家さんは新潟ではお馴染みですし、以前もリンクを貼ったと思います。

これから大家業を始めようとお考えの人は、10万円の情報商材を買うより、狼さんと日本海大家さんのブログを最初から読んでみることを強くオススメします。

二人に共通していることは不動産投資のネガティブな部分をクローズアップしているところです。

「ネガトーーク!」の「不動産投資儲からないんじゃん芸人」の業者芸人と競売芸人くらいに認識していれば間違いありません(失礼かw

コレを読んでもなお不動産投資って素敵だなと思える方は、エリア・手法・属性・家庭環境・投資スタンスなどが近い人のブログでフォローしつつ、書籍を200冊くらい読んで始めればいきなり養分になることは避けられると思いますw


話を戻しまして使える資格あれこれ。

これから不動産投資を始めるにあたってタメになりそうな資格を独断と偏見で紹介いたしますw
もちろん知識はあるに越したことはないですし、同じ資格でも上級資格のほうが良いに決まっています。
しかし、ただでさえ忙しい中で勉強に割く時間は限られていますので、時間効率の良いものを中心に紹介したいと思います。


ちなみにワタクシもリーマン時代に資格をたくさんとらされましたが、不動産投資はおろか日常生活にも役に立たないものばかりですw
損保・共済の募集人資格、金融窓口テラー、個人情報保護オフィサーなどなど、一歩業界を出たら全く意味がありませんw
あと業界人ならおなじみの「銀行業務検定」ねw




ではなんとなく思いついたものを挙げてみます。

・ 宅建士
言わずと知れた不動産の登竜門的資格。2015年から名称・内容が変わります。
簡単に取れる資格ではありませんが、その分タメになることは間違いありません。

・ 日商簿記3級
大家業の商取引はそれほど難しいものではないので、商業簿記の基本が抑えられれば十分じゃないかと思い、あえて3級にしましたw

・ 第二種電気工事士
セリフォしたい人なら一番実用的なんじゃないかと思います。
ワタクシは兄が持っているので取る気はありませんw

・ 銀行業務検定 財務3級
地味にオススメしたい資格ですw
リーマン時代に勉強して良かったと思える唯一の資格でしょう。
内容は財務分析、つまり安全性(資金繰りを含む)と収益性の分析およびその総合判断から出題されます。
ちなみに銀行業務検定は上位から2級、3級、4級となっており、1級はありません。将来的に最上位試験ができるかもしれないので空けているらしいですw
サラリーマンはもちろん、不動産以外に商売をしている人、将来起業を考えている人は特にオススメです。



ここまで書いて思ったのですが、そもそも賃貸業は無資格でできますし、これらの資格を取ったから儲かるということは決してありません(元も子もないわw

むしろ、コミュニケーションスキルや営業力、人間性や運の方が遥かに重要ですし、机上の勉強よりセミナー(からの懇親会)に参加したり、日々のブログチェックの方がタメになります(おいw

当然学歴も一切関係のない世界ですので、ワタクシも10年前に戻れるなら大学なんか行かないで授業料をボロアパートに充当して今よりリッチになっていることでしょうw

なによりブログを書くと結構スゴイです!
人と情報が勝手に集まってきます(金はこないけれども。

ブログは最初はめんどくさくて始めるのが億劫ですが、始めて2ヶ月も経てばさらにめんどくさく感じ更新が滞りますw
ただ、得るものも非常に多いので本当にオススメです!

まあそんな感じでオススメした資格を全否定するというなんとも意味不明な結論となりましたが、僕は元気ですw
日曜の早朝に駄文を書き綴りつつ、ジョギングして二度寝したいと思いますw

それではまたw

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ヤニ壁の塗装

こんばんみ、完全復活のレイシーです。



昨日から2日間、2号アパートのリフォーム作業を行いました。

昨日はブログ読者のHさんがお手伝いに来てくださり、新潟の賃貸業について語りながら楽しく仕事ができました。

Hさん、ありがとうございました!洗剤を人質にとっているのでまたお越し下さいw


作業内容ですが、

昨日が清掃・養生・居室シーラー塗布
本日が吊り戸破壊・居室ペンキ塗装・キッチンシーラー塗布

でございます。


しっかし塗装は楽しいですねーw
汚ったねえお部屋がみるみるキレイになっていくのはたまりません。

あと作業中、隣に入居中のおばあちゃんからビール2ケースと日本酒一升瓶頂きましたw
会えば必ず上階の足音がうるさいと愚痴を言われますが、最後に酒をもらいますw

ありがとう、おばあ。


それではあんま撮ってませんが途中経過です。

ビフォーはこちらから確認して下さい!



ヤニ真っ茶色になったエアコンですが、Hさんが持参してくれた洗剤をワンプッシュでこの汚れ落ち!まるで通販のようでビックリ!
エアコン汚れ



クロスもヤニで汚れていましたので、塗装前に汚れが浮いてこないようシーラーを塗布。床もフローリングになりましたが養生してしまったのでわかりにくいですw
シーラー1
シーラー2



最後にペンキを塗って壁は完成!
派手な水色を使ってみました。最初は子供部屋ぽいかと思いましたが、全部塗ったら良い感じでございますw
ボロ部屋には多少奇抜でも、さわやかさ重視でリフォームしてます。
築浅なら「シック」な色使いも、築古だと古い印象が払拭できないことが結構ありましたのでw
ペンキ1
ペンキ2



キッチンもリフォーム中ですのでまた報告いたします!

それではまた!

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明日から本格始動

こんばんは、レイシーです。


タミフル5日分を服用し終えて、明日から通常稼動いたします。
いやー暇だった!
かといって不動産活動もなかったのでブログ書けませんでしたがw


明日からまた元気に更新いたしますので今後ともお願いいたします。

とりあえず明日ですが、2号アパートのフローリング・壁のリフォーム完了確認と、クロスの塗装にいってきます。

明日は2名の助っ人も動員いたしますので、風邪をうつさないよう不動産談義でもしながらゆる~く塗っていきたいと思います。

ちなみにリフォーム期間中はインフルエンザにつき現場にはほとんど行っていませんので、完全に職人に丸投げでした。ごめんなさいw
日当は3日まとめて自宅アパート(1号物件)まで取りに来てもらいましたが、インフルを心配してか当地のスーパー銭湯「湯ったり苑」の回数券までもらいました。


今回はB級フローリング材を6坪分調達できず、坪単価5400円のものを使ったのでリフォーム後の写真は明日更新いたします!

価格決まってませんが激安築古アパの話も来ていますので、そちらも話が進んだら詳細報告いたします。



それではまた明日!

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インフルエンザ

こんばんは、レイシーです。生きています。


久々の更新となりますが、サボっていたわけではなく、ネタがないわけでもありません。


単純にインフルエンザで寝てましたw

いやーインフル怖い。
最初はただの風邪かと思ってスルーしていたのですが、発熱から2日後の夜に40℃の熱が出てさすがに病院に行ったところ即効でインフルA型と診断され点滴打たれましたw

点滴とタミフルで今はすっかり元気ですが、一週間は出勤停止処分でございます。
あ、無職か・・・。

週末はフットサルの大会を控えておりましたので無念ですが週明けまで安静にしています。


幸いだったのは具合が悪くなった当日(まだインフル発覚していない)に2号アパートの畳撤去・資材搬入を終わらせていたことで、その後は電話でナンパ職人と連絡をとりながら滞りなくリフォーム工事が完了いたしました。

大工さんからすれば「緊急時の連絡どうすんの?」とか「賃金いつ支払うの?」とか色々不安があると思いますが、一度仕事をしてお互いのことを知っていれば大抵のことは乗り越えられます。

これでとりあえず大工さんにお願いする修繕はありませんが、せっかくの出会いですので定期的になんらかの仕事をお願いしていきたいと思います。

家にいても暇なので税務の本を読んでいますが、面白かったら今度アフィ貼ります。
アフィが貼られなかったら紹介に値しないツマラナイ本だったと思ってくださいw


今日は軽めの内容で終わりますが、皆様インフルエンザにはくれぐれもご注意下さい。

特に専業、自営の人は要注意ですよ!
予防接種も健康診断も自分で予約して行かなければいけないですからね。

それではまた!

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青色申告会の誘惑

こんばんは、レイシーです。


2014年も終わり、早速確定申告の準備に取り掛かろうとしている人もいることでしょう。
ワタクシもその一人でございます。

とりあえず家賃振込明細や領収書関係をかき集めて、月毎にまとめてみました。

その後は帳簿を作って申告書類を完成させるわけですが、ワタクシ恥ずかしながら一人で確定申告をしたことがありませんw

昨年まではリーマンでしたので本属地から離れた所に住んでおり、年度末の繁忙もあって税理士に丸投げしておりました。

てか有給消化もせず退職日まで働いていた社畜の鑑ですので、確定申告してる余裕なんてありませんでしたがw

元来なんでもやってみたいタイプですので、比較的時間に余裕がある今年は自分でやろうと思っております。

簿記や税務も多少は知識があるので、市販の本でも読みながらやろうかとも思いましたが、最近気になる組織が現れ、心が揺らいでいます。



「青色申告会」
青色ですが赤字で書いてみたり。



皆様の地域にもあることでしょう。

新潟の青色申告会に加入するメリットですが、
・ 初心者にやさしい会計ソフト「ブルーリターンA」の記帳サポートをしてくれる
→ソフトは3年間の保守費用込で27,000円と特段安いワケではありませんが、不明点のサポートが受けれます、ソフト自体は賛否ありますが、不動産所得ならどれでも一緒かなと思っていますw

・ 記帳・確定申告・融資などの相談会が開催される。
→「マル経」の紹介もうけられます。

・ 個人事業主の方々との交流、人脈拡大
→これが一番大きい。青年会とかあれば同年代の起業家とも話しができるので、思わぬビジネスが生まれるかもしれませんw


デメリットは年会費が1万円かかることくらいです。(当然経費よ!


今年は退職所得や若干の給与所得があるので、一人でやるよりサポートを受けた方が効率的で近道かなとも思います。

ブルーリターンAの操作と、申告業務が理解できたら速攻で脱会しても良いですしw


週明けに話を聞きに行こうと思います。



税ついでに法人設立の話。

「不動産所得を節税するためのプライベートカンパニー」を作るなら、ほぼ同等の機能を有しながらコスト面で勝る合同会社の方が、株式会社よりも優れていると思います。

ところがどっこい、ワタクシの周りで最近法人を作った人は株式会社の方が多いように感じます。
さらには規模的にどう考えても法人化のメリットがない方も結構いらっしゃいます。


何故みんな株式会社を作りたがるのか・・・。


もちろん理由はさまざまですが、大きな原因のひとつに「肩書き」があると思いますw


株式会社「代表取締役」
合同会社「代表社員」


オーラの違いが一目瞭然ですね!

株式会社の場合、名刺を出した瞬間、「会社の社長さんなんですかぁ?凄―い!」と思われるでしょうw

一方、合同会社は
「合同会社ってなに?サークル?てか代表社員ってなによwバイトリーダーのこと?wでも一応社員さんか!平社員の中だと一番偉いの?要は店長ってこと?」でございますよ。

ワタクシも見栄のある方ではないと思いますが、こんな不純な動機で株式会社を選択する人の気持ちもよくわかります。

もう少し慎重に考えてみたいと思いますw



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クロスon砂壁

こんばんみ、レイシーです。



2号物件に昨日退去がありましたので職人さんと一緒に部屋の確認をしてきました。

以前も紹介したかもしれませんが、簡単なスペックから

築34万年
価格800万円
2K×10世帯
駐車場込み満室時家賃32万円



今回の退去で9世帯稼動となりますが、空室の次回募集家賃は下げざるを得ないので利回りは下がりますw

また、今回6年住んでいた方が退去したことによって、購入時点で入居していた4名が全員退去となりましたので、2年半のボーナスタイムは終了ですw

吐キソウデスありがとうございましたw



幸いなのはハウスクリーニングやタバコのヤニによるクロス張替、壁の損壊などで12万弱の退去費用請求をしていることです。
請求は入居者の娘にしているのですが、割とまともな人のようなので問題なさそうとのことです。
交渉は管理会社に任せているのでどうなるかわかりませんがw

全額もらえれば、リフォーム費用の大半を補填できますので、担当の人頑張って下さい(お前もリフォーム頑張れw


では写真どぞー


畳は捨てて、白いフローリング張ります。
金額は前回の記事と同じです。
資材搬入と畳処分は「天国への階段」がないため楽勝だと思いますw
2号和室



風呂は一昨年、バラ釜から給湯タイプに交換しているのでキレイですね。
掃除してこのまま行きます!
2号風呂



流し台は・・・oh・・・
CF張って、新品に交換したいと思います。
流し台の交換は自分でやったことはありませんw
日当払うんで、誰かできる人いたら連絡くださいw
2号流し台



壁に穴が空いておりますw
石膏ボードで補修でごわす。
穴



最後に居室の壁・・・。
最初見たとき、「砂壁かと思ったらクロスじゃんラッキー」と思ったのですが、はげかけの部分をめくってみると・・・。

Oh・・・

クロスon砂壁です。
ディズニーオンアイスではありません(氷上寒いー
2号砂壁




一応、砂壁は抑え効果があるシーラーを塗ってあるぽいんですが、こんなのアリですか?
ヤニ汚れがあるので対応に迷っております。

① めんどくさいのでクロスの上からシーラー、ペンキで塗装する
② クロスをはいでパテ処理後、新しいクロス
③ クロスをはいで砂壁を削って、新しいクロス

個人的には①でいきたいんですがどうでしょう?
DIYが得意な方!その他良いアドバイスあったらコメントをお願いいたします泣


いよいよ繁忙期ぽくなってまいりましたぁぁ。

おやすみ!

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フローリングにかかる費用

こんばんは、レイシーです。


昨年末からとりかかっている畳からフローリングへの工事ですが、完了したため画像つきで報告です。
リフォームにかかった費用も載せておくので参考にして下さい。


ちなみにナンパした職人さん、「下地で1日、床張りで1日あればイナフ(充分)じゃ!」と豪語しておりましたが、結局3日かかりましたw

理由は、和室だと縁を巾木で隠せないためカンナで削ってぴっちり収まるように処理しなければならず時間がかかったためです。

ワタクシも和室のフローリング化をしたことがあるのでよくわかりますw
ただ、ワタクシの技量ではどうしても隙間ができてしまったため、ホームセンターで買った細い巾木を根太ボンドと隠し釘で固定してなんとか処理しましたがw

やはり職人の技術は凄まじく、床の張り方はもちろん、勝手に余ったベニヤや角材を利用して換気口の穴を塞いだり、床鳴りしていた踏板を直したりしていました。

8時から17時の実労働8時間で、時給1,000円でお願いしています。

12畳分の床張りと様々な不具合を直してもらって三日で24,000円は大変ありがたい。
ちょうど本日退去となった別物件も12畳の畳ですので、さっそくまた工事依頼いたしました。



それでは写真をドン!



まず資材の搬入と畳の撤去を行います。
道路付けが悪く、物件とトラックの間に「天国への階段」が立ちはだかります。
この仕事は高齢の職人さんにお願いできないので兄を召喚しますw
kaidan



床板をめくって中が腐っていないか確認。
湿気もなくキレイでした。(金鎚で叩いた音で判断してましたw
yukasita



根太を張って断熱材を敷き詰めます。
薄いベニヤを挟んで高さを調整いたしました。
断熱材はワタクシの仕事。
ガラス繊維が含まれているため粉塵がでる切断方法は肺に良くないと誰かのブログで聞きかじりましたので、カッターを使いますw(切れ目を入れたら簡単にパキッと折れます
dannetu



床張りの様子。
フロア材は坪3,579円のB級品を使っているため、たまに小さな傷があります。
ワタクシが目視で確認してマスキングで目印をつけておくと、傷の部分をうまい具合にカットして使わないようにしたり、隅の目立たない場所に使用してくれます。
yukahari1

yukahari2



完成写真ですが、気付いたら養生までしてくれてたので全く伝わりませんw
ごめんなさい。
youjou



最後に12畳分の材料代です

根太                    8,552円
B級フローリング @3,579円×6   21,474円
断熱材      @1,280円×12   15,360円
合計                   45,386円

畳12枚処分代 別途1,080円


職人さんから、「コンパネなくても無問題」とアドバイスいただいたので使ってません。
あと、断熱材は無駄なく使って2枚余りましたw


その他、この職人さんの良いところは
・ 自分が持っている根太ボンドや釘、工具類を用意してくれる
・ マイカー通勤可能姉妹(車がなくて送迎が必要な職人さん結構いますw
・ 弁当持参で昼食代不要&作業時間UP(差入れはしますがw


最初は意思疎通で不安がありましたが、それはワタクシが未熟だったからかもしれません。
もう少し仕事を通じて信頼関係を築き、マブダチと言えるようになったら紹介もできますので、新潟で紹介して欲しい方は連絡くださいw


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耐用年数のハナシ

おはようございます、レイシーでございます。




前回の記事で法定耐用年数は、その性格上、長短によって納税額に影響を及ぼすので、恣意性を排除する目的で、「資産の種類」「構造」「用途」別に耐用年数を詳細に定め、画一的に扱っていると説明しました。


「安普請の建物もあれば豪華絢爛な建物もあるし、保有期間中の手入れや修繕履歴によっても使用収益できる期間は異なるけど、個別に決めてあげるほど暇じゃないから、一定の合理的根拠に基づいて決めた『これくらいならもつんじゃない?』という年数で画一的に扱いましょう」というのが法定耐用年数です。


皆様ご存知の通り、木造アパートなら22年、RCなら47年といった具合ですね。


台風がよく通るエリアも、塩害による腐食が激しい海岸部も、地震が頻発するエリアも、雪国も、日本全国どこでも一緒です。

また、建築費が倍違っていたとしても、法定耐用年数は一緒です。


全ては「資産の種類」「構造」「用途」で決められています。




ここまで書いてまずワタクシが言いたいことは、法定耐用年数と「建物の寿命」は一切関係がないということです。




以前、物件取得を目指す「これから大家さん」と話す機会があったのですが、とても耐用年数を重視していて驚きました。

税務やファイナンスの面から耐用年数を意識するのは良いのですが、彼曰く「耐用年数を超えた物件だと投下資本を回収する前に寿命を迎えそうで恐い」とのことです。

建物の寿命を知りたいなら耐用年数から計算するより、床下や屋根裏を調べて建物の物理的な状態を確認するべきではないかと思います。




築40年の立派な満室アパもあれば、築15年の廃墟もありますからねw



「ちょっと待ってよレイシーちゃん!そうは言っても、国税庁が一定の合理的根拠に基づいて決めたことなんでしょ?なにか理由があるんじゃないの?」

という声が聞こえてきそうです。


参考までに「法定耐用年数 根拠」でググったところ大変面白いサイトがあったのでのせておきますw

http://sugiyama-kaikei.or.jp/?p=5519

とある税理士事務所のHPのようですが、内容を要約すると

・ 現在税務上用いられる耐用年数は昭和26年の『固定資産の耐用年数等に関する省令』を改訂したものである。
・ 当時の耐用年数は、「床」や「構造体」など建物の組成部分毎の加重平均で求められ、鉄筋コンクリート造りの建物(事務所・店舗用)の一般的耐用年数は75年と算定されていた。
・ その後、税収確保等の要請から税制改正があり、昭和41年に65年(定率法)、平成10年には50年(定額法)と2/3に短縮された。

驚いたことは、昭和26年に算定された耐用年数が全く見直されていないことと、建物の7割以上を占める構造体の耐用年数が150年ということですw

また、現在の耐用年数は社会情勢の変化から税制改正があり、大幅に短縮されています。
思ったより建物の寿命が短いことが判明したから短縮されたわけではありませんw

そして、昭和26年当時と比べ、現在では資材性能や建築技術は格段に上がっていると思われます。

無論、大家業は家賃を頂いて成り立つ商売なので、ただ建物が現存していれば良いというワケではなく、入居者様に選ばれ、安心して生活を送っていただけるようメンテナンスが必要となりますが、法定耐用年数が建物の寿命とは無関係で参考にすらならないということはご理解いただけたかと思います。



最後に、ここまで書いた内容と矛盾しますが、指値交渉の際にはこの法定耐用年数を都合の良いように利用します。

つまり、築25年の木造に対して、「法定耐用年数を超過しているので建物は評価の対象になりません。土地値から解体費用を差し引いた○○○万円でお願いします。」と交渉の材料にしています。

なんとも都合の良い理論ですが一定の合理性はありますので効果はあります。

ただ、自分が売主でこんな交渉をされたらブン殴りたくなりますw

所詮はポジショントークでございますねw


ちなみにワタクシの個人的な感覚だと、木造築25年=人間でいう30歳くらいですw
まだまだ働き盛りなお年頃ですよねw
築50年でも、定年ギリギリだけど健康に気をつればまだ働くことは可能かなと思います。



そんなわけで、本年も体に気をつけて頑張りましょう!(何の話w


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あけまして耐用年数

あけましておめでとうございます、レイシーでございます。



お正月は連日の宴会で完全にぶったるんだ生活を送っております。

大晦日までリフォームしていたので許してくださいw


最近はブログの更新頻度をあげると言っておきながらサボるという詐欺的な状況が続いていたので、新年を機に心を入れ替えたいと思います!


さて、長引いている連載ですが、気が乗らないので本日はテーマを変えてお送りしたいと思いますw



新年一発目、テーマはズバリ「耐用年数」です!



他のブログを読ませていただいても、この耐用年数についてはそれぞれ微妙に認識がズレていると常々感じておりました。

ワタクシの持論を初心者の方でもわかるように説明していきたいと思いますので、既にご存知の方も復習程度に読んでもらえればと思います。



まず耐用年数というと、一般的には「法定耐用年数」を指す場合がほとんどです。

法定耐用年数とは、減価償却資産が利用に耐える年数をいい、資産価値の減価を各年度に費用配分していく場合の計算の基礎となります。(減価償却費ってやつですね






例えば、レイシーベーカリーというメロンパン専門店があったとします(え?w

経営はまあまあ順調で、売上から経費を差し引いた税引前利益が毎年500万円あります。

ある日、レイシー店長は考えました。
「このおいしいメロンパンをもっと多くの人に味わってもらいたい。」(胡散臭いわw

そんなこんなで、販路拡大のために移動販売の営業車(アンパンマン号みたいなやつねw)を平成26年1月1日に600万円で購入して営業した結果、営業車の導入以降、税引前利益が200万円増えて700万円になりました。


ここまで、嘘のような本当の話です。(いえ、完全な嘘ですw


自分がどの程度儲かっているかを正確に知るためには、適正な会計処理で毎年の利益計算を正しく行うことが重要ですね。

この損益計算ですが、キャッシュフローをベースに導入前、導入年度、導入後でそれぞれ計算しようとすると、次のようになると思います。

(~平成25年)導入前利益     500万円
(平成26年)導入年度利益     100万円(500万円-車両代600万円+増益200万円)
(平成27年以降)導入後利益    700万円(500万円+増益200万円)


この計算方法、確かにお金の増減を正確に表しているのは間違いありませんが、各年度の損益計算として正しいとはいえません。

何故かというと、アンパンマン号は平成26年に購入して代金も一括で払っているけど、1年間しか使えないものではないからです。
向こう数年間に渡って使用収益できるものなんだから、使用収益する期間で費用配分していくのが単年の利益を計算する正しい方法だということです。


ただ、ここでひとつ疑問が生じます。




なんで設定がメロンパン専門店なの?



否、

アンパンマン号が何年使えるかなんてわかんないじゃん?
1年で壊れるかもしれないし、10年乗れるかもしれないのにどうやって使用収益する期間を決めるのさ?
そもそも、車の種類や乗り方、メンテナンスによっても寿命なんてバラバラだろ?
オレが何年使えそうか決めちゃえばいいわけ?


でございます。


仰る通り使用収益できる期間は車種や保守状況で全然違いますが、その性格上、長短によって納税額に大きな影響を及ぼすためワタクシが勝手に決めることができません。
当然、税務署の職員が個別にやってきて、「この車はベンツだから15年乗れそうね」などと決めていくわけでもありませんw


ここで登場するのが、税法で規定された「法定耐用年数」でございます。
「資産の種類」「構造」「用途」別に耐用年数を詳細に定め、画一的に扱うことで恣意性を排除しております。

ちなみに、車の法定耐用年数は6年ですので、今回のケースでは購入後6年かけて、年間100万円ずつを減価償却費として経費計上していくわけですね。

そして、平成26年から平成31年の税引前利益は600万円になります。
それ以降は700万円になりますね。

つまり、法定耐用年数というのは、「車のグレードや保守状況で使用収益できる期間がバラバラなのは承知しているけど、個別に決めてあげるほど暇じゃないから、一定の合理的根拠に基づいて決めた『これくらいならもつんじゃない?』という年数で画一的に扱いましょう」でございますw


当然、法定耐用年数を超過してもまだまだ現役で利益を生み出してくれるのならば、資産価値はなくても経済的な価値があります。

これに着目した経済的耐用年数というものもありますが今回は割愛させていただきます。



長くなったので、明日(てか今日かもw)続きを更新したいと思いますw
あと、パンの営業車の法定耐用年数とか調べたわけじゃないので間違ってるかもしれませんw
細かいツッコミはなしでお願いしますw

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レイシー

Author:レイシー
1986年生まれ。
アパート・テナント・区分・戸建を賃貸中。
リフォームから保存食作りまでなんでもやってみる専業大家です。

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