情報の非対称性~レモンだらけの収益不動産マーケット!~①

セミナーの告知だけではつまらないブログになるので不動産の事も書こう。
こと、レイシーです。

以前20万円もらって引き取ったボロ戸建、売主(もはや売ってないので支払人)の都合で所有権移転ができず三ヶ月ほど放置プレイを実施していましたが、ようやく申請をあげることができました。


早漏気味のワタクシは移転申請まで待ちきれず、許可を得て二週間ほど前に入居者に引き渡すw


駐車場無し、汲み取り、カギは南京錠、仏壇含む残置物満載、設備は使えるか不明の問題だらけの物件ですが、現況のまま38000円でマネー成立となりました。

仲人(仲介ではないw)指定の司法書士を使わなければならないため登記費用に9万かかりましたが、それでも一銭も身銭をきることなく現金11万円と土地建物所有権と毎月38000円を得ることができる。


良い時代になったものです。ええ。


「不動産=資産」という普遍的価値観が崩壊しつつあることは、投資家よりむしろ一般人の方が敏感に感じ取っているように思います。
実家相続とかの実体験をもとにね。

大きなポテンシャルを秘めた廃墟市場、これからも目が離せませんな!




話変わりまして、ちょっと前から同じように取得した賃貸中の長屋を2件売り出しています。

A物件(土地建物所有権)
売値200万円
月額27000円賃貸中、表面利回り16.2%

B物件(土地建物所有権)
売値200万円
月額30000円賃貸中、表面利回り18%



「低属性で借入困難だけど不動産投資を始めたい!」
「だけど中古区分は資産価値がないから絶対買うなと聞きかじった!」
「家庭内レバレッジを駆使してギリギリ手が届く!」

こんな考えの20~40代これから大家さんのエントリーモデルとして開発された投資商品ですが、売れるかはわかりませんw
まあ売れたらラッキーという感覚でいるので指値にも応じませんし、売り急いでいるわけでもないですが。


このブログをご覧になっている賢明な読者が購入するとは思えないのでこれらも買値を公表しますが、A物件は100円、B物件は0円です。
当然ながら所有権移転に伴う登録免許税等が別途かかりますが、リフォームなどせず残置物満載のまま現況貸しです。


ここで本日のテーマ「情報の非対称性(レモンの原理)」
経済学を専攻していた人なら知っているかもしれませんが、わからない人はこちらがわかりやすいかと思います。
http://diary.e-yazawa.her.jp/?eid=716943


次回、ノーベル経済学賞までとったこの理論から不動産業界の闇を考えていきたい!



セミナー内容
2017年に会社員を卒業しセミリタイアして、現在はサラリーマンのための資産形成講座やFP教育の講師等を積極的にこなす傍ら大好きなサーフィン、スノーボード、ゴルフの満喫を開始、これから不動産投資を始めたい方や不動産で会社員をセミリタイアしたい人のための常識から逸脱するためのセミナーです!
翌15日(日)はニーノさんを交えゴルフ、夜は小峠似I氏の事務所での麻雀大会を予定しております。
コチラも併せて参加者を募集いたしますのでお気軽にお問合せください!
参加費実費。

開催場所:新潟県新潟市中央区東大通1-1-1 第五マルカビル7階 中会議室
(新潟駅徒歩1分)
開催日 : 2017年10月14日(土)
時間  :13:30受付開始、14:00~17:00
懇親会 :会場未定(セミナー会場より徒歩圏内)
会 費 :セミナーのみ4,000円
     セミナー&懇親会8,000円
     
申込はコチラ




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まさかの緊急セミナー 波乗りニーノさんが新潟にやってくる!

書く書くゆうて久々更新!
レイシーです、生きてます。

さて、前回がセミナー終了後の記事なのでおよそ二ヶ月ぶりの更新である。


なぜ更新したかって?


10月14日(土)当地新潟でセミナー開催が決定したからです!!(急すぎ泣いたw
開催が決まったのが昨日!


事の発端は5カ月前のサンデー毎日主催「氷見の春合宿」まで遡る・・・。

ふんどし王子の狂気乱舞に熱狂した懇親会、新潟から一緒に参戦していた小峠似のI氏と富山の幸に舌鼓を打っていると、大物「波乗りニーノさん」に声をかけていただく。

そこでゴルフの話で盛り上がり、「じゃあ今度セミナー講演でもやってもらいつつ、ついでにゴルフも行きましょう」という約束をして日にちまで決めていたのであった。
(多忙な方ゆえ10月しか空いていなかったw

しかしそれは飲みの席で大物と交わした口約束、鵜呑みにしていいものかと特に連絡をとらず忘れかけていた昨日、ニーノさんより「本当にやっちゃいますか?」と連絡を頂くw

あまりにも急なため、ふんどし王子の出版記念セミナー(予定)と絡めて冬への延期が検討されるも、「ゴルフができない」という理由で強行開催となりましたw(どっちがついでかわからないw


ということで詳細

セミナー内容
2017年に会社員を卒業しセミリタイアして、現在はサラリーマンのための資産形成講座やFP教育の講師等を積極的にこなす傍ら大好きなサーフィン、スノーボード、ゴルフの満喫を開始、これから不動産投資を始めたい方や不動産で会社員をセミリタイアしたい人のための常識から逸脱するためのセミナーです!
翌15日(日)はニーノさんを交えゴルフ、夜は小峠似I氏の事務所での麻雀大会を予定しております。
コチラも併せて参加者を募集いたしますのでお気軽にお問合せください!
参加費実費。

開催場所:新潟県新潟市中央区東大通1-1-1 第五マルカビル7階 中会議室
(新潟駅徒歩1分)
開催日 : 2017年10月14日(土)
時間  :13:30受付開始、14:00~17:00
懇親会 :会場未定(セミナー会場より徒歩圏内)
会 費 :セミナーのみ4,000円
     セミナー&懇親会8,000円
     
申込はコチラ



セミナー運営が続くと「不動産より儲かるからセミナー屋に転向したのかな?」と疑われそうなので一言申し添えておきますと、基本的にセミナー運営に対する報酬というものは一切頂きません(労力の分だけ赤字やでw
それでも機会があれば企画するのは、金銭面を超える様々なメリットがあるからです。


・なんとなくスゴイ人に見える
・投資家達でウェーイと飲むとそれなりに楽しい
・有益な賃貸セミナーが皆無な新潟において勉強・交流の場ができる(ライバルがよく育つw


本来は合コンや飲み会などは企画しないタイプ(呼ばれたら絶対行くw)ですが、投資家仲間の中で最年少ということもあり今後も頑張っていきたいと思います。


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セミナー無事終了 売主との最終面接

必殺セミナーin新潟、無事終了いたしました。
参加して頂いた洗練された投資家の方々、お手伝いしていただいた地元投資家の仲間たち、遠くからお越しいただいた講師の必殺さんには心から感謝申し上げます。


まだまだ拙い運営でしたが、皆様楽しんでいただけたようで主催者としてホッとしております。

内容については割愛いたしますが、自分のためのプライベートセミナー?と勘違いするほど使用頻度の高そうなノウハウ満載で目から鱗でございます。
地域性や商習慣に多少の違いはありますが、うまく応用しながら取り入れていきたいと思います。

手始めにずっと忘れられないあの子(極悪)の住民票でも取っちゃおうかしら
もちろん債権保全のためやで( ゚д゚ )クワッ

翌日の日曜、富山勢がM島会長のゲーセン、小峠の雀荘を表敬訪問して楽しそうに遊んでいる中、一人大切な商談に向かう。

以前、相続した戸建の買取を依頼され、評価900万・即入居可の物件に100万の鬼指しを入れたところ家族会議で一か月放置された挙句、買主と面談して決めたいと申し出を受けたためである。

この「面談希望」、実はよくあることだが心配する必要は全くない。

売主が最終的に確認したいのは諸条件ではなく買主の「素性」であり、真面目で誠実であれば断られることはないからである。

今回も物件の話はほとんどせず、終始ゴルフの上達法を教えていただき終了。
(必殺さんのセミナーに続き、2時間のゴルフセミナーはさすがにきついw

親族の了承が必要とのことで当日に返事はもらえませんでしたが、まあ問題ないと思われます。
決済完了後に写真をUPしたいと思います。

最近はブログも仕事もさぼりまくりでしたが、セミナー参加者の熱量に刺激を受け、気を引き締めなければと強く思いました。
よし、今月はゆっくり休んで来月から頑張ろう!

本当にありがとうございました!


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セミナー明日開催!

いよいよセミナーが明日に迫りました。
景気づけに飲みに行こうこと、レイシーです!

新潟はクソ暑いです。
遠方から来られる方は気を付けておこしください!

セミナー前日、持ってきたら捗るものを列挙したい。

・名刺
(全員と名刺交換すると50枚くらい必要です)

・検討中の物件資料
(懇親会が図面舞踏会に発展して貴重な意見がきけるかも?)

・不良入居者の賃貸契約書類
(債権回収に長けた講師のアドバイスがもらえます)

ワタクシもこのセミナーを待っていたかのような絶妙のタイミングで夜逃げが発生したのでこの怒りと対処法を質問コーナーでぶつけたいw


懇親会は前回に引き続きGF鷹氏に予約を丸投げしたところ、会場徒歩4分で3時間飲み放題の店を押さえていただく。
セミナー後の懇親会は、料理にあまり手を付けず、流動的に動き回るアグレッシヴな参加者が多いため(サッカーでいうところのトータルフットボールやで!)座敷・時間長めは非常によいチョイスかと思います。
ありがとうございます。

本当に有益な情報はブログや書籍ではなく酒の席ででるものだと思います(税務・融資・火災保険etc)
私もマジ基地への自力救済の範囲について意見を伺いたいw

セミナー・懇親会に初めて参加される方はドキドキですが、勇気を出して講師や手法の近い先輩の隣席を奪い、少し図々しいくらいに質問するとよいと思いますよ!

いずれにせよノウハウだけでなく、横の繋がりやモチベーションUPのお役に立てれば嬉しいです!
それでは明日お会いしましょう!

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不動産、有料で引き取る時代へ

おはようございます!

家賃を滞納している真性マジ基地ナマポに督促したところ、ガチギレされたレイシーですw
役場や仲介業者に対する文句ばかり(そんな説明聞いてねえ!とか)で当事者意識がなく、割と本気で自分が被害者だと思っているから手に負えないw
論理的思考が欠落した人間を論破することは容易ですが、目的が論破することではなく債権回収というところが難しいところです。

「ガチ貧困」という属性に「純粋な頭の悪さ」というアビリティがつくと最強ですねぇ。
取れる気がしないw
ぐうの音も出ない正論ではなく、適度な逃げ道を作ってあげつつ地道に回収しましょう!

ここで問題。

真性マジ基地のたまねぎ戦士がジョブチェンジしたらなにになるでしょう?


A. モンク(文句)

こと、レイシーです。
今日もキレッキレです!

さて、地元テレビ局より民泊の実態についての特集のため取材オファーを受ける。

ちょうどオーストラリア人のチェックインが重なっていたため、物件とゲストへのインタビューのみ許可しましたが、どうしてもホスト(運営側)の意見も取材したいとのことで丁重にお断りしました。

匿名・首から下の撮影ならどうかといわれましたが、物件が映ればairbnbのリスティングページから特定余裕ですし、本気をだせば「今すぐ予約」→住所確認→予約キャンセル→謄本取得のコンボで氏名と住所が割れますw

テレビ出演でなにか爪痕を残してやろうかなとも思いましたが、ノーギャラの割に準備が面倒で(通訳まで頼まれるw)、忙しい時期にやることでもないなと思った次第ですw


さて、前回の続きを書いていきたいが、その前に少し前に書かれた富山のポールさんの革新的な手法が面白い!
(メルカリ大家を謳っていますが、メルカリはオワコン宣言していますw

概要を簡単に説明すると、ボロ物件購入前に入居希望者を見つけておいて「うひょー!」という内容ですw
物件の決済前に入居希望者を見つけたのか、それとも入居者ありきで引越先の物件を探したのか定かではありませんが、ボロでありながら空室による機会損失をなくすことができます。

「他人物売買」ならぬ、「他人物賃貸」であるw

私も戸建決済前に、入居者を見つけ賃貸契約を交わしたことがありますが、リフォーム内容を事前に打ち合わせすることで無駄な修繕をなくせるため、コスト面でも優れています。
(美人入居者の要望を全て聞いてあげた結果、利回りが22%まで下がったことは秘密である)

10年前、加藤ひろゆきさんの著書で「鬼のような指値」により「利回り20%オーバー」を叩き出す手法に強い衝撃を受けましたが、現在では満額の買付が珍しいほどに「指値」は一般化しましたし、利回り20%は当たり前になりました。

ボケーっとしていると置いて行かれますねー
改革なき者に未来はあるまいて。

ということで、「他人物賃貸」と同様、数年後、賃貸業界の新しい常識となるであろう動きを大胆予想してみたい。

「ふるさと納税」
(主に首都圏の投資家が)利回りを追い求めるあまり、縁もゆかりもない場所の物件を購入すること。
投資妙味に欠けるものの、不動産取得税や固定資産税の納付により地方自治体に貢献していることからこの名がついた。


「地産東消」
地元不動産投資家により再生され、商品化された収益物件を東京の投資家が取得し使用収益すること。
「ふるさと納税」と同義語。


「無料買取」
土地建物の所有権を、無料で引き取ること。


「有料買取」
土地建物の所有権を、お金をもらって引き取ること。

有料・無料を問わず租税(贈与税)回避のために形式的に売価が設定されることが多いが、残置物撤去や修繕費等の名目で売価と同額(有料の場合はそれ以上)の費用精算を行うことで、売買金額の調整を行うことが一般的である。
なお、多くの場合売主から大変感謝される。



さて、前回の続きです。

・タダ同然で入手できる物件をどのように見つけるか
・ほぼ現況のままどのように客付けを行うか

参考までに5月以降の購入(予定)物件と価格ですが

中央区戸建  購入金額30万円   既に3.55万で賃貸中
東区土地    購入金額15万円   貸資材置き場兼駐車場、または即転売予定
S市戸建   購入金額▲20万円  有料買取
中央区戸建  購入金額0円     無料買取。
江南区戸建  購入金額20万円   150坪くらいの土地付き。保護にはもったいない?
K市戸建   購入金額▲5万円   有料買取

6案件中2案件が有料買取で、平均取得価格が66,666円ですからタダ同然で取得していると言ってもいいのではないでしょうか?
ワタクシは優しさと常識と羞恥心を持ち合わせているため、売主の意向をほぼ汲んでこの価格で取引していますが、恥を捨てて本気で乞食っぷり全開の交渉ができるストイックな人なら、登記費用や取得税などの取得経費を含めても、一銭も出さないどころか少しお金をもらって全ての物件を取得することも可能だったと思います。

もちろんタダ同然なので、掃除して賃貸に出せればまだ良い方で、大抵は残置物が満載だったり、建物本体が粗大ゴミだったりしますw

すぐに賃貸に出せない粗大ゴミはどーするか?
資本、もしくは労働力を投下して再生した後に賃貸(転売)がセオリーですが、自称時給3万円を標榜するワタクシが労働力を投下しては一瞬で採算割れですし、そもそもゴミに資本を投じることに抵抗があるw
ここは柔軟な発想で活用方法を検討しましょう。例えば・・・

・住居ではなく倉庫として募集
カギと屋根さえあれば他の設備やリフォームが不要なので初期投資・手間がかかりません。
ただし賃料は住居に比べかなり落ちます。トランクハウス!

・やる気のある身内や弟子に業務委託(転貸)
修繕や募集を信頼できる身内や弟子にお願いする見返りに、入居後の家賃の一部を還元する方法です。ふんどし王子とポールさんがやっています。
ワタクシも投資家志望である入居者K君に残置物の撤去を依頼し、客付けが完了した現在では毎月家賃の一部を支給しています。ワタクシは楽できてハッピーですし、K君はノーリスクで権利収入を得ることができます。
ちなみに彼はひとつ年下ながら非常に有能なので、民泊事業もほとんど委託しています。
正社員として何度も熱烈オファーを送っていますが、未だに良い返事はもらえていません・・・。

・有料買取した物件を激安で転売する
例えば20万もらって引き取った戸建を50万で売却した場合、差額70万円が儲かります。
また売却前に金目の残置物を換金すれば諸経費くらいは稼げるかもしれません。
そもそも金もらって引き取ったゴミを、金もらって売却できるのでしょうか?
こればっかりは有料買取物件の売却実績がないので妄想になりますが、ジモティーを使って一瞬で捌く自信があります。
ジモティー売却のコツですが、「素人感全開で、あえて足元をみせる」
これが超重要です。
いかにも業者が投稿したような専門用語びっしりの文面に魅力は感じません。
しかし、
「古い空き家を有効活用していただける方に格安でお譲りいたします。当方恥ずかしながら資金繰りに窮しており月内にどうしても50万必要です><誠実・迅速に取引できる方、現金決済できる方を優先させていただきますのでご了承ください。固定資産税評価550万です。現地案内いつでも可能です。」
するとどうだろう。
自称洗練された投資家達が偽善者面して湧いてきますw
(「入院している母へ誕生日にプレゼントしてあげたいのですが、お金がないので無料で譲っていただくことはできませんか?厚かましいお願いですいません>人<」とかいう奴も絶対1人はいますw)
資金繰りのくだりは指値防止にもつながるので本当にオススメです。
あとは悲壮感を漂わせて案内するもよし、失うもののない粗大ゴミは案内などせずカギ開けっ放しにしとくもよしです。

もっとも、この程度の薄い利益なら購入自体を見送る選択肢もでてきますが、紹介された物件を断らないところに優位性がありますので(詳細次回)、出されたものはアレルギーがあろうと残さず食べるようにしています。

・火災保険を掛けて単騎待ち
満額の火災保険をかけたらファイガが使える黒魔導士(放火による前科有入居者)、またはイフリートを呼べる召喚士(放火魔の友達がいる入居者)を入れましょう。
毎日が宝クジ状態です。サンデー毎日倶楽部ならぬ、エブリデー金券倶楽部やで!
ちなみこれはネタではなく聴牌している戸建を所有していますw

他にも適切な保全を講じた上での長期フリーレント契約や、大工さんに3年間無償貸与(家賃の代わりに建物のバリューアップ)など方法はいくらでもありそうですね!
フリーレント系は通常家賃に移行した瞬間高値で売れますから夢がありますw

ここで挙げた例は「収益の最大化」というより「手間の最小化」に重きを置いていますが、いずれにしてもタダで物件を取得できればそれが廃墟であろうとどうにでもできますし、損する方が難しいと思います!

長くなったので具体的な取得方法は次回!(引っ張る割に大した内容ではないw

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プロフィール

レイシー

Author:レイシー
1986年生まれ。
アパート・テナント・区分・戸建を賃貸中。
リフォームから保存食作りまでなんでもやってみる専業大家です。

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