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住宅ローン控除活用術③

こんばんは。
オオカミプロダクション所属、絶賛売出中の人気ブロガーレイスィーです(調子のんなw


昨日はフットサル中にまさかのミートグッバイ(肉離れ)で更新できませんでした。
お待たせして申し訳ございませんでした。


昨日の狼様の記事、ご覧になったでしょうか?
まあアクセスの99%が狼様から飛んできた方達なのでリンク貼る必要ないかもしれませんが、コミュ能力の高い若者としてまた紹介していただきましたw

さすがにもうランキング上位は有名人クラスですので、そう簡単に順位は上がりませんがここ数日は安定して多くのアクセスを頂いております。
これが一発屋となるのか、多くのリピーターを獲得し上位定着できるのかは今後のブログの内容次第となりますが、チャンスを下さった狼様には改めて御礼申し上げます。

上位維持の10カ条はプリントアウトのうえ、部屋と手帳に貼ってありますw

今度新潟にお越しの際は、まわらないお寿司にご招待いたしますw


さて、そんなコミュ能力に長けたワタクシですが、やった事と言えば狼様にお礼のコメントを送信したくらいであります。
そりゃあ当ブログを多くの方に知っていただくきっかけを作って頂いたのですからお礼くらい言わせていただくのが当然ですが、本当にそれだけで「コミュ能力の高い若者」としてわざわざもう一度紹介していただきました。

コレ、まさに「若いだけの優位性」(商標登録予定)でございますw
社会人として当たり前のことなのに、若いだけで(いっても28だがw)偉いわね!となるんですね。この特殊スキル、年齢層が高めの賃貸業界では特に絶大な効果を発揮しますが、歳をとるだけで失うものでもあります(怖いー

「若い女性の大家さん」なんて言ったら優位性どころか希少性すらありますわ!(誰?w


「カイジ」で競争社会を学び、「BIG tomorrow」で不動産投資を志したネクストジェネレーションの皆様!(邪道じゃねーかw)
今しかない若さという武器をフル活用して荒波を乗り越えていこうではありませんか!


あっ!まだお様のブログ、ワタクシ以前から見ておりましたw
そのブログがまだお様だとは気づきませんでしたがw
とても面白いので見てない人は読んでみてください!




ここから真面目でございます!長く引っ張ってしまったので今日で完結でございます。



前回の記事で「通帳をマイナスにして借金する方法では住宅ローン控除を受けられない」と説明しました。


住宅ローン控除にはローンの契約内容にも適用条件がございまして、「償還(返済)期間が10年以上の割賦償還の方法により返済されるもの」でなければなりません。

もっと簡単に言うと、皆様が普段使っているマイカーローンやアパートローンのように、金銭消費貸借契約証書による証書貸付で毎月決まった金額を返済していくローンってことです。
当座貸越ではダメということですねw



この証書貸付による預金担保ローンは全ての金融機関で取り扱っているわけではないのでご自身のエリアの銀行に確認していただく必要があります。地銀、信金、信組、労金、JAに確認していただければどこかは取扱いしていると思います。

また、マイナーな融資制度ゆえに積極推進していない金融機関ではHPにも掲載されていない可能性が高いです。電話で確認するのが一番確実かと思います。


それではこの預金担保ローンのステキなところを、以前の記事で挙げた「通常の住宅ローンで控除を受けることのデメリット」と比較してみますと、、



・ 金利の他に事務手数料、抵当権設定費用、保証料、収入印紙等がかかり、実際にはそれほど得をしない。
→諸費用がほとんどかからない。(ワタクシが知る金融機関は収入印紙代だけ。少なくとも登記費用と保証料はかかりません!)


・ 6ヶ月毎に金利の見直しがあるため、僅かな金利上昇で逆ザヤ。逆ザヤになった際に完済したとしても、完済手数料でトータルで損する場合がある。
→基本的に担保預金が基準金利となるので、ローン金利が上がれば預金金利も上がる。今後の金利情勢に関わらず、実質的に0.5%の金利負担となる。(基準金利は一応銀行に確認下さい)


・ ローン金利が下がることで利幅が増えることも考えられるが、銀行の事務コスト、債務者のデフォルトリスク等を鑑みれば既に金利は最下限に達しており、今後大きく上がることはあっても大きく下がることはない。
→上と同じ


・ 特に賃貸経営をしている方(興味がある方)は10年後までの所得税額の変動が大きくリスクを伴う。年収3000万円超えたらその年は控除すら受けられないw
→控除が受けられない場合は担保預金を相殺して完済


・ 不要な借入をすることで、賃貸経営の資金調達に悪影響を与える可能性が高い。
→預金担保ローンは通常、個人信用情報に情報提供されないので問題なし!(申込書類に信用情報の同意書がないハズです)他行でアパートの融資を申し込んでも信用情報から住宅ローンがバレることはありません。ただ、嘘ついてローンを隠さなくても、事情をしっかり説明すればネックになることはないと思います。「住宅ローン控除を受けるために預金を担保に住宅資金のローン組んでます。問題あるようなら担保預金相殺して完済しますけどなにか?」で十分かと思われますw



銀行としても貸倒れのリスクがない商品ですし、よほどのことがない限り審査が通らないということはないでしょう。また信用情報調査がなく、担保評価も不要ですので回答もスピーディーです!

担保預金(一般的には定期預金を作成し、裏書した証書を担保提供します)を作成する際の金利ですが「どーせ10年おろさないんだから利率が一番高い10年満期でいいか。」と考えがちです。しかし、金利見直しの事務コストを軽減するために、利用者それぞれの担保預金から基準金利を計算するのではなく、例えば金利見直し時点の1年満期の定期金利を基準金利にしている金融機関もあります。

その場合、担保預金を10年満期で作成すると金利が上がった際に逆ザヤになる可能性がありますので、確実に10年間に渡ってローン控除を受けられるよう1年満期とした方が無難かと思います。

最後にこの方法、一個だけデメリットがあります。(今更いうなよw
現金一括で買った場合は当然その後の返済がありませんが、預金担保ローンを使った場合は担保として現金を失うだけでなく、その後継続して返済がありますw(返済は最長にしておいて、10年後に最後の控除を終えたら預金相殺して完済してくださいw)

ただ、モノは考えようでございます。
担保預金は10年かけて利息分増えていきますが(微増w)、残債は10年かけて減っていきます。
控除期間終了後、担保預金を相殺して完済した際には返済がすすんだ分の差額が残りますので、返済は将来のための強制的な積立て程度に考えておけば良いでしょうw

どうしても苦しくなったらその時点で完済しても良いと思います。

ちょっと難しい説明でわかりにくいところがあると思いますがこれで連載終了です。
ありがとうございました。

メッセージいただければ個別にわかる範囲で相談のります!(税理士法に抵触しない程度でねw


これから温泉旅行に出発いたしますので、次回更新は連休明けになるかと思います!
せっかくたくさんのアクセスをいただいているのに更新できないのはイタイですが・・・。

それでは皆様、良い週末を!

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住宅ローン控除活用術②

こんばんは、レイシーでございます。


本日は、昨日退去された部屋の中を確認してきました。
退去理由は精神疾患で入院されたとのことで、退去立会は連帯保証人のお兄さんが来られたようです。特にトラブルもなかったのでとても残念であります。

感謝の言葉もいただきました。


20年近く住まわれて、ほとんど掃除していなかったのか非常に汚い。
そして他の部屋より6,000円くらい高い家賃だったので非常にイタい。

まぁ年に数回は必ず退去があるので割り切って考えるしかないのですが、まだ夏に購入した戸建のリフォームも終わっておりませんw

これで空室が2戸になりました。
これから寒くなるのに、2つの現場を抱え吐きそうでありますw

こんなおセンチな感情でも、一瞬で切り替えられる魔法の言葉がございます!

「サラリーマン時代に比べたら10倍楽じゃねーかwww」

今は大変ですが、また満室にしてしまえばブラブラできます。
もっとも、やっと満室になったと思った矢先に、どーいう訳か次の退去通知がくるものですが。



さて、前回の続きでございます。

キャッシュをたんまり持っている方が住宅ローン控除を活用して現金一括支払いするよりも得する方法、結論から申しますと「預金担保ローン」を使う!でございます。

では説明させていただきます。

皆様は「総合口座通帳」を使ってらっしゃるでしょうか?総合口座通帳とは、「普通預金」の他に、「定期預金」や「貯蓄預金」を1冊の通帳で管理できるものでございます。
そして、この「定期預金」に仮に100万円預入れしておくと、万一、公共料金の引落日に普通預金の残高が足りなくても、定期預金の90%(90万円)を上限に自動で貸越できるのですが、これも一種の預金担保ローン(当座貸越タイプ)でございます。

「預金を担保にお金を借りる」というのは普通の人の感覚だとしっくりこないかもしれません。
「どうせ担保提供している預金が使えないのなら、わざわざ金利払って借りるより預金をそのまま使ってしまえばいいじゃん?」という考えはよくわかります。

預金担保ローンの有効な活用例の一部ですが

・ 「満期日を一週間前に控えた10年定期300万円」や「いっぱい貯めた財形年金・財形住宅」のうち、どうしても10万円をおろしたい場合(解約して中途解約利率が適用されるより、10万円に対して7日分の利息払った方が得)

・ 住宅取得に際し、親から担保提供を受けて預金担保ローンを使う場合(通常の住宅ローンと比べ諸費用はほとんどかからず、実質0.5%で借入可能。担保提供なのでもちろん贈与の心配もナシ。)

・ 銀行を挟むことで家庭内レバレッジを円滑に行うw(身内に貸すと、どうしても返済がルーズになるので嫌!という人は結構います。)

・ 住宅取得に際し、住宅ローン控除を活用して所得税還付を受ける場合

などが考えられます。

現金派の方の言い分を聞きますと、
「結局のところ借金は借金!お金があるなら不要な金利を払わないに越したことはねーじゃねーか!」と言いますがソレは違います。

あえて借金することで支払う金利以上のメリットがある場合もあるのです。
要は使い手の能力次第といったところでしょうか。


余談ですが、この「総合口座通帳」。
基本的に未成年者は作ることができません。何故だかわかりますか?
普通預金の残高をマイナスにする当座貸越は、預金担保とはいえ融資契約だからです!

もっともこの規定を厳格に運用しない銀行も結構ありますから、窓口でお願いすればお子様の口座を「総合口座通帳」で作成できるかもしれません。



話を戻します。

今ほど説明した通帳をマイナスにして借金する方法では「住宅ローン控除」は受けれません(おいw


おっと、そろそろ趣味のフットサルに行く時間となりましたので今回はこのへんでw
帰ってきて時間あったらまた書きますw

さっさと続き書けよ!という方はクリックお願いします。

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住宅ローン控除活用術①

こんばんは、ブログランキングトップ10入りを果たしたレイシーでございます。
夜に更新するといいながら爆睡しておりました。遅くなり申し訳ありません。


いやー改めて狼様の影響力は計り知れないなと恐怖におののいております。
逆にブログ1個潰すくらいなんてことないですねw


謙虚にいきたいと思います。


何の実績もないペーペーが急浮上、他のブロガーさんからしたら、まぐれだ!チートだ!と思われているかもしれません。
全くもって仰る通りでございます。本当の実力とは大きく乖離したこの順位。この差を少しでも埋められるよう質をあげていきたいと思います。






と、表面上だけでも取り繕うことができるのが立派です(最低w



勝てば官軍!ということはマーケットに身をおく皆様には痛いほどわかってらっしゃると思います。

ブログも然りですよ!ワタクシにブログでモノが言えるのは上位8名だけでございます!(発想がクズw調子のんなw



冗談はさておき、わずか2週間足らずのブログからそのポテンシャルを見出した狼様の先見性が証明されるのか、はたまた紹介記事が黒歴史となり、後悔する日がやってくるのか、ある意味注目の人物です。

今後ともよろしくお願いいたします!




今日のテーマ
「ローンを使わない人のための住宅ローン控除活用術」



住宅ローン控除、正式には「住宅借入金等を有する場合の所得税額の特別控除」といいます。制度内容は既にご存知の方が多いと思いますので、わからない方はこちらをご覧下さい。
一応概要だけ引用させていただきますと、

「住宅ローン減税制度は、住宅ローンを借入れて住宅を取得する場合に、取得者の金利負担の軽減を図るための制度です。毎年末の住宅ローン残高又は住宅の取得対価のうちいずれか少ない方の金額の1%が10年間に渡り所得税の額から控除されます(住宅の取得対価の計算においてはすまい給付金の額は控除されます)。また、所得税からは控除しきれない場合には、住民税からも一部控除されます。」



平成26年4月から入居される方の最大控除額は年40万円ですので、10年間で最大400万円の所得税が還付されることになります。課税所得から引かれるのではなく、所得税額から控除される税額控除ですので非常に大きいものです。

もっとも、この制度を利用するにはいくつか用件がありまして、年収3000万円以上はダメよとか、木造中古住宅の場合は築20年以内じゃなきゃダメよとか、償還年数が10年以上じゃなきゃダメよ、とかでございます。

国税庁HPに詳細が載っていますのでご確認ください。



最近では、住宅ローン変動金利が0.6%台なんていう銀行もでてきておりますので、住宅ローン控除と融資商品を研究することにより、頭金を全く持っていない方でも当初10年間は「支払利息・諸費用<還付税額」とすることも可能かもしれません。(そこまで調べてないのでわかりませんw)



じゃあ自己資金で住宅購入資金を賄える人も、わざわざこのような住宅ローンを使って所得税還付を受けた方が得だと言いたいのか?と言われると、答えは「No」でございます。

その理由をワタクシなりに申し上げますと、


・ 金利の他に事務手数料、抵当権設定費用、保証料、収入印紙等がかかり、実際にはそれほど得をしない。

・ 6ヶ月毎に金利の見直しがあるため、僅かな金利上昇で逆ザヤ。逆ザヤになった際に完済したとしても、完済手数料でトータルで損する場合がある。

・ ローン金利が下がることで利幅が増えることも考えられるが、銀行の事務コスト、債務者のデフォルトリスク等を鑑みれば既に金利は最下限に達しており、今後大きく上がることはあっても大きく下がることはない。

・ 特に賃貸経営をしている方(興味がある方)は10年後までの所得税額の変動が大きくリスクを伴う。年収3000万円超えたらその年は控除すら受けられないw

・ 不要な借入をすることで、賃貸経営の資金調達に悪影響を与える可能性が高い


・ そもそも変動金利0.6%台で融資してくれる銀行が皆様の周りにあるか不明w




まあ他にも色々ありますが、これだけみても手続きが面倒で様々なリスクや不利益を被りながらやる行為ではないと誰でもわかりますw
キャッシュを持っている方が住宅ローン控除を目的として通常の住宅ローンを組むということは馬鹿げているということですねw


しかし、このスキームを活用して住宅ローン控除を受けるのにぴったりな商品がありました。(過去形かw

東京ス○ー銀行の「○ターワン住宅ローン」でございます。

今年の3月をもって新規取り扱いを中止したようなので、ご存知ない方のために商品について簡単に説明させていただきますと、「ローン金利がローン残高から普通預金残高を差し引いた金額にのみかかる住宅ローン」でございます。つまり、ローン残高以上のお金を普通預金にぶち込んでおけば金利を負担せずにローン控除を利用できるという、お金持ちがますます豊かになる住宅ローンでした。

※ 厳密には事務手数料が10万円だったり、メンテナンスパックと称する実質金利が0.3%~かかるので、試算が必要です。



この住宅ローン、使い方さえ間違わなければとてもステキな商品でしたので知っている方も多いと思います。
実務から離れて半年、まさかこの住宅ローンの取り扱いが中止になったとは思いもしませんでしたが、使えない商品を紹介しても意味がありません。(まあ対象が営業店から概ね2時間程度で来店できる人ですので、地方の人には再現性がありませんw)

長くなったので次回、今日あげたデメリットがほとんどない究極の住宅ローン控除用住宅ローン(紛らわしいなwを紹介したいと思います!

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ブログ炎上!!??

おはようございます、レイシーでございます。

今日も元気にブログ更新!っと思いまして前回出題したクイズの回答コメントを確認したところ、たくさんの方からコメントをいただいておりました。
やっぱりクイズは反響があるなぁw程度に思いアクセス数を確認すると、、、





・・・・ん????







18時を境に尋常じゃないアクセス数を記録しているではありませんか!

真っ先に悟りましたね、これが「炎上」か・・・と。


記事内容は十分気をつけているつもりでしたが、原因究明のためにアクセス解析を行うと、そこにはURL見ただけでわかるほど偉大なトップブロガー様のリンク元が表示されております。


皆様ご存知、ランキングの王に君臨するキングウルフこと「狼様」でございます。(勝手につけるなw


どこら辺が神の逆鱗に触れたのか、恐る恐る記事を確認してみると、、、





・・・なんて日だぁっっ!!!!!(゚д゚)



ワタクシ感激して手が震えましたよ・・・。



詳細はこの記事を読んでいただければと思いますが要約いたしますと、始めてからわずか2週間に満たないこのブログを

富山が生んだ期待の超新星!最近ブログ見つけたけど面白いよ!自分も富山の人にブログ紹介してもらったし、紹介しとくわ!迷惑かもしれないけど富山ブロガーの宿命と思ってね。皆ポチってあげてね!」(誇張しすぎかw

と紹介していただいておるではありませんか!




おかげ様でブログランキングもうなぎ登りでございます。

皆様に本ブログを知ってもらうきっかけをくださったこと、大変感謝しております。

まだ始めて間もないですが、皆様のお役に立てるブログを書いていきたいと思います。

狼様、本当にありがとうございました!



あっ!そしてもうひとつ。

ブログでは新幹線や富山市長の前フリから始まり「富山系大家」として紹介されておりますが、ワタクシ生まれも育ちも事業拠点も隣県の「新潟」でございますwww

大変申し訳ありませんww

もし新潟と知っていたら紹介されなかったかもしれませんが、富山には不動産セミナーだけで2回行っておりますし、富山大好き新潟県民という意味では広義の「富山系大家」に属しているかと思います!

今後ともよろしくお願いいたします!

長くなったので今回はクイズの解答を書いて終わりにしようと思いますが、せっかくのキングウルフ特需、今後の固定読者様を増やす意味でも次回は予定を変更してタメになる記事を書きたいと思います!

テーマは「マイホーム購入や自宅リフォーム資金を借金せずに現金で支払う人が住宅ローン控除を活用する方法」です!(長げーよw

自己資金はもちろん、親から援助してもらう場合も非常に有効ですが、ハウスメーカーやリフォーム屋さんから提案されることはないと思いますので是非チェックしてみて下さい!知らないと大損しますよ!

頑張って今日の夜更新したいと思います!



では前回記事のワタクシなりの解答です。

① A,B共に期待値は一緒
② Aの定期預金の方が金融商品として優れている


です!皆様はわかりましたでしょうか??

①の期待値ですが、サイコロの出目が偶数・奇数となるのはそれぞれ50%ですので、仮に元金が100万円の場合どちらも受取利息の期待値は1万円(税引き前)となります。
カイジに出てくる必勝456賽を振る場合は偶数の確率が上がりますので、Bの期待値が高くなります。

めちゃめちゃ厳密に言いますと、復興特別所得税を含めた税引き後の受取利息は1円未満切捨てとなりますからAが7,968円に対し、Bは50%の確率で15,937円受け取ることとなりBの期待値の方が0.5円高くなりますwそんな理由でBを選んだ一休さんみたいな人も正解ですw



それでは②について考えてみましょう。
期待値は一緒なのに何故Aの方が金融商品として優れているのか?

それはBには受取利息の不確実性(=リスク)があるのに、それに対してリスクプレミアムが付加されておらず期待値(=期待収益率)が一緒だからです。

1万円程度の話であれば、「ブログネタにサイコロ振ってみようかな?」となるかも知れませんが、例えばこれが1億円受取れるとしたらどうでしょうか?
確実にもらえる1億円と、一か八かの2億円を賭けたサイコロ勝負。ワタクシなら確実にもらえる1億円を選びますし、きっと多くの方もそうするでしょう。

このようにほとんどの人間が同じ期待収益率であればリスクの低い方を選びます。(リスク回避的といいます)

やや大家様から頂いたコメントの通り、総資産100兆円とかの大富豪がドキドキを求めてサイコロを選ぶ場合も考えられますが、マーケットの中ではごく少数でございますw(リスク愛好的といいます)

もしA,Bの金融商品が同じ銀行に売られていたとしても、期待収益率が同じではほとんどの人がAを購入するのでBは偶数が出た時の利率を上げない限り共存できないんですね。

どの程度利率を上げなければいけないかは、リスクの度合いを投資家がどう感じるかによりますが、仮に偶数の利率を3%としますと、期待収益率はAより0.5%上がります。この0.5%が「リスクプレミアム」の正体でございます!

既にお気づきの方もいらっしゃると思いますが、資金力のある方は強大なお金の力を駆使してサイコロのリスクをヘッジし、リスクプレミアムを享受することができます。
100万円を一口としてサイコロ一回振るとしても、100億円を運用する人は1万回サイコロ振れるわけです。確率は収束しますので、1万回もサイコロ振れば限りなく100%に近い確率で金融商品Aより5000万円前後高い利息を受取れます。
投資は資金量が多い方が有利と言われておりますが、富める者がますます富めるのはこういった理由のようです。


さらに100万円しか持っていない小口投資家も、100万人が集まってまとめて運用するとサイコロを1万回振れますので資産家と同じ利率で運用できます!これが「投資信託」の正体ですね!
もっとも、この投資信託は運用者に信託報酬として受取利息1億5千万円のうち、6000万円持っていかれるかもしれませんのでご注意下さいw

こういった理由でノーロードのインデックスファンドで運用している人をみると、運用成果はともかくとして投資家としてセンスを感じるのです(上から目線w



投資に全く興味のない人や、マネーリテラシーの低い人は「高いリターンの裏には高いリスクがあるんでしょ?ローリスクローリターンもハイリスクハイリターンも長期的にみたら最終的な期待値は一緒でしょ?なら勉強面倒臭いし、なんか恐いから投資なんてしないわw」と考えています。

リスクとリターンがトレードオフの関係にあることは間違いありませんが、リスクを多くとるということはリスクプレミアムの分だけ期待収益率が上がるということは投資家として絶対に覚えておかなければいけません。

もうひとつ覚えておかなければならないこと。

それは我々の命は有限であるということです。

株式投資のリスクプレミアムは3~5%(諸説ありますし、正確な数字は誰もわかりません)と言われております。これは、紙クズになるかもしれないし、10倍になるかもしれないけど長期的にみれば銀行に預けておくより3~5%高く運用できることを意味しています。

ここで問題となるのが、この「長期的にみれば」が時として人の一生より長い期間を指す場合があるということです。

バブルの頃に株買った人は30年経った今、預金金利のパフォーマンスを遥かに下回っていますからねw

もしそんな人がいたら胸を張って言って下さい。
「俺は経済的合理性に従ってリスクを取っただけだ。預金金利を下回ったのは結果論であって後悔はしていない。預金しか選択肢がないオマエに馬鹿にされたくない。」と。

恐らくほとんどの人間に笑われると思いますが、洗練された投資家の中にはわかってくれる人がいるかもしれません。




ワタクシは指をさして爆笑しますw




利回り33%の物件を買えれば、投下資本を3年で回収できると喜びます。
しかし、それは今後50年くらい生きることを前提に考えているからです。

もし余命1年と宣告されている人からしたら、3年分の家賃を一瞬で回収できたと売ったことを喜んでいるかもしれません。


人生の残り時間から自分のリスク、ポートフォリオが最適か考えてみることも重要なのかもしれません。


キレイにまとまったので固定ファンが増えたことでしょうw
次の記事も期待していてくださいw


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現金派?借金派?

おはようございます。レイシーです。


不動産ブログを拝見しておりますと、「現金派」「借金レバ派」の間で熱い議論が勃発することがよくあります。
双方に利点・欠点がありますし、結局は価値観に依るところが大きいのでどちらが正しいということはないのですが、それでもワタクシの考えを表明させていただきますと、「安全重視の借金肯定派」でございます。(都合良いなw


本日はアパート経営と切っても切れない関係の「借金」について考えてみたいと思います。



以前、前職(金融機関)の先輩が株式投資を始めたと言うので、「どんな基準で銘柄を選んでるんですか?」と聞いたところ、「無借金経営!有利子負債ゼロ!これなら潰れることないだろ!?」と言ってました。

ワタクシの感覚からすると、無借金経営=
① 有利な条件で資金調達できない。
② 調達金利を上回る運用方法、投資先がない。

のどちらかであります。

このような会社は確かに即死(デフォルト)はありませんが、業態として先細りが懸念され、更なる業容拡大が見込めない魅力のない会社と感じます。だって経営資源(信用を含む)をフル活用して株主のために利益の最大化を図るのが株式会社ですからね!
上記①②のどちらにも該当しないのであればガンガン借金して本業で収益をあげまくるのが正しい経営です。本業が儲からない場合と、利益より調達コストの方が高い場合は借金しないのが正解です。当たり前の話です。


これを不動産投資に置き換えて考えてみますと、

① 有利な条件で資金調達できない。
利回り20%の物件があったとしても、金利20%以上でしか融資を引けない場合ですね。仮に金利10%だとしても、自分でコントローロできないリスク(金利変動リスク、自殺他殺のリスク等)や面倒な仕事をしてまで投資しようと思えないのでワタクシはパスします。少々極端な例となりましたが、ノンバンクで借りている人は注意が必要です。属性が悪くてローン組めない人もコレです。

② 調達金利を上回る運用方法、投資先がない
2%で資金調達可能だけど、資産運用といえば預金か国債しか運用方法を知らない人とかが当てはまります。賢明な読者の皆様には該当しないでしょう。

上記のいずれかに該当する方が借金をしないのは正しい判断ですし、私も納得します。

しかし、上記に該当せず、まだ自分が目指す事業規模に到達していない方がガンガン借金して拡大していくことはとても合理的な判断だと思います。




ただし





我々、個人(プライベートカンパニー含む)と株式会社には違う点がいくつかあります。

ひとつめは事業の目的(ミッション)ですね。

先ほど書いたように会社は「ゴーイングコンサーンを前提とし、株主のために、利益を最大化することを目的」に企業活動を行っています。

それに対し、我々は「寿命という終着点を見据えた中で、自分や家族のために、幸福を最大化することを目的」として投資活動を行っているわけです。

大切なのは幸福であります!


幸福を連呼していると段々宗教じみてくるのですが、幸福になるための目的をさらに具体的に見ていきますと、「将来の年金不安」であったり、「リタイア生活」であったり人それぞれですね。

所得が上がっても800万円以上は税率が一律の法人税と違い、個人の場合累進課税で稼ぐほど所得税率が上がっていく訳ですから、「テッペン目指して無限に増やすつもりの人」(法人作ってやってねw)を除いて、自分のスイートスポットまで借金で規模を拡大したらあとは少しずつ繰上返済していくのも良いでしょう。
自分のスイートスポットはこの本を参考に探すと良いです。




幸福は人それぞれで、それを得るためには無限に利益を追求する必要がないということです。



あと株式会社には法人という「人格」が与えられていますが、「性格」(ハートですw)は与えられておりません。一方人間には感情がございまして、これが時に合理的な判断の邪魔をするんですね。(FXで損切りできないとかw)
「頭ではわかっていてもどーしても借金は不安!」とか「嫁が恐がって許可が出ない」とかでございます。そもそも皆様個々の目的は違えど、最終的には「幸せ」のために不動産投資をしている訳ですから、毎日不安や喧嘩が絶えない生活では本末転倒であります。

このような方々には無理に借金することをおすすめしません。
腰をすえてじっくり投資と向き合って下さい。

しかし、逆の言い方をしますと「借金に対する心理的抵抗がなく、融資が引けて、今後事業規模を拡大していく予定の人」の借金は大いに賛成であります。

勿論、借金できればなんでも良いという訳ではなく、安全経営にはテクニックが必要ですよw初心者のRCオーバーローンとか推奨している訳じゃありませんw

長くなったので次回はこれを踏まえた、ワタクシが考える理想の資産形成方法について書きたいと思います!



最後に、以前ブログにクイズを出題したところ3名の方からコメントをいただいただけでなく、普段よりPVが3倍ほど増加いたしましたw
今回も記事とは関係ありませんが、クイズを出題したいと思います。わかった方はコメント欄にドシドシ解答いただければと思います

問題
2つの定期預金A、Bがあります。Aは年利1%の定期預金、Bは満期日にサイコロ振って出目に応じて利率が変わる定期預金です。(利率は偶数が出たら2%、奇数が出たら0%)
この2つの定期預金を比較して、
① 受取利息の期待値が高いのはどちらでしょう?
② 金融商品として優れているのはどちらでしょう?

理由もつけていただけるとありがたいです。
ささやかですが解答いただいた方のブログにはポチしにいきますw


わかった人もわからない人も応援お願いします!

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奴は死ぬまで保留する!

こんばんは、レイシーでございます。


ネットで注文した電動工具セットと床コンパネ用パテ(2キロ×10袋w)が届きました。


これまでインパクトドライバーは実家にあるものを借りて使っていましたが、使用頻度が高いのでさすがに購入です。今回、悩みに悩みぬいて選んだのがこちら。




誰かのブログで紹介されていたのを見た記憶がありますが、この商品の良いところは

・ ヘッドを交換することでドリルドライバー、サンダー、ジグソーに変身し、一台で大抵のDIYが可能姉妹
・ 価格が激安(通常のインパクトドライバーの半値程度)
・ 予備バッテリー付で現場でも効率的に作業が可能姉妹



まだ使ってないので使用感はわかりませんが、入門機としてのレビューは結構高いです。他にも丸ノコやインパクト等様々なヘッドが単体で購入できるので、用途に合わせて買い足していくこともできます。

また、持ち手部分の単体購入も可能なので、相棒と共同作業する時はヘッドを共有することで効率的に仕事ができます!ワタクシの相棒にも持ち手部分だけは買ってもらおうと思います。



パテは畳部屋をCF施工するときに使います。





CFは下地が凸凹だと本当に目立ってしまいますから絶対必要です。
和室リフォームは投資家にとって宿命ですし、既に6畳4部屋分の下地処理を控えておりますので単価の安い20キロを購入した次第であります(業者かw

ワタクシいくつかのホームセンターを回りましたが、床用のパテって地味に置いてないんですね。小口で欲しいという方は連絡下さいw



DIY施工を学ぶ方法ですが、最初は大工を雇い作業を手伝っていました。
当時は工程管理なんて考えたこともなかったのですが、無計画にすすめると買出しや資材の搬入で予想以上に時間をくってしまいます。
事前に大工と打ち合わせの上で必要部材は買い揃えておき、当日は掃除や昼食の手配、力仕事と緊急で必要となった物の調達に専念すると効率的ですね!
大事なのは大工には大工仕事に専念してもらう環境を作ることです!

施主支給で自分は現場に行かないという方もおられるかと思いますが、その場にいればちょっとした確認で不要なトラブルを避けられるケースもありますし、技術を盗むこともできます。
可能であれば最初は作業を手伝う方がよろしいかと思います!

最近は自分でできそうな作業は、事前にネットで施工方法を確認し、YouTubeでイメトレであります。現場でわからないことがあればスマホで確認ですね!





あと、車のキーバッテリーが少なくなったので電池交換しました。

ワタクシ愛車はプリウスなのですが、エンジンを切るたびに「キーバッテリー残りわずか」の警告をうけておりました。まあ「嘘つけw」程度にスルーしていたのですが、ドアの開閉にまで支障をきたすようになったので交換であります。

といっても交換方法が良くわからないので『プリウス キーバッテリー』でググると図解付で丁寧に解説しているサイトがありました。200円の電池を購入して2分で終了、ありがとうございます。

しかしこのプリウス、3年ほど前に新車を諸費用込230万円で現金購入したのですが後悔しておりますw

中古軽トラとボロ戸建て2棟買える金額ですからねw
何故に畳の積込みもできない車を購入したのか過去の自分を問い質したい。あの当時に賢明な判断ができていたなら、今頃は現状より300万円程度はキャッシュの上積みができていたことでしょう。

機会損失とは恐ろしいものでございます。

まあ未熟だった頃の自分が築いた『今』でございますよ、受け入れましょう、ええ(誰w

成長の証でもあります。



本日のまとめでございます。

わからないことを調べるのは億劫ですが、知ってしまえば簡単です。
わからないことを放置すると、将来にわたって大きな損失を被ります。

ブログの始め方を調べるのが億劫で半年放置していましたが、大切な出会いが半年遅れてしまいました。

アフィリの貼り方を調べるのが億劫で一週間放置していましたが、今日決断し知恵を獲得しました、偉いと思ったらパテ買って下さい(需要ねえよw



人が決断できないのはわからないからであります。
今日決められない人間は、明日も決断できません。

私の人生を変えた福本伸行先生も、ニートに向けて言っております。


「奴は死ぬまで保留する!」


名言でございますよ、ええ。

ワタクシも先送りにした仕事が山積みですが、もう「保留」はいたしません。その場ですぐ調べて、決断・決断・決断で行動しようと思います。

あと、最近はわからないことがあると家に帰って調べようと思うのですが、何がわからないのか忘れてしまうことがよくありますw
大抵の方は私よりジジイで記憶力が衰えていると思うので(失礼極まりないw)、わからないことはその場で手帳か携帯にメモしておくと良いと思います。きっと10年後大きな差を生むことでしょう。


最後に本日のテーマにぴったりの素敵なコピペを拾ったので貼っておきます。
良い週末を!



わからない10大理由
1.読まない …説明書などを読まない。読む気などさらさらない。
2.調べない …過去スレ、ググるなど最低限の内容も自分で調べようとしない。
3.試さない …めんどくさいなどの理由で実行しない。する気もない。
4.覚えない …人から聞いて、楽して得た答えは身に付かないから、すぐに忘れる。
5.説明できない …何に困っているのか、第三者に正確に伝わる文章が書けない。
6.自分の説明に自信あり…皆が理解して当然と思っている。我々はエスパーではない。
7.人を利用することしか頭にない …甘え根性でその場を乗り切ろうとする。
8.感謝しない …教えてもらって当たり前。事がすんだらさようなら。
9.逆切れする …自分の思うようにならないと逆切れする。
10.変にプライドが高い…馬鹿にされると顔真っ赤にして反論しようとする。


パテが欲しくなった人はポチお願いします↓


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地方に投資していて思うこと②

更新が遅くなりスイマセン。
前回の記事の問題に対し、2人の方からコメントいただきました。ありがとうございます!

そして大変驚いたことに、以前紹介させていただいた日本海大家様のブログにたびたび登場されているkkk様より、オフ会のお誘いをいただきました!(場所・日時が記載されていたため、オフ会終了後にコメント承認させていただきます)
ブログを始めてまだ一週間ですが、早くも当ブログ最大の目的であった投資家様との交流の場ができそうで大変嬉しく思っています!もしかしたら高い壺を売りつけられるかもしれませんが(失礼w)真昼間のショッピングモール、命まではうばわれまいて。勇気を出して行ってきます!

さて、前回の記事の続きでございます。ワタクシなりの解答ですが、

7万円>1万円>100万円の順にリスク(=不確実性)が高いと思います。何故かと申しますと、

7万円    相場よりちょい高めで色々手段を講じてもすぐに客付けする自信がない
1万円    仲介業者使わなくても24時間以内に入居者見つけられると思いますw
100万円  確実に絶対無理ww不確実な要素なしw

ポイントは「不確実性」「リスク判断に結果は組み込まれない」でございます。

今回の問題はちょっと抽象的だったかもしれませんが、もっとわかりやすい例がWikipediaにあったので再び引用させていただきます。
「ビルの屋上の端に立つのは危険であるが、まだ転落するか無事であるかは分からない。この状態はかなり不確実でリスクが高い。しかし、一旦転落すれば十中八九命がないとすれば、転落直後にリスクが低下することになる。」


これを踏まえて不動産投資のリスクを考えてみますと、ほとんどのリスクが知識、労働、お金、経営手腕等でヘッジできるものであり、本当の意味でのリスクは非常に少ないと思っております。

例えば、修繕リスク。
知識のない全くの素人さんであれば、建物のどこが悪く、あと何年もつかもわかりませんし、壊れた時に必要な金額もわかりません。わからない人にとっては不確実性が高いので修繕リスクが大きいです。
しかし、ホームインスペクターのようなレベルの方が隅々まで確認した物件では修繕の必要箇所と金額が正確にわかりますからリスク(=不確実)ではないんですね。

空室リスクについても、業者のいう妄想利回りを鵜呑みにすれば大きな空室リスクを伴いますが、「閑散期だろうがなんだろうがどう転んでも絶対に決められる家賃」で算出した想定利回り20%には空室リスクがないといっても過言ではないでしょう。家賃下落リスクも然りです。

火災や自然災害は保険でヘッジできます。



逆に私の考える本当の意味でのリスクとは

・ 自殺・他殺リスク
最近は保険もあるみたいですね。強いて言うなら鬱っぽい人を入居させないなど審査面で多少リスクを下げることができそうですが。

・ 借金している人の金利変動リスク
固定金利に変更できない人は、これは個人ではどうしようもないです。これをリスクではないと仰る方々がFXしてるんですねwワタクシも金利の動向が正確にわかれば不動産なんて面倒臭いもの買ってませんw

・ 保有不動産の価格変動リスク
これも将来はさっぱりわかりません。

などがあげられると思います。


話がかなーり逸れましたが、本日のテーマは地方と都会の利回りの差でございますw

前回の記事で地方と都会では利回りに大きな差があると書きました。
また、リスクフリーレートにリスクプレミアムを上乗せされて期待される利回りが設定されると説明しました。

では、不動産投資のリスクのうち、地方と都会でリスクに差があるものは一体なんでしょうか?

修繕リスクは違いますよね?地方の物件だけ壊れやすいということはないと思いますw
金利変動リスクも全国共通です。自殺他殺リスクも大差ないでしょう。(書いてて気づきましたが、当地は自殺率全国No1らしいですw真面目な県民性が理由だそうですw)

じゃあ何が違うのかと言うと、やはり地方と都会の利回りの差は空室リスクでございます。

実質10%で運用されているシティボーイの方からしたら、地方で実質30%の賃貸経営は「こっちは人がたくさんいるから9割稼動は当たり前。秘境の賃貸経営で空室になったら魔物でもいれるんですか?w」くらいに思っているかもしれません。(卑屈になりすぎw)

ここからはワタクシの持論となりますが、自己所有物件もリフォーム中の戸建以外は完全満室ですし(月末退去予定1件ありますw)、当地で情報交換している投資家さん達も稼動率95%くらいです。さすがに投資仲間全員分で世帯数100とか200になれば毎月退去があるので入居率が100%の期間は少ないですが、「空室があるのは異常事態」という認識のもと、必死に客付けするのは地方も都会も変わらないと思うのです。
マクロ的に見たら知りませんが、少なくともこのブログをご覧になっている洗練された投資家の皆様は当然のことのように高い稼働率を目指していると思います。

そして、先ほども書いた通り「空室リスク」というのはサイコロ振って結果が決まるものではなく(誰がやっても確率が一緒ではないという意味です)、大家の能力でいかようにもなるものと思っています。

地方在住のワタクシには都内の利回り15%の投資なんて全く興味ありません!(まあ転売するんなら儲かりそうだけどw)
それなのにワタクシよりも遥かに知識・経験・行動力・DIYスキル・交渉力を持った洗練された投資家様が、都会で賃貸経営されているのが不思議だったのでテーマとしました。

勉強熱心な大家様こそ技術介入度の高い地方物件にチャレンジする価値があると思うんですがどうでしょうか?やはり遠隔大家というのはそれだけ難しいということなんでしょうか?



様々な意見お待ちしております。秘境への投資も悪くないなと思ったら応援お願いします↓

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地方に投資していて思うこと①

おはようございます、レイシーでございます。

ブログを開始してまだ一週間経っていませんが、日別のPVを確認いたしましたところ思ったより多くの方に読まれていることが判りました。ありがとうございます。
そして、もうひとつ判ったことが東京や千葉、神奈川など首都圏からのアクセスが非常に多いことです。人口が多いので当たり前と言えば当たり前ですが・・・。

ワタクシもエリアを問わず参考になる方のブログは定期的にチェックさせていただいておりますが、最近特に思うことは地方と都会(特にTOKYO)ではずいぶんと利回りに違いがあるのだなということです。

そもそも利回りとはどのように決まるか考えたことはあるでしょうか?

もし明日、銀行の普通預金金利が10%になったら表面利回り12%のアパート経営なんて馬鹿らしくてやっていられないと思います。様々なリスクを負い、面倒な業務をこなしてやっと得た賃料が、リスクもなく寝っころがってても得られる利息に負ける訳ですからねw
(リスクなしといっても銀行が倒産する可能性もあるので、1億円運用される方は預金保険機構の保障上限である1000万円を10の銀行に分散しておいてくださいw1つの銀行に10の口座を作っても名寄せされるので無意味です!それでもリスクが全くのゼロという意味では当然ございませんよ!)

このように、リスクフリーレート(日本では日本国債10年物が定説とされているようです)に、負ったリスクの対価(リスクプレミアム)を上乗せして期待される利回りが設定されます。これは不動産に限らず全ての金融商品に当てはまります。

そもそもリスクについても誤認されている方が結構いらっしゃいますので一応説明させていただきますね。



サラリーマン時代(金融機関)の会議の実際の会話
支店長 「では新人君、テキストのここに『流動性リスク』って書いてあるけどリスクってなにかわかるかね?」

新人  「リスクとは危険性であります!」

支店長 「そうだね、正解。この流動性リスクとは~」





皆様はこの会話の中の間違いに気がつきましたでしょうか?


リスクについてWikipediaを引用させていただきますと、
『経済学においては一般的に、リスクは「ある事象の変動に関する不確実性」を指し、リスク判断に結果は組み込まれない。』とあります。


リスクとは、危険性ではなく不確実性ということです!!






リスクとは、危険性ではなく不確実性ということです!!
大事なので2回言いました。



ではここで問題です。
家賃相場6万円のある部屋を1万円・7万円・100万円で募集しようとした時、客付けのリスクが高い順に並べかえてみて下さい。

わかった方はコメント欄に回答いただけるとうれしいです!
わたしなりの解答は夜にでも書いてみたいと思います!




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今度こそ現地調査!

こんにちは、レイシーです。。


一昨日行った現地調査について今度こそ書こうと思いますw

スペック
売主希望価格 150万円くらい
土地 64平米(登記簿上)路線価25千円
建物 214平米 商業地域 木造・鉄筋コンクリート3階建 築50年
9年くらい空家。屋根裏あり。トイレ洋・和1ずつ。駐車場なし。

立地は中心街から車で1時間ほどの高齢化で寂れた商店街の中で(失礼w)、駐車場もないので賃貸需要も微妙でありますw

他にデメリットをあげますと、
・建物が無駄にデカく、道路幅員2メートルなので土地値より解体費用の方が高い(昨日書いた典型的な物件ですねw)
・6畳、8畳の和洋室が合計11室ありリフォームが大変!
・残置物満載!(これはメリットともとれます)

なぜこんな物件に興味を持ったかと申しますと、ひとつは情報入手ルートは書けませんが、仲介業者が間に入らず売主と直接交渉だったため驚くほど格安で購入できる可能性があるためです。

瑕疵担保免責、現況有姿、測量不要に残置物撤去不要等を条件に値引交渉することはよくありますが、売主と直接話すことで特殊スキル「若いだけの優位性」(商標登録予定)が稀に発動します!

3・4・5号物件を一括購入した際も、売主の大富豪おば様に「あなたの好きな価格をおっしゃりなさい?」と男を試されたため、恐る恐る市場価格の半値程度を伝えたところ購入できた経緯がありますw
今思えばもう少し安く買えたかもしれませんが、ふざけた金額を提示して怒らせてしまっては話自体が白紙になり、10億出すといっても売ってくれないような方でしたので究極のチキンレースのような感覚で1日中オファー金額を考えた記憶がありますw
今回も売主の昔話(貧しかった頃の断食話とか春画コレクションの話とかw)を2時間ほど熱心に聞き入っていたところ、「若いだけの優位性」(商標登録予定)が発動し簡単に50万円程度の値引きを引き出せました。

あとは、内見前は外観写真しかなく、中の状態について売主の感覚で「多少の補修が必要」とのことだったので美装だけで募集可能かもという淡い期待もありましたが、実際は住みこみでも自力で2ヶ月くらいかかりそうですw

法人登記の際の事務所住所に使うとか、資材置場に使うとか賃貸以外にも色々考えていたんですけど、不便な場所なのでそれも辞めましたw


内覧後の率直な感想を申しますと、収益うんぬんよりこれから雪が降る中、遠方にリフォーム通いしなければならないのがとても面倒臭く、50万でも要らないと感じましたw
こんな物件が東京にあれば、部屋数も多いのでシェアハウス転用でウハウハかと思いますが、この立地ではそれも難しいです。
20、30万くらいならブログネタや、不動産投資に興味を持ちはじめている兄へアシストすることもできるので、厳しいと思いますが交渉してみたいと思います。


あと屋根裏の残置物の中にタンスや骨董品、髪の伸びた市松人形(こえーよwがあったんですがどうなんでしょう?
以前、古物商の人から「解体業者とコネクションを持ち、手伝いをしながらタダでモノを仕入れる」という話を聞きましたが、もし思わぬお宝が眠っていた場合、また無知(目利き力のなさ)ゆえに投資機会を失ってしまいますw

さすがに目利き力を養うために骨董屋に修行に行こうとは思いませんが、骨董品収集が趣味の方はボロ戸建て投資と相性が良いと思います!


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無知ゆえに・・・

こんにちは、レイシーでございます。


昨日行ったボロ戸建ての現地調査について書いてみたいと思います。

まずその前に、皆様は物件探しの際に絶対譲れない条件はありますでしょうか?
・利回り20%以上は譲れねえ
・各世帯駐車場が2台以上あるファミリー向けのアパートしか見てないわ
・最寄駅から徒歩10分以内は必須
・築20年以内のRCじゃなきゃCF出ねえもん

まあ人によって様々でしょう。人それぞれ価値観や投資環境が違うのは当たり前ですし、どれが正解ということもありません。

ワタクシはというと、絶対譲れない条件は「特にありません!」
強いて言うなら「リフォームや緊急時の対応を業者に外注しなければならず、自分でやるという優位性が損なわれる」という理由から県外ではなく県内で探しているくらいですが、それを加味しても魅力的な投資案件であれば世界中どこでも良いと思っています。

じゃあ何を基準に物件を買っているかと申しますと、物件固有のリスクやデメリットを考慮しても、尚も割安だと思う物件を選んでいます。割安というより爆安ですねw

上記の例で言いますと、「世帯分の駐車場がないから買わない」ではなく、「世帯分の駐車場がないから利回り20%では買わないけど、35%なら買う」みたいな感じです。
つまり価格次第で全ての物件が購入対象になりえる訳ですねw極端な話すんげー過疎地でも、1万円で譲ってくれるのなら儲けられるのです。

ただし、一部例外もありますよw
よく競売でリゾート地の区分が売却基準価額1万円で出ていますが、3点セットをよく見ると前所有者が滞納した修繕積立金100万円を負担しなければならない旨書いてあったりしますw
文字通り負債でございますよ、ええw

もっとも、そんなタダでもいらない物件でさえ購入金額マイナス300万円であれば買ってもいいかもしれません。買うというより、300万もらって引き取るという言い方が正しいですねw

なにを馬鹿なこと抜かしてんだこの若造が!と思う方もいらっしゃるかもしれませんが、地方には土地値より解体費用の方が高くつくので放置してある空家がゴロゴロしております。
お金もらって物件を引き取る時代が近い将来きてもおかしくないと思いますがいかがでしょう?

話を戻しまして、「じゃあ上乗せするリスクプレミアムはどうやって決めてるのさ?」となりますが、これは非常に難しい問題でございます。先ほどの例で「世帯分の駐車場がないから利回り20%では買わないけど、35%なら買う」と書きましたが、駐車場がなければ客付けできないマイカー至上主義エリアでは70パーセントでもいらない可能性があります。
ワタクシの場合、どうしても数値化できないリスクプレミアムは、「万が一のことが3回くらい起きても儲けられる数値」を代入しておりますw誰かが「心配事の8割は起こらない」みたいなこと言ってましたし!(適当かw

結果、買付玉砕を多く経験していますが、運よく買える場合は比較的割安で仕入れできているのではないかと思います。
簡単にいうと、自分でどのようなリスクを負っているかわからないものは購入金額を決めようがないので買えないって話です。


ここまでとても一丁前なこと書いてますが、ワタクシもまだヒヨッコで日々勉強でありますよw最近はボロ戸建てばかり書いているのでボロマニアと誤解されておられる方がいらっしゃいますが、平成築のアパートも2棟あります。
ただ、色々な手法を経験した中で最近はボロ戸建てばかり探しているわけですが、勉強不足ゆえに断念する物件がたくさんあるんです。

例えばマジな廃墟物件。
雨漏りで柱や床が腐ってるとか、屋根がないとかそんなレベルを想像して下さいw
ワタクシには自力で直すこともできませんし、最安でいくらで修繕できるか正確に見積もれません。隠れた瑕疵も考慮するといくらで買えばいいかわからないんですねw結果諦めるか、「万が一のことが3回くらい起きても儲けられる金額」で交渉するくらいしかありませんw

ところが廃墟マスターの方々は、どのように修繕すれば安く効果的に仕上げられ、客付けできるかを熟知しているため不要なリスクプレミアムを上乗せする必要がなく、物件を買える可能性が高まるんですね(すげーw

一般人が「修繕リスク」と感じるものを「単なるデメリット」に変換する能力は非常に魅力的でありますので、割と本気で工務店で修行しようかとか思ったりしますw

最近は良い物件がないとお嘆きの貴方!
もしかしたらワタクシと一緒で無知ゆえに貴重な投資機会を失っているだけかもしれません!


てか現地調査の話完全に忘れてたwまた明日w


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プロフィール

レイシー

Author:レイシー
1986年生まれ。
アパート・テナント・区分・戸建を賃貸中。
リフォームから保存食作りまでなんでもやってみる専業大家です。

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