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不動産投資の失敗

こんばんは、レイシーでございます。



昨日は当地の大手仲介業者さんが主催する賃貸セミナーがあったので参加してきました。

結論から申しますと、ツマラナかったので早々に切り上げて帰ってきましたw

もちろん不動産会社が主催する無料セミナーですので、目的は管理の獲得だったり、見込み客の名簿集めだったり、サブリースやリノベ工事の提案だったりです。

そんなセミナーの内容を期待するほうが悪いのですが、以前は「ソプラノ大家さん」が講演を行ったこともあるようですので益々残念に感じました。

収穫だったのは高級な弁当を食べれたことと、ノベルティがもらえたことです(乞食かw

いやいや、ノベルティは役立つものばかりで、メモ帳ペンセット、食器洗剤、内覧用スリッパ、「家主と地主」ですよ!普通に活用させていただきます。


しかし今にして思うことは、必殺さんのセミナーやふんどし王子さん主催のセミナーは内容も濃く面白かったなぁということです。
参加者の質も当然ながら違いますので、仲間集めを目的にセミナーに参加される方は著名ブロガーのセミナーに参加した方がいいですよ!


さて、不動産投資の成功と失敗について持論を述べさせていただきたい。

成功っていうのはそれぞれの目指す状態を達成したときだと思います。
つまり人それぞれ異なるってことです。

では失敗ってなんでしょう?
細かい失敗は賃貸経営につきものです。
クソ物件をつかんでしまったらその案件については失敗ですし、家賃を上げられないのに割高なリフォームをすればその投資は失敗です。

でも、再起不能の究極的な失敗でなければそれは成功の過程でございます。

ワタクシにとっての究極的な失敗とは

・ 資金ショートして返済ができなくなったとき
・ 投資を終えて振り返った時点でリスクフリーレートを下回るパフォーマンスだったとき


だと思います。

逆にいえばそれ以外の失敗は全部、成功の過程でございますw

キャッシュフロー重視でアーリーリタイアを目指す方は、キャッシュフローが出ない投資案件は全て失敗だというかもしれませんが、貴方が定年退職後のお小遣いを目的に投資を行うのであれば税引後のキャッシュフローが0でもOKです。

成功の過程です。

自信をもってくださいw

こうしなきゃ成功できないとか、こうしなきゃ必ず失敗するなんて断定的な表現で煽る本やブログなんて話半分に読み飛ばせば十分ですw

そんなもので自分の判断基準がコロコロ変わるようではそっちの方がよっぽど危険ですよw

人生は選択の連続、常に正しい判断などできません!

様々なブロガーさんの記事を読むと自分の無能さを痛感いたします。
同時に、相当の努力をしなければ成功できないんじゃないかとさえ思ってしまいます。


しかし、考えてみれば究極的な失敗をしているのは早く楽して金持ちになろうとしたごく一部の人で、真面目にコツコツ取り組んで小金持ちを目指している方は小さな失敗を繰り返しながら少しずつ成功へと歩んでいるのだと思います。

必殺さんも「しっかり勉強して真面目に取り組めば、10年後に給料分くらいの家賃を稼ぐことは十分可能」だとおっしゃっておりましたし、ワタクシの感覚的にもその通りだと思います。


究極的な失敗を避ける知識は最低限必要ですが、それ以上の知識というのは成功までの期間をどれだけ縮められるかを決定する要因に過ぎません。

まぁ最短コースを行きたいので日々の努力や勉強は欠かせませんが、ちょっと怠ったからといって即死ではないから過度にビビりなさんなwという話でございますw

極端な話、全空でも給料から返済が可能であれば死亡することはありませんw
まあそんな状態がずっと続くようであれば事実上の死亡といえますがw

もうひとつは、他のブロガーさんや洗練された投資家の皆様と比較すると、ワタクシなど知識・経験共に下の下くらいでしかありませんが(思ってませんがw)、マーケット全体でみればこれだけハイレベルな人達はごく一部で、ほとんどがポカーンとした地主様や2代目大家様でございます。

彼らには強大な資本という武器を持っているので一概に比較できませんが、まだまだライバルがぬるい業界であるのは間違いないと今回のセミナーに参加して感じました。


何故このような記事を書いたかと申しますと、ワタクシの先輩がアパート経営デビューするにあたりこのような悩みを相談されたためでございますw

「あのブログとこのブログ、どちらも言ってることは正しそうだけど内容は相反するよね?」と言っていたり、一棟目に買う物件の基準(というか経営スタイル)が会うたびにコロコロ変わっておりますw

ワタクシがブログを書いていることは話していないのでこれを読んでいるかは不明ですが、こんなステキブログを見つけられないのであれば、その程度の投資家ということでございますねw


今回はちょっぴり楽観的な内容ですが、これから始める方は頑張ってください!


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信用情報 5

こんばんは、レイシーでございます。



昨日はディズニーランドへ遊びに行ってきました。
相棒の仕事の都合で日帰りですがw

平日だったのでだいぶ空いていましたが、天気が悪く、寒い中一日中歩いたのでめっちゃ疲れました。
ディズニーシーは9月に行ったばかりなので今回はランドに行ったのですが、お酒がおいてないのは致命的ですねー。

個人的にはアトラクションもシーの方が面白いので、特にビールがおいしい夏場はシーの一択となりそうです。



そんな夢の国を満喫中に知らない番号から着信。
出ると、3・4・5号一括購入でお世話になった金融機関の支店長でした。
要点をまとめると、今お金じゃぶじゃぶだから案件あったらすぐ持ってきてーという内容でしたw
ワタクシのような零細大家にまで支店長自ら営業の電話をかけてくるとはどんだけ業績が悪いんだと少々心配になりましたが、特に検討している物件もないので適当に流しておりましたw

この金融機関(というか支店長)、多少ワガママを言っても融通してもらえますし決裁も早く、なによりやる気を感じますので個人的には大好きです。
ただ、ひとつネックを挙げるとすれば、借入しているローンの中で唯一2%台で、他の金融機関に比べ金利が少し高いです。

わずかな金利差であれば、是非メインバンクとしてお付き合いさせていただきたいところですが、さすがに1%以上差があるとこちらもビジネスですので、どうしても他行にお願いせざるをえません。

高利回りを追求すればいつか担保物件として難がある案件が出てくるかもしれませんし、決済まで急ぐ場合もあるかもしれないので、スーパーサブ的な位置付けで今後もお付き合いさせていただきたと思っております。(上から目線w


では長くなっている信用情報の話をしたいと思います。
書きたいことを全部書くと15回くらいまでいきそうなのでペースアップしますw


今回は「本人が申告したローン利用状況と信用情報との合致」について説明します。


皆様がローンを申し込もうとする時、申込書には必ず「他行で利用中のローンを記入する欄」があると思います。
金融機関によって書式は様々ですが、主な申告内容として、借入先・契約金額・残債・契約日・完済予定日・年返済金額などが挙げられます。

たまに「どうせ信用情報とるんだからそっちで全部把握してるんでしょ?この欄書かなくても良いスか?」という方がいますが、全部正確に書いてくださいw

と言いますのは、信用情報はこの「申告内容」の裏付けに過ぎないからです。
身内から借りて継続的に返済している場合や、闇金業者など信用情報機関に加盟していないところからの借入は申告がなければわかりません。
また、虚偽申告をする人間でないかや、自分の債務状況をどの程度正確に把握しているかを調査する意味でも重要なんですね。

「車のローンがあるけど返済は月2万くらいっす(実際は3万)。あとボーナスも引き落としがあったと思うんスけど何月かはわかりませんw残りの金額もよくわかんねーやwあとは毎月カードの引き落としがあるけど嫁が使ってるんで関係ありません。使った分だけ嫁がオレの引落口座に入金してるみたいです。」

と申告する人間に安心してお金を貸すことができるでしょうか?

逆に、
「現在借入は○○銀行マイカーローンとドコモDCMXカードの利用のみです。カードは翌月一括払いで、ガソリンと毎月の携帯代・公共料金の支払いに使っています。マイカーロンは毎月12,345円で来月25日の返済で終了します。」

と、返済ごとにマーカーで印をつけた償還予定表を見ながら説明する青年では、話しただけでデフォルト確率に違いがあるのがよくわかりますw


貴方は自分のローン利用状況を正確に全て申告することができるでしょうか?


ローンの受付・審査をしていて、この申告を正確に言える人は1割もいません!
そして、その1割に満たない人のほとんどが社会に出て間もない若者ですw

なぜ社会に出て間もない若者が正しく申告できるかというと、ローンを組んだ事がないか、20歳以降に組んだつい最近のローンのため、契約内容をよく覚えている場合が多いからですw

ほとんどの方は、昔作った細かいカード類や家族カードのことを忘れていたり、スマホの携帯端末の分割払いのことを忘れている方が圧倒的に多いです。
特にスマホは普及率が高くなりましたが、24回払いで購入することが多く、毎月2千円程度であることや携帯料金と一緒に引落となるため割賦販売という意識が希薄となりがちです。

公共料金や携帯料金を現金で支払いしている人は、仮に延滞しても止められて終了ですが、支払いをカード経由にしたり、携帯端末代金も含めた請求金額を延滞した場合は信用情報に延滞履歴が登録されますの注意して下さい!


それと、金融機関で取得する信用情報ですが、利用目的は与信判断に制限されるため当然ではありますが第三者に提供することはできません。この第三者というのは申込人本人も含まれます。

つまり、審査担当者は取得した信用情報をたとえ本人であってもペラペラとしゃべることができないということです。

もし、貴方が申告していないローン契約(しかも延滞有)が出てきたとしても融資担当者は「申告はしていただけませんでしたが○年○月○日に契約した○○万円○年返済のローンありますよね?遅れの情報も登録されていたんですが何故ですか?」と聞くことはできません。
話術でうまく思い出してもらうように誘導することは可能かもしれませんが、頑なに認めなければそれまでですw

もし決裁条件に延滞理由と今後の債権保全策が必須であればそこでGAMEOVERでございますよ。


フットサルの時間なんで強引にまとめますが、融資相談に行く際は現在利用している他社ローンの詳細を説明できるよう、償還予定表や契約書を持参すると良いと思います。
クレジットカードがある場合は主な用途も説明できると良いと思います。(特に複数のカードがある場合)

あとは、過去に断られたことがある方や、自分の属性に自信がない方は一度前回の記事で書いた信用情報機関に開示請求してみると良いと思います。

これを見ると、大昔に作って全く覚えていないカード情報がでてきたり、不覚にも延滞情報が登録されてあったりします。

カード情報は例え未利用であったとしても、いつでも使えるワケですから返済比率に算入する金融機関もあります。(特に極度額が大きい場合は注意!)
使わないカードは解約しておくと少しだけ有利になるかもしれません。

延滞に気付いた方はそれだけでかなり厳しいですw
延滞自体も大問題ですが、今まで延滞に気付いていないことが既に経営者失格ですw

事故情報にまで発展していなければ、登録期間が経過するのを待つか、申込時に延滞に至った経過と対応策を説明して今後は懸念がないことを必死にアピールしてくださいw
本人から申告があるのと、信用情報を取得して初めて発覚するのとでは心証が全く違いますから。


ローン申込時には、信用情報の内容を正確にドヤ顔で申告できるとベストだよーというお話でしたw

遅刻しますサヨウナラw

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信用情報 4

こんにちは、レイシーでございます。


本日、管理会社から入電。

この支店で管理をお願いしている1号物件は満室のため、設備の故障か退去予告等の悪い連絡の可能性が濃厚です。


ええ、12月末の退去予告でした(ひぇーー


いつかくるものとわかってはいますが、それでも悲しいものでございます。

まぁこんなことで一喜一憂していられません。
統計的に考えてもある程度の退去があるのはむしろ当然です。ここは感情を捨てて、機械的に募集活動に専念しましょう!



とは言っても、やはり感情に嘘はつけない。悲しい。(切り替えてー!





別の支店からも入電。(ひぇーー

この支店で管理をお願いしている2号物件は10世帯中空室が1室ございます。
この空室、以前も書いた通り20年近く住まわれていた方が先月末に退去したため、大規模なリフォームが必要となっております。
しかし戸建優先でリフォームしているため、この部屋は来年から案内できるように年内には修繕する旨伝えてありました。

業者を使って1日でも早く募集かけた方が良いかなーとも考えましたが、費用的には20万くらい浮くのと、スキル向上のためセリフォでいこうと決めていたんですね。

もし自分が40代、50代だったらセリフォスキル習得なんてしないかもしれません。
それでもセリフォに拘るのは、今身につけたスキルは今後約50年に渡って活用できるからであります。

アパートだって使用収益できる期間が長い新築は、ボロより価値が高いです。
それと一緒で、知識やスキルも今後どれだけ使えるかで価値が変わります。

若いうちなら短期的に損をしてでも学ぶ価値があるものもありますし、歳をとってから学ぶ必要がないものもあります。

いつか英語を話せるようになりたい!なんて考えている方は今日から勉強を始めてください!
脳も若い方が飲み込みが早いですし、使用収益できる期間が長いので後で勉強するより価値が高いですよ!


話がそれましたが、何を言いたいかと申しますと、募集している部屋がないので設備の故障か退去予告等の悪い連絡の可能性が濃厚だということですw

恐る恐る電話に出てみると、、、



入居申込でした(え?



話を聞くと、管理会社専務の紹介で建築会社が法人名義で借りたいとのことでございます。
室内はワタシも引くほど汚いですが、風呂だけ交換してくれれば自分達でリフォームしてキレイにするとのことであります(なにそれステキ

その分安い家賃の部屋を探していたそうですが、もともと相場より2割くらい安い賃料のため家賃交渉もなく満額でマネー成立です(ひゃっほーぅw



リフォームしなくて良かった!
てかリフォームする必要がなくなったのが良かった!(気が重かったわー

そんなワケでこんなお部屋にも申込が入ったよという事例を後日写真付きで紹介したいと思いますw





話かわりまして信用情報。

回答いただいた方、ありがとうございました!正解ですw
他行競合以外に考えられるケース、それは「同時決済を目論んで他行で他物件の申込をしている」です。

この同時決済ですが、金融機関には融資実行までまずバレないと思います。

普通、信用情報は審査時に一回取得したら、よほどのことがない限り(実行が半年後とか、決裁済み実行未了の段階で延滞が発生した等、信用の変動が伴う場合)融資承認後は実行まで再取得することはないからです。

銀行によっては実行前に確認するかもしれませんが、同日に融資実行された日にゃどうしようもありませんよねw


ただ、道義に反すると思いますし、リスクもありますのでワタクシは絶対しません。


リスクとはなにかと申しますと、ひとつは最悪の場合、期限の利益を喪失するかもしれないということでございます。
虚偽の申告をしたんだから全額一括で返済しろということですね。(マジで恐い

「嘘はついてないよ!」と言う方もいるかもしれませんが、与信判断に重大な影響を与えるとわかっていたうえで、あえて申告しないワケですから、子供のような言い訳は通用しません。

順調に返済していたとしても債権管理で信用情報の再照会をとることは十分に考えられますので、そこらへんは覚悟しておいた方が良いでしょう。


もうひとつ大きなリスクは今後の融資が難しくなる可能性があるということです。

同時決済した2行での融資が難しいのは当然のことですw
新たに案件を持ちこんでも、そこで信用情報を取得することになりますので、前回の同時決済がバレてしまいますからねw
新規融資どころか既存融資が危ないですw


全く別の銀行に持ち込むとどうなるかですが、取得した信用情報に「契約日・契約金額が一緒で違う金融機関の情報」がでてくれば、それが何を意味するかはすぐにわかるでしょう。銀行員もバカじゃありませんからw

これがどの程度審査に影響するかは金融機関によりますが、心証が悪くなるのは間違いありません。

もちろん、同じ銀行であれば全く問題ありません。金利の関係で土地・建物で2本に分けて実行するケースもありますしね。


長くなったのでまた次回!引っ張ってゴメンなさい!
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信用情報 3

連休の合間におはようございます、レイシーでございます。



連休初日は岩盤浴に行ってまいりました。

サウナほど熱くないので休憩を挟みながら余裕で5時間ほど居座れますし、癒しのカフェミュージックを聴きながら賃貸経営のことを考えるとめちゃくちゃ捗るので最近は結構頻繁に行っておりますw
疲れがたまっている人は是非オススメでございます!

本当はやるべき事や浮かんだアイデアを書き留める紙とペンを持ち込めたら最高なんですが、そこまで変態にはなりきれませんw



あとマイブームなのが宅飲みですね!
友人宅でワイワイも楽しいですが、一人で晩酌も全然OKです(リーマン時代の悪しき習慣w

普段はビール・ワイン・日本酒・カクテルなんでもござれですが、一人晩酌は「鏡月」に「鮭とば」が鉄板でございます!(スポーツ中継があれば尚良し

「鏡月」は水割りで飲みますが、なんといってもCMの石原さとみが素晴らしいですね!
カワイイは正義ですよ、本当に。
今日本で一番かわいいのは石原さとみでよろしいでしょうか?

「鮭とば」ですが、最近はコンビニでもよく見かけるようになりましたね。
ワタクシもハマっていて楽天で評価の高そうなのをポチってしまいましたw
先見性のあるワタクシがハマっているので今後ブームになるのは間違いなさそうです。(既になってるの?
株式投資家の皆様、「鮭とば関連銘柄」を仕込むなら今ですよ!(割と本気よw



しょーもない自己紹介をウダウダ書いてしまいましたが、今日こそ信用情報について書いていきたいと思いますw



まず信用情報を管理・保有する信用情報機関ですが、日本には全銀協が運営するKSC、信販系のCIC、サラ金・商工ローン会社が母体となって設立・統合されたJICCの3社があります。成り立ちがそれぞれ違うのですが、詳しく知りたい人はググってくださいw

ほとんどの銀行では、新規の申込を受付した際にこの3社の信用情報を照会して与信判断を行います。


登録されている信用情報の内容ですが、属性情報(氏名や電話番号、勤め先等)と、契約内容の情報(登録会社名、契約日、金額、形態、返済回数等)などが登録されています。

ローン残高や返済状況、事故情報の有無ももちろん登録されています。
「申込情報」や「照会履歴」も6ヶ月間登録されます。


たまに融資相談で「俺、ブラックリストに載ってるかもしれないけど大丈夫?」と質問される方がいますが(大体ダメねw)「ブラックリスト」というもの(不良債務者をリスト化したもの)は存在しません。

信用情報というのはあくまでこれまでのローンの利用状況を客観的な事実に基づいて集計したものなので、それをどのように与信判断の材料にするかは金融機関によりけりです。

融資否決の理由を「信用情報機関がダメと言っている」と説明してトラブルになる銀行員がたまにいるようですが、全くもって意味不明ですw
それはブラックリストに載っているからダメと言っているようなものですw


話を戻しまして、審査担当者はこれらの情報をどのように見て、審査に役立てているか解説したいと思います。


まずワタクシの場合は「申込情報」を確認します。
これは3社とも直近6ヶ月のローン申込情報が登録されています。(成約の有無は関係ありません)


例えばここに、複数のクレジットカード・キャッシング機能付きカードの申込情報が出たらどう思いますか?

ワタクシなら、正当な理由がなければ「資金が逼迫している懸念がある」と判断し、少し慎重になってしまいます。資金繰りに窮している人は様々な金融機関を回って金策に奔走するため、必然的に申込情報が多くなるワケでございます。



2000万円の中古アパート購入の申込を受付し、信用情報を照会したところ一ヶ月前に2000万円の申込情報が出てきた場合はどうでしょうか?

この場合、この申込情報が成約されていないのであれば、恐らくは一ヶ月前に他行に申込をして、断られたんだろうと判断しますw

ワタクシの場合は相談時点で「何故うちに申込に来たのか?」「他行に相談しているか?(金利とか条件はどんな感じ?)」「他行で断られた場合原因はなんだったか?」を必ず聴取するようにしていました。
事前に否決理由を聴取したうえで「そりゃうちでもダメだわ」と判断すればそもそも申し込みに至りませんし、「条件次第でうちなら出せる」と判断すればさらに踏み込んだ話ができます。

融資は商品によって聴取ポイントがあります。
デキる担当者ほど聞き取りが上手なので、回答スピードも速く顧客満足が高いのですが、新人の場合は聞き取りが甘く、審査で不明な点が出てくる度に電話で確認する羽目になるので決裁連絡が遅いばかりか、謝絶になった日にはトラブルにまで発展しますw(怖いわーw

特に新人が賃貸経営のことなんてわかる訳がありませんから、当たり前のことまできっちり説明してあげると審査スピードが速くなるかもしれません。
もしワタクシが審査の担当者だったら、全空築古のボロアパートでも前向きに進めますが、(逆に無知な新築計画とかなら全力で止めるわwそして業者に怒られるわw)賃貸経営をしたことがない普通の銀行員なら「立地が良くて新築で家賃保証がつけば問題ない」と考えるのも無理はありません。
しかし、「問題ない」というのは今後の返済が「問題ない」のであって、貴方が儲かるという意味ではありません!


おっと話が脱線いたしました!


では、2000万円の中古アパート購入の申込を受付し、信用情報を照会したところ3日前に2000万円の申込情報が1件出てきた場合はどうでしょう?

やる気のあるほとんどの担当者は「他行にも相談行ってるやーん。競合になるけど、早く決裁連絡できるように頑張ろっと!条件が出揃ったら一応他行の金利も聞いて向こうに流れないように対応しなくちゃ!」と考えるハズです。

ワタクシも不動産投資をしていなければそう考えていたでしょう。


しかし、この申込情報には金融機関からしたら恐ろしいパターンの可能性を秘めておりますw

長くなったのでここで問題です。

このような場合、他行競合以外に考えられる金融機関にとって恐ろしいパターンとはなんでしょうか?
コメント欄に回答いただければと思います!

洗練された投資家の皆様なら一度は考えたことがあるかもしれませんw


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信用情報 2

こんばんは、レイシーでございます。


本日テナントビル前の自販機設置について打ち合わせしてきました。
設置できれば毎月2~3千円のキャッシュフローを上積みできます。

しかし、一階テナントの輸入レコード屋さんのショーウインドウを塞いでしまうため、共用部分とはいえワタクシの独断では決められません。

このテナント、過去に家賃交渉されたことがあるので、設置の交渉をした際に2~3千円の家賃減額を要求される可能性は十分に考えられます(相殺じゃねーかw

ぶっちゃけどっちでも良いのですが、紹介いただいた方もおりますし、自販機の営業マンも頑張っていたのでワタクシもできる限りのことは協力したいと思います。




それともうひとつ、以前ボロ戸建ての現地調査の様子をお伝えしましたが、所有者の方から連絡がありました。(忘れてたわw

ワタクシからは、「リフォーム金額等も含め検討したところ、出せても30万円が限界です。」と伝えていましたw

これは30万円で売って下さいという鬼指し的なニュアンスではなく、売却希望価格とは大きな乖離があるので諦めます的な雰囲気で伝えたつもりですw

その時は先方も「じゃあしょうがないですね。」と言っていたので交渉は終了しているものと思っていたのですが、今日いただいた返答は「もう少し歩み寄って50万でどうかね?」という内容でした。

以前も書いたように正直50万円でも要らないのですぐに断ろうとも思いましたが、高齢の所有者夫婦2人で残置物をキレイに片付けたと聞いて心を打たれてしまいましたw


以前の交渉時に、「これだけたくさんの残置物があると撤去費用がたくさんかかります。ゴミの処分は全部こちらでやるのでもう20万円安くできませんか?」と価格交渉の材料にしていました。

普通なら提案に乗って多少減額するか、残置物を了承してもらったうえの売買価格だとつっぱねるか、自分で相見積もりをとってもっと安く処分するかのどれかだと思います。

しかし、この夫婦は顔を見合わせ、「ただでさえ年金だけの苦しい生活なのに20万円は大きいわよねぇ。それなら自分達でやっちゃいましょうか。」と仰っておりましたw

その時はこれだけの残置物を撤去するだけのガッツがあるわけないと思っていたのですが、この一ヶ月間くらい必死に労働している姿を思い浮かべると涙がでます。

結局、「買わなくても良いからまたお茶を飲みに来て下さい。」と言われ再び内覧するはこびとなりましたw




昔、劇団ひとりの「陰日向に咲く」という映画ありました。


その中の一話に、産まれてすぐ亡くなった息子になりすますオレオレ詐欺の犯人に、騙されているフリをして交流し50万円を渡す老婆の話があります。



そこまで美しい話ではありませんが、このままでは大して儲からないとわかりつつ50万円で買ってしまいそうですw




投資判断に情を持ち込むやつは馬鹿だと言われるかもしれません。

全くもってその通りでございます。

最近書店にあった株式投資本の帯にも、「勝者は希望を売って、敗者は希望を買う」みたいなことが書かれてありました(よく覚えてませんがw




しかし、人の温もりに寄り添って投資(凍死wしたいこともあります。






人間だもの。









と、哲学的なことをのたまっておりますが、内容は全くの意味不明でありますw



ワタクシは他人より自分の方がカワイイので、情に流された素振りをしつつ、しっかりと足元をみて(自分の、そして相手のw)更なる価格交渉に臨みたいと思いますw(最低な鬼畜w



加藤ひろゆきさんも仰っておりました。
「笑いを堪えて壁の汚れを指摘する」と。(最低で最高な鬼畜w



そして信用情報の話が全くないことに今気付きました!(タイトル詐欺w

けど一度決めたタイトル、このままいこうと思いますw



こうして善良な読者の皆様が離れていくわけですねw

ランキング回復を目指して始めた信用情報の連載で信用を毀損したわけですから皮肉なものです(頭の良いバカw


さて、今日も元気にフットサルの時間です。
次回必ず続編を書きますのでしばしお待ちくださいw


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信用情報 1

どーも、圧倒的自責のメンタリスト、レイシーでございます(流行らんわw
知らない人は前回の記事読んでくださいw



さて、ランキングも身分相応の8位前後に収斂してまいりました。
もっとも、ブログのクオリティからしてまだまだ割高銘柄に感じますがw

このままでは近いうちにさらなる調整局面を迎えそうですので、タメになる記事を書きたいと思いますw



今回のテーマは「信用情報」でございます!



資金調達については皆様大変よく勉強されていて、あの銀行は融資を絞っただとか、耐用年数超えても満額出るとか、担保評価の計算方法とかイロイロな記事を目にします。

ワタクシは地元銀行のことしか調べないので真偽のほどはわかりませんが、日々アンテナを高くして鮮度の高い情報を仕入れるというのは重要なことだと思います。




さて、ワタクシもリーマン時代に審査を担当していましたが、お申込いただいた融資案件を謝絶する場合、8割以上が「信用情報」を取得し、検討した結果であります。


例えば住宅ローンを申込したいというお客様が来店されたとき、いきなり申込書の記入をお願いするわけではなく、資金計画とか、簡単な属性とかを伺います。

これをベースに商品の説明をしたり、毎月の返済額を計算して提案したりして、具体的な契約内容が固まったら申込となるんですね。

この初期対応の時点で相手が無職とか、昨日破産手続きをしてきたとかが判明したら、そもそも申込書なんて書いてもらいませんw(お互い時間の無駄ですからねw

年収と購入金額からどーやっても返済比率が規程に収まらない場合は、収入合算できる保証人をお願いしたり、購入物件の減額を提案したりして、計画を練り直してもらいます。



逆に言えば、申込書を受理するということは、担保取得する不動産の評価とか、信用情報に問題がないかといった細かい精査が必要になりますし、担当者レベルでは現時点で断言はできないけれども、十分検討の余地があるよということでございます。

銀行に案件を持ち込んで門前払いされた人は初期対応の時点で規程に抵触している可能性が高いです。
このレベルだとどこらへんがダメだったのかご自身でわかっているケースがほとんどですし、親切な担当者だったらきちんと説明してくれると思います。


申込書を提出して2週間待ったけど断られたという人は、担保物件・事業計画の妥当性・信用情報のどれかが原因という可能性が高いので、違う物件なら融資OKということも十分に考えられます。



それともうひとつ。
銀行も商売ですし、銀行の営業マンもノルマに追われたサラリーマンですので、せっかく相談いただいた案件は可能な限り利用していただきたいというのが本音です。


審査の中で、担保評価とか、事業計画の妥当性については担当者の作文能力と裁量である程度は数字をいじれます。さっきも言ったように銀行は皆様に利用していただきたいので、よほど変な物件や計画でない限り、この仕事は担当者の頑張りでなんとかできる部分でございます。

しかし、信用情報調査というのは信用情報機関から客観的な情報として取得して規程に沿って業務を行うので、担当者が新人であろうとベテランであろうと能力の差が出ないんですねw


結果として信用情報を精査したところお断りするというケースが多いと思います。



担保物件の評価については色々なブログで取り扱われていますが、これだけ重要な信用情報にはあまり触れられていないので今日から何回かに分けてポイントを説明したいと思います。


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圧倒的自責のメンタリティ

夜分遅くにスイマセン、サッカー日本代表テレビ観戦かフットサルで迷った末にフットサルに行ったレイシーでございます。


月曜日に前職の上司(前回の記事の上司とは別人ですw)と飲みました。(飲んでばっかりw
当時の先輩・後輩も参加してそれはもう楽しい飲み会でございました。
宿泊先のホテルではリバース・モーゲージでございますw

金融業から不動産賃貸業へ華麗なる(?)転身を遂げたワタクシでありますが、飲み会の席で「そもそもなんでうちの会社に入ったの?」と聞かれたので、昔話を書いてみたいと思います。



ワタクシが不動産投資を志したきっかけは学生時代に読んだBIGTomorrowだったと思いますw
それから不動産投資本を読み漁っておりました。(ここらへんで金持ち父さんねw

当時から漠然と30歳くらいまでには不動産所得だけで生計を立てたいと考えておりましたので、就職活動も最初は不動産業界を考えておりました。

新人から数年働いた程度では、企業によってそこまで収入に差はないので、それよりもいかに独立後に役立つスキルを修得できるかを重視していたんですね。

しかし、基本的に「持たざる者」の自分が30歳までという目標を達成するためには融資を使った事業規模拡大が不可欠です。

当時はブログと本の知識しかありませんでしたので、低属性ゆえ資金調達ができない投資家さんの悲痛な叫びをよく耳にして、一日でも早く大家業のスタートをきれるよう全く興味のない金融業の世界に潜り込んだワケですw(勉強は独学でもある程度可能ですからね

当時は金融危機の影響がギリギリ採用活動には及んでいなかったので、こんな不純な動機でもなんとか潜り込めたのですが、周りの同期が高い志を持って新人研修に臨む中、ワタクシだけ全くやる気がなかったのを鮮明に覚えております。(担保評価の研修だけは一生懸命聞いてましたがw



そんなフザけた新人でしたが、支店に配属されてから考えがガラリと変わりました!



仕事が結構楽しく思えてきちゃったんですねw


事務仕事も最初はわからないことだらけで、それをいちいち聞かなければいけないのでストレスを感じましたが、理解してしまえばあとは無心でやるだけでございます。

聞くタイミングを見計らって、申し訳なさそうな表情を作って、メモをとるフリをしていれば(おいw大抵は優しく教えてくれるものだと学びました。

外回りになると業績目標という名の「ノルマ」が毎月与えられましたが、数字さえ達成していれば海辺で昼寝してても怒られません。(バレたらダメよw

数字が届かないと応接室で支店長に詰められますw(営業マンの宿命ですねw

ワタクシは元トップセールスマンの上司のもとで、「営業」というものを学びましたが、最終的には融資係の後輩達をキャバクラ接待して窓口からくる案件を全て頂く外道スタイルを確立いたしましたw

まぁいかなる手段を用いても与えられたミッションをやった人間が正しくて、どんなに真面目に仕事をしていてもできなければ悪でございます。



そんな感じで3店舗を経験しましたが、周囲の人間も良い人ばかりで充実したサラリーマン人生でございました。



全くやる気のなかった新人が、5年間で有給消化もせず退職日まで働き続ける立派な社会人になったわけですw(社畜の鑑w


一度きりの人生ですので、悩んだ末に専業大家の道を進んだわけですが、会社や同僚には大変感謝しております。
また、独立すると社会との関わりが希薄になりますので、飲みに誘われた時は都合がつく限り参加するようにしています。
未だに同期旅行にも行きますし、毎週フットサルもしています(ホモかw



今回は何故こんなことを書いたかと申しますと、会社や上司への不満をモチベーションに賃貸経営をされている方が結構いますが、もし問題の本質が自分にあった場合、仮に退職できたとしても社会と隔たりがあるツマラナイ人生になってしまう可能性が高いと思ったからです。

リストラされた前職場の組織・同僚の愚痴を延々と綴ったブログを先日久しぶりに読んだのですが、まだ同じよう内容が書いてあって笑いましたw
客観的に見ると原因は本人にありそうですが、全く気付いていないようです。
そして、現在の職場にも相当の不満を持っており、人生が好転する兆しもありません。


ワタクシもしょっちゅう失敗していますし、愚痴も言いたくなります。
しかし、原因を突き詰めて考えれば全て自分が悪いことに気がつきます。


このブログからは「圧倒的自責のメンタリティ」の重要性を学ばせていただいたので感謝しています!

ワタクシのブログからも、反面教師としてなにかを学びとって頂ければ嬉しく思いますw



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賃貸の仲人役

おはようございます、レイシーでございます。


先日、リーマン時代の上司と飲んでいたところ、「息子が来春から専門学校に行くから部屋探しでアドバイスしてほしい」と相談を受けました。

この上司と息子さんとは退職するまで毎週フットサルをしていましたし、上司の奥様もワタクシと同じ支店で勤務していたことがあり、家族全員にお世話になっておりました。

特に奥様は、ワタクシが渉外係の時に受付した非常に厳しい融資案件にも、イケイケな姿勢で審査に取り組んでいただき当時はとても助けられました。


受けた恩には利息をつけて返すのが銀行員の流儀ですので(かっこいーw)協力させていただいた次第であります。




お部屋の要望はいくつかありましたが、絶対譲れない条件として
・ 専門学校から徒歩圏内
・ ギターを弾くので防音がしっかりしている部屋

の2つでした。

逆にワタクシからは、「在学期間の2年だけ住むなら、初期費用が占める割合が大きいのでトータルで安い部屋が良いですよ」とアドバイスさせていただきました。

最初は条件をまとめて、日頃お世話になっている賃貸営業マンから探してもらおうと考えていたのですが、ふと条件にぴったり合う物件(学校から100m、RCマンションで3階の一室に防音設備の整ったスタジオルームあり)のオーナー様を思い出しました。

オーナーと直接契約すれば仲介料はもちろん、保証会社の保証料、鍵交換、室内消毒等の費用が発生しないので大変お得になります。

早速そのオーナー様に連絡すると、ちょうど最上階が空室とのこと!

しかもオーナー様のご厚意により
・ 敷金・礼金なし(諸費用は火災保険のみ)
・ 家賃1万円引き
・ 通常、時間貸ししているスタジオルームを利用者がいない時に限り使い放題
・ フリーレント2ヶ月


という破格の条件を頼んでもいないのにご提示していただきましたw(至れり尽くせりじゃねーかw

このオーナー様は70歳近いおじいちゃんですが、ローンもなく悠々自適な生活を送っているせいか、損得とは別の基準で物事を考えることがよくあります。
この方から紹介してもらった3・4・5号物件の売主様もこのタイプの人で、「あなたの言い値で売ってあげる」と言われました。

悪い言い方をすれば「経済的合理性を欠く人」ですが、このような人は不動産のマーケットには実は結構たくさんいるんですね。

高齢の資産家の方に多くみられますが、ほとんどの爆安物件は相続とか事情がある場合を除いてこのような方々から供給されるワケですから、我々のお得意様でもあります。

ワタクシもこれまで物件を購入した際の売主様は、全員60歳以上で比較的経済的に余裕がある方々でしたw


逆に言えば、よほど事情がない限り洗練された投資家同士の売買は基本的に起こりえないと思います。
売主が業者だったり、IKEAのクネクネミラーが付いている売物件は見ただけで吐き気がしますしw

ワタクシは自己所有の物件スペックを晒すことにあまり抵抗がありませんが、それはこのブログを読んでくださる洗練された皆様が、ワタクシの物件の買主になることはないと思っているからです。

もし皆様が買主になっていただく日がくるとすれば、それは貴方に物件を見る目がないか、ワタクシが資金繰りに窮して買い叩かれている時だと思ってくださいw



話を戻しまして、結局この連休にお部屋の内覧会が行われまして、契約内容も大筋で合意となりました。

ネックだったバランス釜も、オーナー様のご厚意で入居までにユニットバスに交換することになりましたw(完全赤字だろw

貸主にメリットがあるのかは不明ですが、双方共に喜んでいただけたので良かったと思います。
契約書面の作成まですることになると思いますが頑張りますw

今回の仲人役は完全ボランティアとなりますが、それでも協力したいと思ったのは双方共に信頼できる人間であり、普段からお世話になっている方だからです。


それに徳を積めばいつか自分に返ってくると思います
何かを得たければ、まず何かを与えなければいけませんしね。

ワタクシも色々な人から助けてもらえる運のいい人になれるように生きていきたいと思います。


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株式投資の勉強法

土曜も元気に更新、レイシーでございます。


本日、久しぶりに実家へ。
毎月15日前後に管理会社から収支報告書が送付されるため、他の郵便物とあわせて取りに行っております。

収支報告書はサラッと読んで問題がないことを確認。
これが未来永劫続けばいいんですが、今から年度末の退去が何件あるか考えると吐き気がしますw

それ以外には、株主優待や6号アパートの「不動産の取得申告書」が届いてました。

「不動産の取得申告書」は提出期限が18日w
週明けに直接県税部に突撃しようと思います。

株は二十歳の誕生日にネット証券の口座開設をしてから、かれこれ8年以上経ちますが、ここ2年くらいは取引がなく完全にアホールドでございますw

口座開設当初は不動産投資なんて考えたこともなかったので、手っ取り早く株で儲けてやろうと一生懸命勉強しましたが、すぐに勉強してどうこうなるモノじゃないと悟りましたw

そして運用の成果も単利計算で1.5%ほどですので大して儲かっていませんw
ていうか当時のネット銀行はそれくらいの金利がつく定期預金がありましたからねw


まあその間にリーマンショックやら東日本大震災やらありましたから、利益があるだけよしとしましょう。


なぜワタクシが株式投資の勉強が無駄だと思ったかというと、マーケットの他のプレイヤーさんが考えるよりも遥かに「市場が効率的」だと感じたからです(こんなこと言うと株で生計を立ててるトレーダーさんに怒られそうですがw


資産運用に興味のない友人は「プロがしのぎを削る株式市場にド素人が参入したって勝てるわけがない」と言いますが、「プロがしのぎを削っているから(少しでも安い株を買い、少しでも高い株を売っているから)、知識のないド素人でもいつでも安心して売買できる」と思います。

サッカーではプロが素人集団に負けることはありません!





まあ稀に天皇杯とかでJ2のチームが実業団に負けたりしますがw

アルビレックス新潟も地元大学に延長で辛くも勝利とかありましたがw

勝ったのに罵声を浴びせられておりましたがw(当たり前!




一方、株式市場ではプロがそこらへんの主婦に完敗ということがよく起こります!



そんなこんなで、これから株式投資を始めたいとお考えの方は、最低限の勉強をしたらあとは少額でトレードしてみて、経験しながら勉強していくのが良いと思います。
机に向かって勉強するのと、身銭を切って体験するでは成長のスピードが全然違いますからね!


不動産は「経験しながら勉強!」とか言ってると前半2分で一発レッドwとかありますから、本を200冊くらい読んでから始めてくださいw

今は順調と思っている貴方も、気づかないうちにイエロー1枚くらいくらってるかもしれませんよ!



最後に、ワタクシ不動産もそうですが株式についても素人同然ですので、この記事を読んで割と本気でなるほどーと思った貴方はITリテラシーが欠如してるかもしれませんw
素人の独り言程度に思っていただければと思いますw



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ツーシーム

こんにちは、レイシーでございます。

さて、タイトルで今日は野球の話題か?と思った貴方、残念。
がっつり不動産でございます(タイトル詐欺!


洋室のクロスが終わりました。
とりあえず完成写真をドン!

写真1

写真2

ふすま



写真の撮り方のセンスはさておき、なかなか良い感じの仕上がりで大変満足しています!

30m巻のクロス(6,600円)で六畳の部屋が施工可能でございます。
今回は一部アクセントクロスと、天井も張替えましたがそれでも一万円はかかりません。

最初は時間がかかるかもしれませんが、慣れれば六畳なら一日で張替えできると思うので、是非チャレンジしてみてください!(天井は一人では厳しいですよw)


今回使用した藍色のクロスですが、ワタクシのお気に入りで他の物件でも使っております。

藍色といえば、2号物件の外壁も藍色ですね。
元塗装職人に日当を払って来てもらい、教えてもらいながら一緒に塗りましたw

外壁の色はかなり悩みましたが、加藤ひろゆきさんがロレックスのサブマリーナ(青文字盤)、通称「青サブ」をイメージして塗ったナス紺に黄色の配色がめっちゃカッコ良かったので参考にさせていただきました!
先人の知恵って素晴らしいです。加藤様、ありがとうございますw



あと、今回初めて襖にクロスを貼ってみたんですけど、まだおさんの失敗談が参考になりました!
先人の知恵って素晴らしいです。まだお様、ありがとうございますw



いやーしかしクロス貼りは本当に楽しいですねー。毎日でも貼っていたい。

ジョイント部分をカットした後、ローラーで圧着する時の快感なんてたまりませんよねw
至近距離でつなぎ目を見てもよくわからないくらいキレイだと感動すらします。

まぁ自分であれほどカッターの刃をこまめに換えるようアドバイスしたにも関わらずケチった結果、2箇所くらい微妙な隙間ができましたがwまさにツーシーム!(強引かw

そんな時でも慌てずジョイントコーク先輩で修復可能姉妹でございます。
DIYに失敗はつきものですが、ほぼネットで解決できます!


他の仕事もそうですが、作業に没頭すると本当に時間があっという間にすぎてしまいます。
ボロい畳の上で作業の合間に食べる弁当とお茶も格別でございます。
たまに外食したり、買出しに行くときの作業着の気恥ずかしさも醍醐味でございます。
ラジオをつけて職人ぶるのもいいでしょう。
みるみる部屋が蘇っていく達成感、仕事後の適度な疲労感、帰ってお風呂に入りたくなるあの感じw


こんな幸せな毎日を年末まで過ごせるなんて、なんてラッキーなことでしょう!


今日も元気に行ってきます!!メンドクセーーーー!!


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プロフィール

レイシー

Author:レイシー
1986年生まれ。
アパート・テナント・区分・戸建を賃貸中。
リフォームから保存食作りまでなんでもやってみる専業大家です。

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