ボロ戸建の出口③

本日2回目の更新、やる気マンマンでございますw


本日、ボロ戸建ての内覧に行ってきたのですが、その場で即決できるほど安い価格で交渉をまとめることができませんでしたw一応検討して改めて金額を提示することになりましたが、詳細は明日書くことにします。


さて、だいぶ長くなりましたが今回で「シリーズ ボロ戸建ての出口」をまとめたいと思います。

ワタクシが考える世間一般の方がドン引きするボロ戸建てを一番高値で売却する方法、結論から申しますと『入居者に売る』です。

なーんだそんなことかwと思われる方もたくさんいると思いますが、実際に入居者様に買ってもらうことは大変難しいと思います!生活保護の方には絶対買ってもらえませんしw
今回はそんな入居者への売却を掘り下げて考えてみたいと思います。

まず入居者に売る理由、前回のブログで書いた「土地に難がある」物件にも問題なく住んでいるという実績があることです。建物についても既に自分が住んでいる物件のため当然心理的抵抗がありません。
「第一印象のボロさ」という一番のハードルを既にクリアしている唯一の人と言っても良いでしょう。

そんな方にメリットのある条件を提示できれば、購入していただける可能性が高まります。
再び7号戸建を例にあげて説明しますと、
「あなたに賃貸している物件、手放そうかと考えているのですが450万円で買いませんか?今なら全期間固定の10年返済で返済額が※42,115円のようなので支払いが毎月2,885円安くなります。勿論ローン返済後は家賃も返済金もありませんので、今後も10年以上継続して入居いただく予定であれば悪い話ではないと思いますが・・・。」みたいな感じでしょうか?

※当地某金融機関の無担保住宅ローン 10年固定の金利2.35%を基に算出
なぜ無担保を提案するかはわかるかと思います。
変動金利ならさらに返済額を減らせますが、金利変動リスクが伴うので入居者様の考え方次第ですね。(そこの説明は銀行の仕事かw)

文字にして書くと詐欺師みたいですが、嘘や脅迫のようなことしちゃダメですよw固定資産税の額や今後修繕が発生するかもしれない等デメリットも十分説明して理解してもらいましょう。4人に1人くらいは興味持ってもらえる気がしますw投資家に売るより150万円も高く売ることができるのでトライしてみる価値はありそうです。

ただ、いくら興味を持っていただいても資金調達できなければ意味がありません。現金があればベストですが、ボロ戸建ての客層を考えれば現金を持っている人は少数であることはすぐわかります。なので、売却を前提に入居募集する場合は目先の稼働率を上げるために「家賃を払える人」を入れるのではなく、「近い将来ローンが組める人」という視点から入居者を選ぶことが重要となります。



ここまで書いて思ったのですが、実体験に基づく内容じゃないので説得力に欠け、面白くもないですねw
本当は「近い将来ローンが組める人の見極め方」とか、融資のこと書こうと思っていたのですが、長くなりそうなので今度ネタがなくなったら書こうと思いますw



自分の考えが100%正しいとは思っておりませんので、ご意見・ご感想があればポチっとしたうえでコメントいただけるとありがたいです。

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ボロ戸建の出口②

こんにちは、レイシーです。

昨日の続きでございます。

ボロ戸建ての売却先として大きく、

①買取業者
②不動産投資家
③自己居住用として利用される方(実需)

に分けられると思います。
ひとつずつ見ていきますが、

①は問題外ですね。買取価格が低いので、早急に現金が必要という場合以外は考えないと思います。逆に言えば、資金繰りには特に注意していなければ買い叩かれる可能性があるということですね。賢明な読者の皆様は問題ないと思いますが、もし貴方に子供や配偶者がいる場合、今から少しずつ賃貸経営について勉強してもらわないと、貴方に万が一のことが起こった時に他の投資家さんや業者にカモられるかもしれませんよw

②は結構現実的な売却先だと思います。賃貸中であれば実需にも売れませんしね。ちなみに昨日の妄想売却価格300万円ですが、還元利回り18%で割り戻した金額が根拠となっております。固定資産税評価額が230万くらいなんでこれくらいなら売れるかなぁという希望的観測でありますw売却時に鬼指しがが予想されますので売り急いで足元を見られることのないようにしましょうw

ワタクシが密かにボロ戸建ての高値売却先として期待しているのが③であります。
「一般の戸建ては実需に売却できるので出口戦略を描きやすい」と言われておりますが、激安ボロ戸建てに関して言えばそれほど簡単ではありません。何故かと申しますと再建築不可であったり、狭小地で市場性が低かったり、階段接道であったり、極端に不整形地であったりと「土地に難がある」場合が多いからです。
昨日紹介した日本海大家様もこのことを言っているのだと勝手に解釈していますw

投資家から見れば、自分が住む訳ではなく、「収益を生む構造」に投資しているのでとてもシステマチックに考える傾向がありますが、実需の方は孫の代まで使うかもしれない土地が再建築不可であったり、車の乗り入れができないというのは致命的欠陥なんですね。建物に関してもワタクシが感じる「キレイな建物」が多くの場合ドン引きの対象となるでしょう。友人が築10年の賃貸住宅を見て「結構古い」と言っていたの聞いて驚きましたが、それくらい世間の感覚・価値観とはズレていることを認識しておいた方が良さそうです。



じゃあどーやって高値で売るつもりよ?って話ですが、これからボロ戸建ての内覧約束があるので帰ってきて時間があったら書きますw今回は仲介業者が存在しない個人間売買となりますので、手土産持参で交渉にあたりたいと思います!


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ボロ戸建の出口①

こんにちは、レイシーです。

当地を代表するブロガー、「日本海大家」様のブログで出口のない戸建を購入する記事が書かれていたので、ボロ戸建の出口について個人的に思うところを書いてみたいと思います。
ちなみにこの方のブログ、時に過激な内容もありますが書いてある内容は的確でとても勉強になります。ご自身ではあまりDIYはされないようですが、徹底的な部材調達コスト削減、現場管理で成功されている珍しいタイプの大家さんかなと思います。私がコメリで材料買って喜んでいるのに対し、彼は三重県に遠征して解体した家から部材を調達したり、材木市(そんなの知らねえw)に行って鬼指しして購入した木材で階段を作ったりと原価管理のレベルが違いすぎますw
セミリタイアするためのコンサルブログとか情報商材とかいっぱいありますが、このブログに書いてあることをそのまま忠実に実行することが、時間はかかりますが現時点では一番確実に儲けられる最強の手法だと思います。

別にこの方からお金もらってる訳じゃありませんよw会ったこともありませんw
(無許可でリンク貼らせていただきましたが、問題あればすぐ消します)


まずボロ戸建投資の優秀なところは、保有期間中の利回りもさることながら、売却時にも大きな利益が見込めることです。(売却したことないので完全に机上の空論ですがw)
昨日の7号戸建を例にあげますと、リフォームまで100万で仕上げて45,000円で賃貸に出し、5年後に300万で売却すると、5年間の家賃270万円と売却時の300万円から投資額100万円を引いて470万円残ります。(税金と運営コストは省いてます)
300万円で売却する妄想は後述しますが、簡単に説明しますと「土地値-解体費用よりさらに安く買って賃貸に出せば建物の減価がないので利益を乗せて売ることが容易」ということです。

逆に築浅の物件の場合、利回りが低いだけでなく建物の減価があるので買った物件を5年後にそれ以上に高く売ることが難しいと思います。(売却益を出すこととは違いますよ)
築5年のアパートを土地値で買っちゃうような人は関係ない話ですwむしろその方法教えてくださいw

「減価償却費が計上できるから保有期間中の税金減る=キャッシュフロー増えるじゃねえか!」と反論がありそうですが、それは「今年も建物の価値が減っているから、その分経費にしていいよ」というだけの話で、価値が下がったのならその分儲かっていませんので所得税が安くなるのは当たり前であります。

ついでに節税に関して、「購入時の建物割合を多くとった方が良い」という話を聞いた方も多くいると思いますが、結局は売却時に譲渡益が増え課税されるので遅かれ早かれという感じではないでしょうか?むしろ課税所得が低い人は土地割合が多い方が節税につながります。
それも踏まえたうえで、経営が不安定な過渡期ではキャッシュフロー改善を優先したいとか、死んでも売るつもりはない人(アホールド?w)は建物割合増やした方が良いでしょう。ワタクシは特にこだわりもないので固定資産税で按分しておりますw

逆にボロ戸建のデメリットはボリュームが小さいことと、楽しては儲からないことですねw本ブログ名に「楽しいけど楽じゃない!」と付けていますが、自分でやった仕事で浮いたコストが直接自分の利益になるから楽しいのであって、会社から命令されてやるリフォームを楽しいと思えるほどMではありませんw
ちなみにリスクテイクして高いリターンを得るのではなく、圧倒的にメンドクサイこと(セルフリフォーム・滞納家賃回収・入居募集・登記など)をして高いリターンを得ることが、投資と違い経営といわれる所以であり、本ブログ名を「とっても真面目な不動産投資」ではなく、「とっても真面目な賃貸経営」とした理由でもあります。

ボリュームに関して言えば、ボロ戸建再生で利回り100%超えて運用されている方は珍しくありませんし、十分に可能だと思います。しかし、それは30万で買った戸建を20万で修繕し、5万で貸すみたいな話であり、一戸再生したくらいでは額面ではそれほど儲かりませんw
ゼロから始めて3年で月キャッシュフロー100万円を目指す方には向かない方法ですねw
それでもサラリーマンで年収を60万上げることの労力に比べたら、遥かに楽で、ストレスフリーで、時間的制約もないのでワタクシは満足しております。

話が逸れまくって本題に全く入っていませんでしたw
続きは次回書きたいと思います。


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7号物件スペックとリフォーム

昨日の続きでございます。

無事入居者様のコンロ交換を終え、昼食をとったあと7号戸建へ移動しリフォーム開始です。

簡単に7号戸建のスペック
・築34万年
・連棟式長屋の角
・57.24平米(3DK)和6、和6、洋6
・トイレ洋式水洗、バラ釜、上下水道、都市ガス、状態・立地は結構良い
前面道路は車乗入不可!てゆうか前面は共有持分の私道(プチジャングル)で、公道から物件までに階段有!

物件価格30万円
仲介料・印紙・固都税と仲介者への謝礼(←!?w)を合わせて20万円
所有権移転は自分でしたため登録免許税のみ5万くらい
計55万円。

主なリフォーム予定箇所と予算は

和6×2室   8万円
襖張替(クロスの余り)、砂壁ペンキ塗装、畳→CF
塗装終わりましたが、砂壁の吸収力がハンパじゃなくシーラーとペンキを想定の倍使いましたwその吸収力、私も見習いたいものです。

洋6       3万円
カーペット→CF、クロス張替

キッチン    2万円
ペンキ塗装、CF張替

玄関      6万円
雨樋修理、玉砂利などの外構
白い玉砂利とお洒落レンガ地味に高いwお金かけすぎか!?

あとはシーリングライトや洗濯バン、エアコン、コンセントプレート等細々したのと予備費で10万
バランス釜は自分でできないので考え中でございます。広告料まで込みで100万で抑えて45千円で客付けするイメージですね。

では当日のリフォームの様子です!

和室の砂壁塗装を仕上げた後にキッチン塗装面の掃除、養生をして、戸棚を塗ってみました。
当初ダイノックシートも考えましたが、単価がちょい高めなのとアクセントのペンキが余ったので塗ってみます。

ビフォー
キッチン塗装前


アフター
キッチン塗装後

画面左上の吊り戸の扉がないのは、兄が取っ手を外した後に開けようとしたところ表面の化粧合板を破損したためですwボンドで修復後に塗りました。
取っ手といえば、既存の取っ手が劣化して汚いのでホームセンターで購入するも、サイズを間違えるというミスもw既存取っ手を持って買い物に行けば良かったんですが、すっかり忘れており、その場で兄の感覚を頼りに買ってみるもワンサイズ小さいという結果にw結局不要な穴をパテで塞ぐ作業が増えてしまいましたw

しかしワタクシ事業家であり投資家ですので、これらのミスも全責任がワタクシにあります!取っ手忘れたのも、兄の感覚を信じたのも全てワタクシの意思決定ですからねw空室を管理会社のせいにしたり、家賃滞納を入居者のせいにしたりする人もいますが全ては過去の自分が選んだ結果でございますよ、ええ(誰?w
あと、キッチン上が汚いのはスルーしてくださいw

時間がなく半乾きでの2度塗りとなりましたが、ムラなく綺麗に仕上がりました!

さらにペンキが余ったのでキッチンの小汚いドアも塗ってみることに・・・!
ドアノブも古くガタついていたので千円の新品に交換します。
完成がこちらでございます。。
どらえもん

ええ、ただのドラえもんでありますw


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doraemondoorおえかき

入居者宅訪問

こんばんは、レイシーです。
10月17日(金)のお仕事を紹介します。。

AM11:00 入居者宅訪問

今年7月に購入した6号物件アパート入居者より、「部屋の電気コンロを使用しているとブレーカーが落ちるので見てほしい」との要望を受け、日程調整のうえ突撃しました。

事前に細かい状況を聴取し、コンロの不具合であることが濃厚だったためIHクッキングヒーターに交換です。入居者が使用している調理器具がIH対応であることも事前に確認しておく必要があります。
ちなみに電気コンロはIHに比べ熱効率が悪く、コンロ自体が発熱するため夏場の調理が大変なので敬遠されている設備ですね。(私は料理しないのでわかりませんが・・・。)

若い方だと電気コンロが何に使う設備なのかさえわからない場合があるようですし、取付簡単・13,000円程度でIHを購入できるのでコスパに優れたリフォームだと思います!本日は電気工事士の資格を持つ兄を召喚し15分程度で完了しました。

ビフォー
20141017_110205.jpg





アフター(写真撮り忘れたので以前同じリフォームをしたものw)
電気コンロアフター



手前には電気コンロのスイッチプレートが付いていたため、130円で買った穴のないコンセントプレートで塞いでいます。
他の大家さんは塩ビ板を加工したり、黒く塗装したりしているようですが面倒くさいので一番簡単な方法で代用していますw

しかし入居者宅での作業は時間の制約もあり緊張しますねー。万全を期して伺ったつもりでしたが、掃除用具を忘れてしまい作業中にでた錆び汚れを入居者様に片付けていただきました・・・。

最後に今回登場した6号物件を少し紹介させていただきますと、
築18年
1K×10世帯(全世帯駐車場あり)
現在満室表面利回り27.2%

購入時4室あった空室を、閑散期である8月に客付けしたために格安の家賃設定となっています。もしかしたら多少稼働率を落としても適正な賃料で客付けした方が収益が上がることも考えられるのでベストな判断かはわかりませんが、満室の方が精神衛生上よろしいと思っております。

その後は兄と一緒に今年8月に30万円で購入した7号戸建のリフォームに行きましたが、その様子は次回書きたいと思います!

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はじめまして。

はじめまして、レイシーと申します。
名前の由来は将来設立予定の法人名でございます。

偉大な先輩ブロガー様は皆さん口を揃えて、「随筆を書いて仲間を集めよ!」的なことを仰っているのでいつかブログ始めたいなーと思っていましたが、会社を辞めて半年経ち、ようやく余裕がでてきたのでデビューした次第でございます。

ブログの目的

① 投資家さんとの交流、情報スキルの共有
これが一番の目的ですね!今後ますます厳しくなることが予想される市場で勝ち残るために情報や技能(アビリティ)を交換しましょう!結局は多能工大家こそ最強であり理想形と思っているので、「マイホーム建てちゃったよー」なんてゆうセルフビルド大家さんとか(いるわけねーw)、給排水とかシステムバス組み立てたり、雨漏り直せるガテン系投資家のスキルは特にほしいです!逆に税務や資金調達の相談は得意ですし、原状回復程度の簡単な内装工事(塗装、クロス貼り、CF・フローリング施工等)でもお役に立てると思います。労働力提供します!
若い方や物件持ってない方も歓迎ですが、くれくれ君はダメです!提供できるスキルがなくても労働力は提供できるはずです。それも嫌ならお金を払ってコンサルに相談するしかありません。

② 将来事業継承する人への引継書
人間いつ死ぬかわかりませんので相続人が悪い業者にカモられないように日常の仕事を残しておきますw団信もあるから保険請求忘れるなよー!まあ現在のところ未婚ですし親がブログ読むとは思えませんが・・・。

③ ブログで公言して行動力UP
自営業は天気悪かったりするとついついサボってしまいますからね・・・汗
ブログネタになると思えば新しい色んなことにチャレンジできると思いますし!


あとアフィリとかでお小遣い稼げればとか思ったり・・・w


長くなりましたが、尊敬するふんどし王子様のようにユーモアたっぷりで日々更新していきたいと思いますのでよろしくお願いいたします!


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プロフィール

レイシー

Author:レイシー
1986年生まれ。
アパート・テナント・区分・戸建を賃貸中。
リフォームから保存食作りまでなんでもやってみる専業大家です。

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