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2014年を振り返る

おひさしぶりーふ、レイシーでございます。



気がつけば大晦日。

今日こそはサボらず更新して一年を締めくくりたいと思いますw


さようなら2014年。
ありがとう2014年。

皆様はどんな一年だったでしょうか?

ワタクシは人生で一番「変化」のあった一年だったと思います。

2014年の不動産活動を簡単に振り返ってみますと、

2月   テナントビル、区分マンション2戸一括購入(フルローン900万円、変動2.6%、10年返済)月額賃料25万円
3月   サラリーマン退職
7月   アパート一棟購入(フルローン1600万円、固定1.85%、15年返済)月額賃料38万円
8月   戸建購入(現金購入30万円)妄想月額賃料45千円
10月  ブログ開始
12月  戸建購入(現金購入50万円)リフォームなし妄想月額賃料35千円


今更気付きましたが結構物件買ってますw

2月の売買ですが、ワタクシの最初のメンターともいえる「うどん店経営のおっちゃん」から売主様を紹介していただき初の個人間売買となりました。
当初はビルのみ900万円でオファーを出していましたが、実は近くに区分が2つあるからまとめて買ってくれと頼まれて購入した経緯がありますw

区分に興味がなかったので、これ以上お金は出せないと断りましたが、結局金額は変わらずに区分2つも付けてくれましたw(言ってみるもんだ


その後はサラリーマンを退職して、すぐに政策金融公庫から借入してアパートを購入しました。
金融機関に勤めていた時より無職の時の方が融資条件が良いのは不思議なものですw
無職に優しい公庫様、退職まで温存しておいて良かったですw


あとは戸建を2戸購入しましたが、客付けが終わっていないので家賃は妄想となります。


全体としては仕入れや稼働率等、まずまず満足のいく結果だったと思います。

また、ブログを通じてたくさんの投資家様との交流が生まれたことも今後の財産となるでしょう。
来年もよろしくお願いいたします。


最後に2015年の目標ですが、課税所得をスイートスポットまで到達させたいと思います。

もっとも、ワタクシは高級車に乗りたいとか、良い時計をつけたいとか贅沢な生活は望まないので、生活水準は低めですw
小ぶりなアパートを一棟買えたらそれで達成かなと思いますw

本音を言えばIWCのポルトギーゼクロノグラフが欲しいですが(あるんじゃねーかw)、そのために自分の時間を犠牲にして働いたり、大きなリスクを負いたくはありませんからねw



身分不相応。



ただ、自分の基準を緩めてでも目標達成のために絶対物件を買おうとは思っていませんw

ど真ん中の甘~いボールはこれまで通り強振しますが、それ以外の球はたとえストライクでも手を出しません。
そこそこのストライクボールは他の投資家さんに情報提供したいと思いますw

その後はスイートスポットと一定のキャッシュをキープしながらひたすら余剰のCFを繰上返済に充当し、6年後の2021年までに現在のローン総額5000万円を完済したいと妄想しておりますw


千里の道も一歩から

大晦日ですが大工さんが働きたがっているので、フローリング張りに行ってきますw


よいお年を!

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勉強不要の株式投資法 3

いやーさぼったさぼった。

こんにちは、レイシーでございます。



クリスマス。

皆様はいかがお過ごしでしょうか?

ワタクシは昨日一人で「緑のたぬき」をすすりながら仰天ニュースを観ていました(そして少し泣くというw



最近あった不動産のことから書いていきます。

先週申請した所有権移転登記の「登記識別情報通知」を取りに行きました。
昔でいうところの「権利証」でございます。(無くしちゃダメなヤツね

司法書士に頼むとカッコよく製本して返ってくるのが一般的ですが、法務局では紙切れ一枚渡されて終了です。

このまま保管しておくと絶対紛失しますので、契約書などと一緒に物件毎にファイリングしておくようにしています。

その後は売主宅へ登記完了証と契約書の写しを返却にうかがいました。

前回書いた「倉庫」の売却打診ですが、詳細を聞いたところ土地が広くて収益性が著しく劣るため転身ですw
その後は物件の思い出話を聞いて帰ってきました。


あとは、本業が不動産屋の投資仲間からの情報で250万戸建ての内覧にも行きました。

立地が良く、水周りが新しくなっていたので思ったより良かったです。
ただ、表面で20%ちょっとですので客付けまでのリフォーム費用も考慮すると面白みがありません。

100万円なら買ってもいいかなーと思いましたが、80万円で鬼指しして散った知り合いの投資家から、「出たばかりだから10万位しか値引きできないらしい」との情報を得たので放置プレイを実施中ですw

ただ、たぶんすぐ売れてしまうと思いますw





そんなこんなで、今日こそ株式の連載を進めたいと思いますw

これまでの記事をまとめますと、「株式市場は非常に効率的だと思うので、事前に値上がりする銘柄を探す行為はムダですよ。」と書きました。(極端に言うとねw

もしワタクシが市場に大きなインパクトを与えるニュースを誰よりも先に知ることができたら、株で儲けることはとっても簡単です。(インサイダーとかじゃないですw
というか不動産なんて面倒くさい割りに儲からないものをわざわざ買いませんw

例えば大地震が発生することを事前に察知できたら、カラ売りしても儲かりますし、復興銘柄を仕込んでも儲かります。誰がやっても儲かります。
ただ、地震を予知することは誰にもできません。

「最近はある程度地震発生のリスクを予測するシステムが開発されているよ」と仰る方がいるかもしれませんが、その程度の情報はもちろん株価に織込まれているので心配しないでくださいw
私達が知る(知っている)ほとんどの事は、もっと頭の良い投資家さんが瞬時に織込んで売買していますので、常に適正な価格で取引されるということです。

ちなみに東日本大震災の時に地震発生直後に売り抜けて損失を最小限に抑えた人や、カラ売りで儲けた人に対して批判の声がありましたが、皆様はどう思うでしょうか?

ワタクシは「資本主義というルールの中で生きている以上、市場ってそーいうトコなんじゃない?」と思いますw

投資家が必死に利益を抜こうと頑張っているから、株価に弾力性が生まれ、いつでも安心して取引できる適正な価格になっていますし、必要な企業に、必要な分だけお金が回ります。結果として復興にもつながります。

最近では妖怪ウォッチやiPhone、限定suicaの転売ヤーに対する批判もありますが、それも同じようなものだと思います。


話が逸れすぎて一向に進みません(アカギかw
次回もうちょっと真面目に書きますので許してくださいw



まだまだ株式市場も歪みが大きいとお考えの人や、他の市場参加者よりも遥かに自分は賢いとお考えの人には納得していただけないと思いますが、生温くスルーしてくださいw


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不動産の探し方

こんばんみ、レイシーでございます。




本日は忘年会・・・の送迎を頼まれているので自宅待機ですw

何時に呼ばれるかさっぱりわかりませんが、それまでコナンを観ながら更新作業でございます。


先日、投資家仲間との忘年会に初めて参加いただいた方が、このブログに辿り着いたようでコメントいただきました。
別に隠していませんので、言ってくれればURL教えましたがw

来年物件のお手伝いにも来て頂けるということで大変嬉しいです!
よろしくお願いいたします。


あとは別のブログ読者様より、今の記事を2日に分けても良いから、更新頻度を増やすことを優先した方がいいんでない?とのアドバイスを受けました。

全くもってその通りだと思いますw


良いと思うご指摘は即実践、量は減るかもしれませんが更新は増えますので今後ともよろしくお願いいたします。




さて、本日大工さんと2回目の打ち合わせ。

本日は現場でリフォーム内容と必要資材の確認です。
大工さんは午後から用があるそうで仕事は次回からとなります。

初めて会った時は地雷臭しかしなかった人ですが、打ち解けてしまえば真面目な人です。
ウザいくらい職人へのリスペクトを伝えたのと、初回ということで少し多めに日当を払ったところ、打合せで給料が発生すると思っていなかったらしく大変喜んでいただきましたw


その後は人が変わったように、施主支給予定であったビスやフロア釘、丸ノコ等の備品を用意してもらえることになりましたし、トイレやパテで使う水道も「ペットボトルに汲んでくるから開栓不要だわしゃ」とワイルドに言っていただきましたw(なにそれカッコイイw

水道は使用量より基本料が高いのでちょっとしか使わない場合は大変助かりますw

工期についても12畳の畳→フローリングを2日で終わらせられるか恐る恐る聞いたところ「ばっきゃろ!オレがやれば床張りなんて1日あればお釣りがくるいや!」とハニカミながら仰っていましたw(めっちゃカワイイw

人間、心意気でございます。



冬の移籍市場で超強力な助っ人を獲得できたことは大きい。
これからもよろしくお願いいたします。



そんなこんなで、最近はジジイに翻弄されまくっているワタクシですが(おいw)肝心な主導権は常にワタクシが握っています。



「コントロールされている」のではなく、「コントロールさせている」のです。




などと言ってみたい。




あと、昨日申請した登記ですが法務局より電話がありました。
絶対なんか不備があったんだと思いましたが、登記完了の連絡でしたw(早すぎるわw

来週月曜日に法務局に寄った後、売主宅にサプライズのクリスマスプレゼントを持って書類返却に伺います(合コンかw

そういえば昨日の決済時に、別の土地と倉庫があるんだけど買わないかと打診がありました。

だいたいの概要を聞いた後、財布の中身を確認して「8500円でよければ今日買います。」と伝えたところ「○○じゃねーんだからww」と爆笑されました。

この○○の部分はよく聞き取れなかったのですが、いわゆる高齢者ギャグと思われますので適当に愛想笑いしておきましたw




詳細は来週話し合うことになっておりますが、こんなご時勢でも売りたい人はたくさんおります。

良い物件がないとよく聞きますが、最近思うのはそもそも一度業者を介した物件に良い条件なんてあるわけないということです。

もしワタクシが業者で売却依頼がきて、爆安価格であれば自分で買うか新中間省略で売りますし、それが厳しそうな価格なら抱えている投資家様に買ってもらって両手仲介を頂きます。それすらできない価格であれば片手仲介もらえれば御の字とネットに掲載したり他業者に紹介してもらうでしょう。

と考えれば、業者から紹介してもらう「川上物件」や「未公開物件」、もしくはレインズ、各種ポータルサイトに掲載されている物件は程度の差こそあれ、「それなり」の物件ということです。


一方、業者に相談する前の潜在的なニーズを掴んで売主に直接アプローチできれば、交渉力と愛嬌次第で無限の可能性を秘めたワンダーランドでございますw

「8500円なら今日買う。」というジョークに「お主なかなか面白いのう。お金はいらないから、また遊びにきなさい。」といってRCを譲渡してくれる漫画のような展開も割りとマジでありえます(さすがにないわw

じゃあどーやってそのニーズを掴むのかというと、ワタクシにもわかりませんw
ワタクシも日常生活でアンテナを高くしていたら偶然情報が入ったという程度ですので、戦略的に情報収集できる方法がわかる人は教えてくださいw

謄本あげたり、空家っぽいところの近所に突撃する方法も考えられますが、ワタクシにはそこまでの行動力はありませんw


ただ、この方法で500億円運用してくれと言われたら情報不足ゆえに難しいですし、不動産のマクロ的な視点が重要となりますが、年に1、2棟購入する個人程度であれば日々の生活のちょっとしたことに目を向ければチャンスはいくらでもありそうな気がしますw
消費税も経済指標も日経平均も政権もさほど重要ではありませんw

ジョギングやドライブ中に個人携帯直通の番号が入った所有者手作り感満載の売り看板があればメモして電話かけますし、普段仕事で付き合っている人がよくよく聞くと不動産オーナーだったいうことはよくありますw

今日の大工さんも自宅を賃貸中でしたし、不動産所得を得ている人はそこら中にたくさんいます。

そしてそんな人達と濃い人間関係が築ければ、「自分が買う分」くらいの情報はじっとしていても得られそうな気がする今日この頃ですw


おっとお迎えの電話がきましたので、このへんでw

まとめは各自でお願いしますw

あと、しょーもない連載も次回で終わらせますのでご辛抱くださいw


んならのー!

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8号戸建決済完了!

こんばんみ、レイシーでございます。



前回の記事で金曜に決済と書きましたが、昨日木曜日に無事完了しました(え?w


木曜は大工さんとリフォームの予定でしたが、悪天候につき前日には中止を決定。
ゆっくりできると思って、早朝のクラブW杯を観てから爆睡していたのですが、午前10時に売主より着信がありました。



売「役場に必要書類取りに行くんだけど、なにがいるんだっけ?」

レ「印鑑証明と住民票です。住民票は前住所が記載されていて移動が確認できないとダメです。」

売「よくわかんないから一緒についてきてくれない?オマエ暇だろ?

レ「(くっそ!メンドクサイわw)私が行ってもあまり変わらないですよ。窓口でわからなかったらまた電話して下さい。」

売「権利証らしきものもあるんだけどこれで良いかも自信ないんだよね?明日不備があって売買できなかったらゴメンねww」

レ「(くっそ!)じゃあ午後から行くので書類準備して待ってて下さい。書類問題なければ今日決済しちゃいましょう!」

売「おk」



こんな感じで急遽、売主宅に訪問することになりましたw

不備がなければ即決済となるので、途中コンビニに寄って売買代金と登録免許税のお金を下ろしました。

相手にコントロールされた感は否めませんが、書類はバッチリだったので40分くらい雑談しながら署名捺印して終了です。

購入金額の領収書もこちらで準備していたのですが、急すぎて印紙を用意してませんでしたので、次回書類返却の際に割印してもらいますw


ちなみに今回購入した物件のエリアはリーマン時代に2年勤務しておりました。

法務局も担当だったので当時お世話になっていた職員の方とお話できましたし、昔色々教えてもらった司法書士の先生とも偶然再会できました。
よく行ったラーメン屋で昼ごはんも食べれたのでとても懐かしい気持ちになりました!

かといって当時の生活に戻りたいとは決して思いませんがw



そんなこんなで申請も無事終わり、22日午後に識別情報と予約したケンタッキーを取りに行きます(登記完了早くないか?

法務局によっては既に返却は来年以降になるところもあると聞きますが、混雑具合によって変わるのでしょうか?

だとしたら不動産の動きのなさを物語っておりますw



本日早朝に大工さんと仕事のため、無事売買が終わった物件の一部写真を貼って寝ます。


屋根裏

オフロ

洋室

和室

屋根裏部屋の残置物は撤去済みです。

んならのー!

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決済の金曜日!と登記の話

ご無沙汰しております、レイシーでございます。



地味~に忙しくて更新滞っておりました。
近況報告の軽めの更新でございます!連載の続きは後日!


戸建ての決済日があさって金曜日に決定いたしました。

既に売買契約書・登記申請書類は作成済みだったので、法務局で不備がないか確認してもらう前に自己チェックをしていたのが今日の朝。

2日前ではありますが重大なミステイクに気付いてしまいましたw(今更かw


今回の戸建て、長い間空家になっております。
当然、売主様は違う家に居住しておりますので、印鑑証明も新住所のはずです。
固定資産評価証明書も新住所が記載されておりましたし。


ところがどっこい、登記事項証明書の住所は旧住所のままで、住所変更登記がされておりませんでしたw


なんとも初歩的な見落としですが、所有権移転登記と併せて住所変更登記も必要となってしまったワケでございますw。


住変登記は一棟一筆で2,000円ですので、たいした金額ではありませんが、売主様に追加で住民票を取ってもらう必要があります。
ちなみに、費用は通常売主負担となりますが、売買にかかる諸費用をこちらで負担する約束ですので登録免許税はワタクシが払いますw

この「本来売主が負担すべき2,000円」ですが、会計処理はどのようにすれば良いのでしょうか?w
租税公課ではない気がしますが、詳しい人教えてくださいw

また、委任状さえあればワタクシが行っても良いのかわからなかったので少し焦りましたが、ネットで調べたところ全く問題なさそうで申請書類の雛形まであったので助かりました。


結局、法務局でみてもらった結果、一箇所ダメ出しを受けましたが、住所変更登記も含め問題なく行えそうで良かったです。

後は売主様にお願いした書類(権利証、印鑑証明、住民票)と実印を確実に準備してもらえれば問題なく決済できるのですが、高齢者ゆえになにが起こるかわかりませんw

印鑑証明・住民票は当日付き添いで役所にいけばなんとかなりますが、権利証を紛失していたらややこしくなりますw

また、事前に確認してもらえば絶対大丈夫かというとそうでもなく、法務局の職員も人間なので当然ミスもあります。

前回は登録免許税の金額を教えてもらったとおりに書いたところ100円多く納付してしまいましたw
電話でひたすら謝罪されましたが、自分で計算しないで相手を鵜呑みにしたワタクシに責任があります。ドンマイ!

ただ、払いすぎた100円の返還は2ヵ月後に銀行振込でといわれた時は、お役所仕事と感じずにはいられませんでしたがw(100円返すために1000円以上コストかけてるからねw


1億円の物件とかなら確実に登記できるよう高くても司法書士に依頼しますが、中古車程度の売買金額ならセルフで十分でございますw

売主・買主共に暇人ですし銀行も絡まないので決済日は柔軟に変更可能姉妹ですが、どんなに遅くても年内に登記申請しなければなりませんね!


最後に、年内にこだわる理由を箇条書きして寝ますw



・ 年明けに移転登記が遅れると、短期譲渡所得となる期間が約1年延びる。(年内決済にこだわる9割の理由がコレですねw)


・ 年内決済することで、固都税の支払いを半年後に遅らせることができる。また、租税公課としてその年の経費に一括計上できる。(年明けに決済すると固都税の日割り精算ほぼ一年分を決済時に払わなくてはなりません。また、納税義務者はあくまで1月1日の所有者ですので、支払った日割り精算分は「租税公課」ではなく取得価額に含む取扱いとなり、減価償却の対象となります。)

あとなんかあったかな?

まぁ固都税は金額が少ないのでほとんど影響ありませんが、長期譲渡所得となるまでの期間が一年縮むのは大きいです!

税務に関しては勘違いしているかもしれませんし、責任を一切負わないので自分で調べてくださいw

決済を来年1月に控えているそこの貴方!
強引にでも年内決済にすると特典いっぱいかもしれませんよw



んならのー!(ポール先輩w


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勉強不要の株式投資法 2

こんばんは、レイシーでございます。


先週末、職人ナンパ計画を実行すべく職人さんが一人になるタイミングを見計らって声をかけてきました。
結論から申しますと、「一応サラリーマンだし、行けても週一くらいで逆に申し訳ないので腕の良い暇な大工仲間紹介しますよ」とのことでしたw

今回スカウトした方は、物腰も低くコミニュケーションスキルに優れているので一般的な「職人さん」のイメージとは少し違います。

ワタクシのお願いする仕事の中には、「大工仕事をワタクシに教える」ことも含まれておりますし、賃貸を目的とした投資ですので、そこらへんのコスト感覚も理解してもらわねばなりません。

「腕の良さ」より「コミニュケーションスキル」を重視したいところですが、暇であることはありがたいので紹介してもらうこととなりました。


そして昨日、紹介してもらった職人さんより電話がかかってきたのですが、

・ 最初に名前を名乗らずいきなり本題に入る。(話の内容でやっとわかったわw
・ これから予定があって今日は無理と言っているのに今から行くと言い出す(会話が成り立たないw
・ 都合をつけて喫茶店集合にするも、店内がウルサイから車の中で話したいと言い出す(そんなうるさいか?
・ 質問に対する答えが的外れ(会話が成り立たないw
・ 会話の途中、なんの脈絡もないタイミングで関係ない昔話が飛び出す(会話が成り立たないw
・ そもそも、独特のしゃべり方や訛りで何を言ってるのかイマイチ聞き取れない(会話が成り立たないw


という、なんとも地雷臭に満ちた人でした。。

来週あたりから暇な時間に働きたいとのことでしたが、現在は不安しかありませんw

まぁ初対面でお互いの事は全くわからない状態ですので、向こうは向こうで、給料ちゃんと払ってくれるのか?とか不安も色々あると思います。

これから仕事を通じて少しずつ良い関係を築けていければと思います。




その後、以前仲介した部屋の賃貸借契約書ができたので、サインをもらいに大家さんを訪問したところ、家賃一ヶ月分の「謝礼」を頂きました。

見返りを求めてやったことではありませんが、受けた恩を返してくれる人はステキです。
また入居希望者がいたら声をかけたいと思います!



さてさて、株式投資の話!

何度も言うようにワタクシは株式のド素人です。
実は今回もワタクシのチンプンカンプンな株式投資理論を発表することがメインではなく、株と比較した不動産の市場について書きたいと思っておりましたw

株式投資法については簡潔にサクサクいきたいと思います。

具体的な手順ですが、まず基本的には株式市場は皆様が思っているより遥かに効率的だと思うので、銘柄の選定という作業を放棄しますw

サイコロ転がして決めても良いですし、こっくりさんで決めても構いませんw

既にこのブログで何度か取り上げているので、勘の良い人なら薄々気付いていたかもしれませんw

これがタイトルの「勉強不要」の意味ですね。

株式市場ではプロが必死になって安い株を買って、高い株を売っています。
森羅万象、世界中のあらゆることが瞬時に株価に織り込まれますので、貴方が選挙があーだ、オリンピックがどーだなんて言っていることは、とっくに織込み済みで考える事自体ムダですよということですw

逆に言うと「高値掴み」を心配する必要もありませんので、市況なんかは気にせず買いたい時に買えばいいと思います。

もちろん、市場は100%効率的かと聞かれれば、答えはNOでございます。

これは「程度」の問題ですので、不動産市場と同じようにまだまだ歪みは大きいよ!とお考えの人は頑張って下さい。

株を一生懸命やる人(特に偶然必然は別として利益を出している人)は「レイシー君はまだまだ甘ちゃんねwルールを守ってしっかりトレードすれば利益を積み重ねていくことは十分可能姉妹よ!」とお考えでしょう。

実際そうなのかもしれませんが、貴方の勝因が偶然なのか必然なのか検証するすべはありません。

ワタクシは株式市場を非常に効率的だと思うので、マーケットにたくさんいる勝者(又は敗者)の一人に過ぎず、結果はほとんど偶然でマイルールなんて関係ないと思っていますw
そして、マーケットに参加する人と比較して、自分の方が頭が良いとは思いませんので、市場のほんの小さな歪みを利用して利益をあげることは難しいと考えています。

まして、サラリーマンをしていたり、賃貸業と平行しながら、「必然的に勝つ」レベルまで研究することは不可能なんじゃないかとさえ思いますw

「効率的市場仮説」の熱心な信者であるワタクシでさえ、株式投資家として有名なBNF氏やバフェットも偶然なのかと言われると何とも言えませんw
ただ、彼らが他の市場参加者に比べて遥かに優秀なのは間違いないでしょう。

そのレベルまで到達するには相当の努力と運を要しますので、覚悟のない方は四季報とにらめっこして銘柄の研究をするより、物件の草むしりでもしてた方がいいんじゃないかと思いますw

これから投資家仲間の忘年会がありますので、次回「そうは言っても何買えばいいんだよ!?」という疑問にお答えします!


最後に、「効率的市場仮説」について詳しく書かれた投資家必読の良書があるので紹介します。(レビューはイマイチですが、入門書としては申し分ないと思いますw
今回の記事は賛否両論あると思いますが、ワタクシの考えはこの本に詳細に記されておりますので、是非ご一読していただければと思います!



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繰上返済

こんにちは、レイシーでございます。



前回の記事でいつもお世話になっている「じゅん様」より素敵なコメントをいただきました。
前の続きを書こうと思っておりましたが、予定を変更してコメントに対するワタクシなりの考えを書きたいと思います

以下引用

僕は、不動産投資をしている方にとって、最も安定的な運用は、
一部繰上げ返済だと思っています。
ただ、それをしすぎると、銀行との関連性が悪くなると聞いているので、
状況みてですが、FX,株式、今の市況では手は出したくないですね。。。
余剰資金をどうするかというのは、おっしゃるとおり考えなければいけないと思っているのですが、ここは課題ですね。。。

引用終わり



仰る通り、不動産投資に限らず、借金している方にとって繰上返済(完済)は非常に有効な運用方法だと思います。
以前も書いた通り、期待収益率とは、リスクフリーレートとリスクプレミアムからなるものです。

現在のリスクフリーレートはほぼ0ですので、株式の期待収益率を仮に3%とすると、様々なリスクと引き換えに得られるリターンが3%ということです。(当たり前かw

一方、「繰上返済」という行為を誤解を恐れずわかりやすくいうと、調達金利で運用する「定期預金」に近い投資効果があります(実際全然違いますがw

3%で借りているローンを100万円繰上返済するということは、リスクフリーでありながら株式と同じ3%で運用できるということです。

なので、住宅ローンやマイカーローンを抱えている人が、ペーパーアセットに投資しているのを見るとどうかな?と思ってしまいますw
繰上返済に充ててしまった方が遥かに有利な運用ができますからねw

ワタクシが、前回の記事でスイートスポットに達した後、総合課税されない所得(株式)で運用する前に繰上返済を優先すると書いたのはそのためです。




しかし、定期預金との一番の大きな違いは、一度預け入れした(繰上返済した)お金は、二度と払い戻しできないことですw
これが致命的ですw

反復利用という点では根抵当や当座貸越(カードローン等)がありますが、根抵当は追加借入の都度審査があるので安心して繰上できませんし、カードローンは金利が高いので使い物になりませんw

以前の記事にも書いた通り、ワタクシは月々のキャッシュフローより「手元にあっていつでも使える現金」を優先しております。
突発的な支出、掘り出し物件に即座に対応できるためです。

既にスイートスポットに達した人が、十分な運営資金を残して、あとは繰上返済を優先して行うというのは良いと思います。

しかし、次の物件までのつなぎ期間の運用方法としてはちょっと微妙なのが「繰上返済」だと思うのです。

この、万が一に備えて置いてはいるけれども、もしかしたら日の目を見ないかもしれない諭吉さん達を預金のまま眠らせておくのはモッタイナイと思い、今回の連載となったワケでありますw

株式なら繰上返済と違い流動性がありますので、必要なときにすぐに資金化できます!






繰上返済と銀行との関係ですが、全く気にしなくて良いですw

確かに銀行から見た優良債務者の繰上返済は、融資残高が減るだけですし、担当者からしたら事務仕事が増えるだけなので嬉しくはありません。
四半期末で数字がギリギリだったりすると手続きを翌月にしてもらえないかお願いされるかもしれません。


しかし、その程度のレベルですよw

そもそも債務者の正当な権利ですので、いくらでも行使してください!

むしろ、繰上返済ができるというのは事業が順調にいっている証拠ですし、担保余力もでてくるので、次回融資にはプラスになることもあるでしょう。(無茶な繰上返済で現金が手元にない状態ではマイナスになることも考えられます)

実績があって返済能力がある人に「アイツは頻繁に繰上返済するから融資したくない」とは間違っても思いませんw
むしろまた借りてほしいですw

ただ、個人が速攻で転売してローンを完済するのはよくありません。
なぜなら、銀行は事業資金としてお金を出したのであって、キャピタル狙いの投機マネーとして融資したわけではないからです。
マイカーローンとフリーローンで金利が違うように、資金使途が違えばデフォルト確率が変わりますし、当然金利も変わります。
もっといえば、株や不動産のキャピタルゲインを返済原資とした融資なんてしません。

もし事情やむを得ずすぐに売却する場合は、売却に至った経緯と短期売買の予定ではなかったことを必死に説明してくださいw


最後に、今の市況では株やFXに手を出したくないとのことですが、ワタクシも同感ですw

ただ、市況やトレンドを予測したり、個別銘柄をリサーチして割安な銘柄を見つけようとすることは無意味だとも思っておりますw
「勉強不要」というより「勉強放棄」という言い方が正しいかもしれませんw

株については全くの素人ですが、最後までお付き合いいただければと思いますw

それではまた!


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勉強不要の株式投資法 1

こんにちは、レイシーでございます。



今日、明日と忘年会です。
夜は更新できませんが、サボるとせっかく皆様のポチのおかげで復帰を果たしたランキングもすぐに陥落してしまいますので日中の更新でございますw

昨日はたくさんのポチありがとうございました!

特に上位を目指すワケではないので、なるほどねーと思った時だけボタン押してもらえれば結構ですw
ただ、10位以下だとアクセス数が減ってしまいそうなので、昨日のように緊急のポチを要請するかもしれませんw
その時はご協力をお願いいたします。



さて、タイトルの株式投資。


このブログを読んでいただいている多くの方が資産運用、とりわけ不動産投資に興味を持っておられるかと思いますが、不動産投資「だけ」できるようになれば良いかというと、ちょっと違う気がします。

例えば、自己資金が貯まって物件が欲しいと思っても、昨今のように良い物件がなかなか出てこない場合、物件取得まで預金での運用しか選択肢がないのはもったいないのではないかと思います。

また、これから1棟目の取得を目指して自己資金を貯めている「これから大家さん」も、毎月の積立額を実物不動産にスイングしていくことはできませんので(REITはできるけどw)それまでの間はなんらかの「より効率的な」運用方法を迫られるのではないかと思います。

なにより、心地良い実効税率、所謂「スイートスポット」に達したからもう満足!という人は、余剰のキャッシュフローを不動産とは別の何かに投資していかなければなりません。

資産の組み換え等以外では、総合課税される「不動産所得」や「事業所得」に再投資しても税金が増えるだけだからです。


そして、総合課税されない所得の代表格として、最もポピュラーなのが「配当所得(源泉分離課税)」の株式投資という訳でございます。

簡単に言うと株の運用益はお金持ちも貧乏人も税率が一定なので、既にバカ高い所得税率の人には魅力的な運用方法ということです。

ほかにも海外の債券やら色々なものがありますが、「よくわからないものに投資しない」というのがワタクシの信念なので、却下でございます。

話がそれますが、ワタクシのような一般市民には消費税の増税は非常にイタイのですが、お金持ちの方々からすれば「どうせ財源を確保しなきゃならんのなら消費税上げてもらった方が助かるわい。所得税や法人税から賄おうとされたら困るからのぉ。まさに全国民にとってフェアな増税・・・っ!カカカ・・・キキキ・・・。」くらいにしか思ってないと思いますw

早くワタクシもそんなステージに立ちたいものですw


逆に、所得の低い人ほど不動産所得は魅力的なのですよ。
同じ物件を購入しても、お金持ちより税引後のキャッシュフローが多く残りますからね!

もっとも、資金調達コストや運営コスト、財務体質については規模で勝るお金持ちには到底かないませんのでお金持ちとの競合は避けたいところであります。

結果として、持たざる者の我々はファンドやお金持ちが見向きもしない高利回りボロアパート等ニッチなところから始めるのが賢明かと思いますw




これらを踏まえ、ワタクシが考えるサラリーマン(持たざる者)の理想的な資産形成手順ですが、

働いて現金貯める→現金をできるだけ温存して信用で不動産買う→余剰のCFと給料は全部温存して信用で買い進める→スイートスポットに達したら繰上返済優先→完済後は総合課税されない所得で運用(株式)

これが最強だと思いますw
異論は認めますw

最終的には現金・不動産・株式の資産三分法というポートフォリオ理論に即した資産が意識ぜずとも完成しますので、あながち間違っていないと思いますw



「そうは言っても不動産のこと勉強しながら株式の勉強まで手が回らんわ!」とお嘆きの方!ご安心くださいw


長くなったので次回、ワタクシの考える勉強不要の株式投資法をご紹介いたします!

既に株で成功されている方は読まないでくださいw気分を悪くしますw

あと、当然必勝法ではございませんよwむしろ、偶然よりちょっぴり有利な程度ですw


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出逢い

最近、退去連絡以外はなかなか調子の良いレイシーです、こんにちは。



更新サボってたらとうとうトップ10落ちましたw
今日ばっかりはポチおねげーします!(最後にねw


さて、今月末退去予定の部屋ですが、ほぼ空室期間なしで入居申込はいりました!
適正な家賃に戻そうと4千円UPを図りましたが、2千円の家賃交渉が入りましたので実質2千円UPでございますw
しかし普段鬼指ししているせいか、その程度の家賃交渉などカワイイものですよw

ひとつ残念なのはターゲットとしていた女子短大生ではなく、35歳男性の申込。
サビキ釣りでアジを狙っていたら、ボラがかかった。そんな感じです。(スゴイ引きw


しかし冷静に考えてみたら社会人男性の方がありがたいですね。

恐らく入居期間は短大生より長いですし、ストーカー被害とかの心配もありません。

逆に女子短大生を入れるメリットなんて、用もないのに物件をウロつきたくなることと、合鍵持ち歩くことと、夜の帰宅チェックが捗るくらいしかありません(プロじゃねえかw

真面目な話、大家さんやその家族、管理会社による合鍵を使った犯罪が発生しておりますので鍵の管理には十分注意して下さい!



さて前回に引き続き、ステキな出会いについて書いていきます。

その前に、実は最近メールフォーム経由でたくさんの方から連絡をいただくようになりました。

内容としては質問や応援メッセージもありますが、会って直接話したいという方が結構いらっしゃいます。

ワタクシも学ばせていただくことが多々あるので基本的にはウェルカムですが、中には3万円を払うから一日話を聞きたいという洗練された「これから大家様」もいらっしゃいましたので、改めてワタクシのブログ方針を掲載しておきます。

まず第一に、ワタクシはコンサルタントではありません。

理由はコンサルを自称するほどの知識・経験を持ち合わせておりませんし、コンサル等の商業目的ではなく、単純に大家様との交流・情報交換にブログを活用できればと考えているからです。

当然お金など受け取りませんのでよろしくお願いいたします。

欲しいのは仲間であり、個々の得意分野であります。
弟子が欲しいわけではございません。

もちろんワタクシにアドバイスできることはなんでも聞いてもらって構いませんし、人脈も活用してください。
貴方が豊かになるからといってワタクシが貧しくなるわけではありません、むしろ周りから紹介してくれてありがとうと感謝されます。

逆にワタクシが困った時は助けていただければと思いますw

メンターとか師弟ではなく、あくまで対等な関係ですので、趣旨に賛同いただけた方であればお気軽にメール下さいw
くれくれ君はご遠慮下さい!


さて、先週金曜日にこのブログを通じて知り合った投資家2名と喫茶店でお会いさせていただきました。

二人とも不動産関係のお仕事をされているため、さすがにこの業界のことは熟知されておりました。

売買や客付けのことなど、たくさん勉強させていただきました。

一人は今年から賃貸経営を始めたそうですが、入居率の低い中古物件を安く買って埋めていくスタイルで、最近さらに2・3棟目を買って再生にとりかかっているそうです。

話していて思ったのは、自分の市場における優位性を理解して投資しているなぁということです。

不動産業界にお勤めであれば一般投資家に比べて、どんな部屋が決まりやすいか熟知していると思いますし、業者間のコネクションもあると思います。
そんなリーシング能力に長けた人であれば、「普通の人では客付けが難しい(故に高利回り)物件」とか「入居率の低い物件」を運用されることで自身の優位性が発揮されます。
比較的立地が良く誰でも客付けが容易で、満室の状態では利回りが望めませんし、自分の優位性も発揮できません。

多能工大家さんでDIYする気のある人であれば、築浅の物件より、修繕リスクの高い(故に高利回り)物件で優位性が発揮されます。

金利0%台で資金調達できるファイナンス能力に長けたメガ大家様は、ノンバンクユーザーでは採算がとれない物件でもイールドギャップを確保できるかもしれません。


ワタクシは特に優位性を持ち合わせておりませんので、各方面のプロが助けてくれる「愛され大家」を目指していますw




あとは最近、職人ナンパ計画を練っております。

たまたま実家がリフォーム中なのですが、壁の造作などが終わっていました。
ほとんど一人の職人さんが仕事していると聞いて、その腕に惚れこんだわけでございますw

何度か現場に行ってナンパしようと試みたのですが、たまたま他の作業員もいて声をかけられませんでしたw

リアルナンパ師の方からすれば、「ナンパはグループ対グループが鉄則だろ」とお考えかもしれませんが、職人ナンパは1対1が基本でございますよw

周りに同僚がいる中、「うちで副業しませんか?」と聞かれてOK出す人はいないでしょう。

結局、重要なファーストコンタクトを父親に依頼したわけですが、コミニュケーションスキルの欠如故に「サラリーマンの身分だから難しいけど、暇な職人を紹介してあげる」と軽くあしらわれたそうですw

後日、ワタクシが訪問して「惚れたのはあなたの腕であって他の職人じゃない!」と直訴しようと考えていますが、ウザがられたら素早い切り替えで他の子紹介してもらいますw(ここのナンパの鉄則は共通ですw

てか暇な方がありがたいですからねw(ここも共通


最後に昨日高校の同級生と10年ぶりに再会してランチしました。

一度は美容師になりましたが、速攻で不動産業界に転身した方です。
高校時代の思い出といえば、遅刻ギリギリの電車で通学していたので、駅から高校まで彼の自転車によく乗せてもらっておりました。

そんな彼も不動産投資を行うために嫁を説得中だそうですw

一時は融資内諾までこぎつけたそうですが、嫁の反対で土壇場で転身。
その物件を買ったのがワタクシの投資家仲間ということもわかり世間は狭いなと思いましたw

好立地、固定資産税評価600万くらいのステキ物件も100万円で承諾を得ている売主がいるようで、早速紹介してもらうこととなりました。

戸建てのリフォームはワケあって停滞中ですし、退去と客付けの一進一退で入居率は上がりませんが、それを除けばだいたい上手くいっております。
テナントの自販機交渉もまとまりましたし!


これから更新頻度も上げていきますので今後とも応援よろしくお願いいたします!

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8号物件購入と自販機

おはようございます、レイシーです。




ここ最近は色々ありまして更新がやや滞っておりました。

急激な寒波と退去通知で吐きそうになる一方で、素晴らしい出会いと情報がたくさんありましたのでさらっとまとめて報告いたします。


自販機設置

正直どっちでも良いと言っていた自販機ですが、営業マンの熱意に押され設置することになりそうですw
月額3千円程度のCFが得られる見込みでございます。
金額はたいしたことありませんが、アフィ同様、別の収入形態が得られたということに少し感動がありますw

また、この自販機設置に付随してたまたま素敵なアイディアを思いついたので試しに実行してみたところ、さらに年額2万円を上積みできました。
コレはビジネスとしてもいけるんちゃうん!?と思って少し調べてみましたが、近い業態が既にありましたw
もちろん自販機自体が腐るほどあるので、ニッチなとこに特化すれば今回のように勝算は十分にあると思います。

これで売上と併せて6万弱ですので年一回の旅行代くらいはまかなえそうです。


自販機も自主管理すれば当然収益は上がりますが、本業になってしまっては意味がありませんし、1台程度ではスケールメリットがありませんw

「なにもしなくて5万円」だからやるのであって「面倒なことして30万円」ならやりませんわw
補充や集金ならできそうですが、機械のメンテとか覚えるのも大変ですw
故障なんてした日にはFXでいうコツコツドカンでございますw


なんでもそうですが、中間マージンを極力省いて利益を追求すれば最終的には業者になってしまいますw

スーパーのマグロには販売店の利益や物流コストが乗せられた価格です。

しかし、たった1パックの刺身を食べたいのに、漁船を買って漁に出る人はいないでしょうw

トマトも種から育てるより、買ったほうが安くてオイシイです。



マグロを釣ったり、トマトを種から育てるのは鉄腕DASHのTOKIOくらいなものですよw

彼らは番組の世界一おいしいラーメンをつくる企画で、麺作りのために小麦栽培から始めたり、塩や鰹節から作ったりしていますw

そこまでされるともはや脱帽ですねw

たぶんTOKIOが不動産投資をしたら、セルフビルドはもちろんですが、木材を調達するために植林から始めると思いますw
あとは瓦やクロスも手作りで既製品は使いません。(何の話w

セリフォもTOKIOくらい採算度外視で楽しむくらいの覚悟がないのであれば、どこまでを自分でやるかのバランスを見失わないことが重要という話でございますw





8号戸建の決済準備

以前内覧した戸建てですが、残置物がキレイに片付けられていたのと、妥協できるレベルの条件で折り合ったため購入に向けて準備をしております。

先方からは「あんたの条件をのむかわりに、売買金額を全て受取れるよう売買に係る諸費用を全て負担してほしい」との要望がありました。

諸費用についてはよくわかっていない様子だったので、最大限譲歩したような顔で了承いたしましたが、今回は個人売買のため、本来売主が負担しなければならない費用なんて売買契約書に貼付する印紙代(折半でたった100円w)くらいでございますw

売主もとても安心していたので良しとしましょうw

逆にワタクシが負担するのは、売買契約書の印紙200円、移転登記の登録免許税が数万円、登記事項証明書・公図代1,650円、あとは住民票等の雑費でございます。

司法書士は使いません。

固都税の清算は12月末決済なので免除してもらいました。決済日は決まっていませんが、日割りで計算すると100円以上だと思いますw

登記申請書類と売買契約書は作成したので、細かい調整を行って年内に決済を行います。


この物件、面倒臭いのでほとんどリフォームしないで募集かけたいと思いますw
屋根裏部屋、3階は状態がとても良いので、1,2階は荷物置場として利用してくれる人が理想ですw

もし決まらなくても共同担保として利用価値がありますし、法人登記の事務所所在地、資材置場・秘密基地として使いますw

安い買い物ですが、良い買い物かと言われると微妙ですw
ただ、泣いて済む金額ですし法人用の住所はいつか必要なので損はないと思いますw


長くなったので素敵な出会いの話はまた今度!

本日はJリーグ最終節。
柏レイソル対アルビレックス新潟のチケット(結構いい席)をもらったのですが、雪の中スタジアムまで行くほどでもないので、家で優勝争いしているチームの試合を観たいと思いますw
ガンバ大阪の相手が徳島ですので、浦和にとっては非常に厳しい状況ですが、大雪の徳島で何かが起こりそうな気がしていますw


それでは良い週末を!

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プロフィール

レイシー

Author:レイシー
1986年生まれ。
アパート・テナント・区分・戸建を賃貸中。
リフォームから保存食作りまでなんでもやってみる専業大家です。

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