セミナー無事終了 売主との最終面接

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セミナー明日開催!

いよいよセミナーが明日に迫りました。
景気づけに飲みに行こうこと、レイシーです!

新潟はクソ暑いです。
遠方から来られる方は気を付けておこしください!

セミナー前日、持ってきたら捗るものを列挙したい。

・名刺
(全員と名刺交換すると50枚くらい必要です)

・検討中の物件資料
(懇親会が図面舞踏会に発展して貴重な意見がきけるかも?)

・不良入居者の賃貸契約書類
(債権回収に長けた講師のアドバイスがもらえます)

ワタクシもこのセミナーを待っていたかのような絶妙のタイミングで夜逃げが発生したのでこの怒りと対処法を質問コーナーでぶつけたいw


懇親会は前回に引き続きGF鷹氏に予約を丸投げしたところ、会場徒歩4分で3時間飲み放題の店を押さえていただく。
セミナー後の懇親会は、料理にあまり手を付けず、流動的に動き回るアグレッシヴな参加者が多いため(サッカーでいうところのトータルフットボールやで!)座敷・時間長めは非常によいチョイスかと思います。
ありがとうございます。

本当に有益な情報はブログや書籍ではなく酒の席ででるものだと思います(税務・融資・火災保険etc)
私もマジ基地への自力救済の範囲について意見を伺いたいw

セミナー・懇親会に初めて参加される方はドキドキですが、勇気を出して講師や手法の近い先輩の隣席を奪い、少し図々しいくらいに質問するとよいと思いますよ!

いずれにせよノウハウだけでなく、横の繋がりやモチベーションUPのお役に立てれば嬉しいです!
それでは明日お会いしましょう!

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マルチ商法に潜入!

セミナー募集中にもかかわらずサボりまくる、書く書く詐欺のレイシーです!
申込期限を設定させていただきましたので一番下をご確認ください!

さて、以前一度だけ一緒にゴルフをラウンドしたことのある工務店社長よりビジネスの相談をしたいとの依頼をうける。

具体的な相談内容は明かされず、直前に指定された場所がレンタル応接室だったのでこの時点で「宗教」or「マルチ系」のフラグがビンビンなわけですがw

それでも勇気を振り絞って現場に突撃すると、意外にも会うなり一枚の「物件概要書」を渡される。
聞けば値付け前のボロ戸建て情報で、言い値で交渉してくれるらしい!
(後に現地調査を行ったところ、土地売りでも十分利益が出そうなので即買付をいれるw)




社長、疑ってスイマセンでした!






が、しかし!
ワタクシの人生そこまでイージーモードではない。


社長「実は県外から電力自由化に伴う利権で儲けている社長が来てるから話だけでも聞いてみてよ」





キ、キターーーーーーーーーーーーーーー!



誰がどう考えても胡散臭い話だが、先にもらった物件概要に興味があったのと、論理的に破綻したクソ案件をどのような営業トークで口説くのか興味があったため快諾する(ノリノリじゃねーかw

実はこの手の勧誘は初めてなので、ちょっとドキドキ!




出てきたのは40代とおぼしきオッサン。

会って早々に「俺も賃貸経営をやってるけど不動産はリスクが高いからダメだ」と罵られるw
(社会に対する不満が多い人や、不幸な人ほど洗脳しやすいですから、現状に満足している人に対し否定から入るのは悪くないですな!)

その後ビジネスのスキームについて説明があるも、どこから突っ込んでいいかわからないレベルで説明が下手なので終始ポカーンとなる( ゚д゚)

よくわからんが内容をまとめると、電力の購入先を変更すると毎月電気料の数パーセントのフィーが発生するらしい。その他にもガスや携帯等の通信インフラも対応しており、紹介者が増えればさらにそこからフィーが発生するらしいですw



あとは終始テンプレの説明で笑いを堪えるw

・名刺の肩書がpresident、住所がheadoffice(もちろん国際的な商取引はなく、支店もないw
・君ならすぐに片手間で月収6桁も夢じゃない(既に片手間で7桁アルヨ
・自分は月収7桁ドヤァ(の割に必死さが哀しい
・ストック型のビジネスだからやった分だけ資産になる(ジモティーの常套句をリアルで聞けるとはw
・大統領就任前はトランプも推奨(トランプさんも大変ですね・・・
・自分も4回トランプのセミナーをアメリカで受けている(もうね・・・



途中飽きたので、仲間に複数の投資家がいることを匂わせると目をキラキラさせ次回来るときに紹介してくれと頼まれる。
期待度UPの演出のためパンフレットを二部追加でもらいましたが、当然これは勧誘に使うのではなく、投資家への注意喚起と小峠事務所にて不定期開催される「不健康麻雀」で話のネタに活用させていただきます。


せめてズバ抜けたカリスマ性や営業力が見れることを期待していましたが、実際はうだつのあがらないダメリーマンが一念発起してMLMに挑戦中という感じで非常に残念でした。

一応名刺交換しているので本人も見ている可能性がありますがあえて言わせていただきたい。

ネットワークビジネス・マルチ商法・MLM(ここにネズミ講を並列するとガチギレ必至w)色々な呼称がありますが、いずれも品とセンスに欠け、誰の役にも立たないどころか害悪にさえなりうるまるでウ〇コのようなビジネスです。
これまで築いた人間関係を犠牲にしてこれに全てを賭ける10代バカの必死な姿は滑稽という言葉で済まされますが、40過ぎたオッサンが、自分が末端にいることを知らずさらなる養分を探すために必死にブランディングする姿には哀愁という言葉しか見つかりません。


賢明な読者様におかれましてはこのようなインチキ商法の被害に遭うことはないと思いますが、美味しい儲け話にはくれぐれもご注意ください。


さて、ここで改めて洗練された投資家向けの儲かるセミナーの告知をしたい(流れ悪すぎw

ホンモノのセミナー情報です!(胡散臭さを拭いきれていないw

こんな人にオススメ☆
現状に不満を抱えている人(マルチの導入乙w
チャクラを開放してクレイジーマインドを手に入れたい人(ポール教乙w
ストック型の資産を手に入れたい方(悪意ある不動産の言い方w

あのトランプさんも推奨!(嘘乙w
自衛隊としてもお願いします!(稲田防衛大臣乙w




必殺大家人 賃貸経営セミナーin新潟

日時:平成29年7月22日(土)
   13:30~受付開始
   14:00~16:45セミナー
   17:30~懇親会
会場:新潟県新潟市中央区天神1-1 プラーカ3 B1F 駅南貸会議室KENTO RoomA(予定)
定員:60名
セミナー料金:5000円(特典CD有)
懇親会:飲み放題(5000円)セミナー会場徒歩圏内

セミナー内容
1、必殺流物件購入術(川上物件・極秘物件の正体と入手方法)
2、物件購入時に購入前の滞納債権を譲り受ける手続き
3、滞納者を追い出さずに滞納家賃を回収する手続き
4、明渡し訴訟の実例
5、強制執行の実例
6、夜逃げ債権の回収手法

7月18日で申し込みを締め切らせて頂きます!


申込はコチラ



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不動産、有料で引き取る時代へ

おはようございます!

家賃を滞納している真性マジ基地ナマポに督促したところ、ガチギレされたレイシーですw
役場や仲介業者に対する文句ばかり(そんな説明聞いてねえ!とか)で当事者意識がなく、割と本気で自分が被害者だと思っているから手に負えないw
論理的思考が欠落した人間を論破することは容易ですが、目的が論破することではなく債権回収というところが難しいところです。

「ガチ貧困」という属性に「純粋な頭の悪さ」というアビリティがつくと最強ですねぇ。
取れる気がしないw
ぐうの音も出ない正論ではなく、適度な逃げ道を作ってあげつつ地道に回収しましょう!

ここで問題。

真性マジ基地のたまねぎ戦士がジョブチェンジしたらなにになるでしょう?


A. モンク(文句)

こと、レイシーです。
今日もキレッキレです!

さて、地元テレビ局より民泊の実態についての特集のため取材オファーを受ける。

ちょうどオーストラリア人のチェックインが重なっていたため、物件とゲストへのインタビューのみ許可しましたが、どうしてもホスト(運営側)の意見も取材したいとのことで丁重にお断りしました。

匿名・首から下の撮影ならどうかといわれましたが、物件が映ればairbnbのリスティングページから特定余裕ですし、本気をだせば「今すぐ予約」→住所確認→予約キャンセル→謄本取得のコンボで氏名と住所が割れますw

テレビ出演でなにか爪痕を残してやろうかなとも思いましたが、ノーギャラの割に準備が面倒で(通訳まで頼まれるw)、忙しい時期にやることでもないなと思った次第ですw


さて、前回の続きを書いていきたいが、その前に少し前に書かれた富山のポールさんの革新的な手法が面白い!
(メルカリ大家を謳っていますが、メルカリはオワコン宣言していますw

概要を簡単に説明すると、ボロ物件購入前に入居希望者を見つけておいて「うひょー!」という内容ですw
物件の決済前に入居希望者を見つけたのか、それとも入居者ありきで引越先の物件を探したのか定かではありませんが、ボロでありながら空室による機会損失をなくすことができます。

「他人物売買」ならぬ、「他人物賃貸」であるw

私も戸建決済前に、入居者を見つけ賃貸契約を交わしたことがありますが、リフォーム内容を事前に打ち合わせすることで無駄な修繕をなくせるため、コスト面でも優れています。
(美人入居者の要望を全て聞いてあげた結果、利回りが22%まで下がったことは秘密である)

10年前、加藤ひろゆきさんの著書で「鬼のような指値」により「利回り20%オーバー」を叩き出す手法に強い衝撃を受けましたが、現在では満額の買付が珍しいほどに「指値」は一般化しましたし、利回り20%は当たり前になりました。

ボケーっとしていると置いて行かれますねー
改革なき者に未来はあるまいて。

ということで、「他人物賃貸」と同様、数年後、賃貸業界の新しい常識となるであろう動きを大胆予想してみたい。

「ふるさと納税」
(主に首都圏の投資家が)利回りを追い求めるあまり、縁もゆかりもない場所の物件を購入すること。
投資妙味に欠けるものの、不動産取得税や固定資産税の納付により地方自治体に貢献していることからこの名がついた。


「地産東消」
地元不動産投資家により再生され、商品化された収益物件を東京の投資家が取得し使用収益すること。
「ふるさと納税」と同義語。


「無料買取」
土地建物の所有権を、無料で引き取ること。


「有料買取」
土地建物の所有権を、お金をもらって引き取ること。

有料・無料を問わず租税(贈与税)回避のために形式的に売価が設定されることが多いが、残置物撤去や修繕費等の名目で売価と同額(有料の場合はそれ以上)の費用精算を行うことで、売買金額の調整を行うことが一般的である。
なお、多くの場合売主から大変感謝される。



さて、前回の続きです。

・タダ同然で入手できる物件をどのように見つけるか
・ほぼ現況のままどのように客付けを行うか

参考までに5月以降の購入(予定)物件と価格ですが

中央区戸建  購入金額30万円   既に3.55万で賃貸中
東区土地    購入金額15万円   貸資材置き場兼駐車場、または即転売予定
S市戸建   購入金額▲20万円  有料買取
中央区戸建  購入金額0円     無料買取。
江南区戸建  購入金額20万円   150坪くらいの土地付き。保護にはもったいない?
K市戸建   購入金額▲5万円   有料買取

6案件中2案件が有料買取で、平均取得価格が66,666円ですからタダ同然で取得していると言ってもいいのではないでしょうか?
ワタクシは優しさと常識と羞恥心を持ち合わせているため、売主の意向をほぼ汲んでこの価格で取引していますが、恥を捨てて本気で乞食っぷり全開の交渉ができるストイックな人なら、登記費用や取得税などの取得経費を含めても、一銭も出さないどころか少しお金をもらって全ての物件を取得することも可能だったと思います。

もちろんタダ同然なので、掃除して賃貸に出せればまだ良い方で、大抵は残置物が満載だったり、建物本体が粗大ゴミだったりしますw

すぐに賃貸に出せない粗大ゴミはどーするか?
資本、もしくは労働力を投下して再生した後に賃貸(転売)がセオリーですが、自称時給3万円を標榜するワタクシが労働力を投下しては一瞬で採算割れですし、そもそもゴミに資本を投じることに抵抗があるw
ここは柔軟な発想で活用方法を検討しましょう。例えば・・・

・住居ではなく倉庫として募集
カギと屋根さえあれば他の設備やリフォームが不要なので初期投資・手間がかかりません。
ただし賃料は住居に比べかなり落ちます。トランクハウス!

・やる気のある身内や弟子に業務委託(転貸)
修繕や募集を信頼できる身内や弟子にお願いする見返りに、入居後の家賃の一部を還元する方法です。ふんどし王子とポールさんがやっています。
ワタクシも投資家志望である入居者K君に残置物の撤去を依頼し、客付けが完了した現在では毎月家賃の一部を支給しています。ワタクシは楽できてハッピーですし、K君はノーリスクで権利収入を得ることができます。
ちなみに彼はひとつ年下ながら非常に有能なので、民泊事業もほとんど委託しています。
正社員として何度も熱烈オファーを送っていますが、未だに良い返事はもらえていません・・・。

・有料買取した物件を激安で転売する
例えば20万もらって引き取った戸建を50万で売却した場合、差額70万円が儲かります。
また売却前に金目の残置物を換金すれば諸経費くらいは稼げるかもしれません。
そもそも金もらって引き取ったゴミを、金もらって売却できるのでしょうか?
こればっかりは有料買取物件の売却実績がないので妄想になりますが、ジモティーを使って一瞬で捌く自信があります。
ジモティー売却のコツですが、「素人感全開で、あえて足元をみせる」
これが超重要です。
いかにも業者が投稿したような専門用語びっしりの文面に魅力は感じません。
しかし、
「古い空き家を有効活用していただける方に格安でお譲りいたします。当方恥ずかしながら資金繰りに窮しており月内にどうしても50万必要です><誠実・迅速に取引できる方、現金決済できる方を優先させていただきますのでご了承ください。固定資産税評価550万です。現地案内いつでも可能です。」
するとどうだろう。
自称洗練された投資家達が偽善者面して湧いてきますw
(「入院している母へ誕生日にプレゼントしてあげたいのですが、お金がないので無料で譲っていただくことはできませんか?厚かましいお願いですいません>人<」とかいう奴も絶対1人はいますw)
資金繰りのくだりは指値防止にもつながるので本当にオススメです。
あとは悲壮感を漂わせて案内するもよし、失うもののない粗大ゴミは案内などせずカギ開けっ放しにしとくもよしです。

もっとも、この程度の薄い利益なら購入自体を見送る選択肢もでてきますが、紹介された物件を断らないところに優位性がありますので(詳細次回)、出されたものはアレルギーがあろうと残さず食べるようにしています。

・火災保険を掛けて単騎待ち
満額の火災保険をかけたらファイガが使える黒魔導士(放火による前科有入居者)、またはイフリートを呼べる召喚士(放火魔の友達がいる入居者)を入れましょう。
毎日が宝クジ状態です。サンデー毎日倶楽部ならぬ、エブリデー金券倶楽部やで!
ちなみこれはネタではなく聴牌している戸建を所有していますw

他にも適切な保全を講じた上での長期フリーレント契約や、大工さんに3年間無償貸与(家賃の代わりに建物のバリューアップ)など方法はいくらでもありそうですね!
フリーレント系は通常家賃に移行した瞬間高値で売れますから夢がありますw

ここで挙げた例は「収益の最大化」というより「手間の最小化」に重きを置いていますが、いずれにしてもタダで物件を取得できればそれが廃墟であろうとどうにでもできますし、損する方が難しいと思います!

長くなったので具体的な取得方法は次回!(引っ張る割に大した内容ではないw

↓面白かった、勉強になった方はポチをお忘れなく↓


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セミナーお申込みはコチラから!!!


ゴミはゴミ以下にはならない

セミナー定員まで22名!
前回のふんどし&ポールさんのセミナーの時に北海道からお越しいただいた方から今回も申込をいただく。
旅費だけでも結構かかると思いますw

ありがとうございます。

他にも遠方からお越しいただく方がたくさんおりますので、少しでも楽しんでいってもらえるよう運営としても頑張りたいと思います。

ふん様もポールも前泊だろうし前夜祭やりますかw
必殺さんの日程がわかりませんが、希望者が多ければ企画するのでコメントください!

お申込みはコチラから!!!




さて、先週30万で購入した立地そこそこの平屋(ボロ)に入居者がつく。

最近はタダ、もしくは激安で仕入れたボロ家を最低限住めるレベルに手直しして、生活保護に賃貸することにハマっています。
ハマっているというより、この手のボロ物件の引取依頼が増えて必然的にこの手法でしか捌けなくなりました。
ただでさえ仕事をしたくないのに、案件毎に時間を割いてられませんw

この手法の素晴らしいところ
・手間がかからない(一番重要)
・資本が要らない
・土地がまともなら共担要員になる
・客付けするだけで100~300万程度のキャピタルゲインが期待できる
・リスクは極めて限定的でありながら超高利回り


ちなみに新潟市の単身保護世帯の家賃上限は35500円ですので、敷礼1ヵ月を含めた初年度の受取額は497000円です。(厳密に言えば敷金は収益ではありませんがCFの観点から)
つまり物件金額+契約書印紙(たいてい200円w)+固都税+仲介料(謝礼)+登録免許税+取得税+簡易リフォーム・掃除の総和が概ね50万以内であれば、投じた資金を1年以内に回収できるという訳です。

ここで注意しなければならないことは、一言で「生活保護」といってもそこには様々なランクがあり、保護を積極的に受け入れる大家(彼らは保護を「準公務員」と呼びますw)の増加により、「上流階級」の入居獲得が容易ではなくなったということです。

「選択肢」を得た上流階級がタダ同然で引き取ったボロ家に現況のまま借り受けてくれることは期待できませんので、客層は自ずと一般の大家さんが引き受けできない「下流階級」まで間口を広げなければなりません。(ここでは彼らに敬意を表し「たまねぎ戦士」と呼びます)


「他に行く所のないオニオンナイトちゃんをボロ家に住まわせてボロ儲けなんて、典型的な貧困ビジネスだ!」と考える人がいますがそれは大きな間違いです。(じゃあオマエが新築建てて受け入れてやれと言いたいw

貧困ビジネスとは単に貧困層をターゲットにしたビジネスということではなく、「貧困からの脱却に資することなく、貧困を固定化するビジネス」であるからです。(wikipediaより引用w

不動産業界でいうなら、ゼロゼロ物件を謳っておきながら入会金や生存確認費用wなんか徴収してる会社ですねw

同じ貧困層を相手にする商売でも、ワタクシのやっていることは生活基盤を作ることができない人に「機会」を与えるソーシャルビジネスであると自負しておる(正当化乙w

そもそも何故一般の大家さんが受入れできないかというと、家賃滞納や夜逃げのリスクが大きいからに他なりません(リフォームしたお部屋に3カ月未納のまま居座られた挙句、膨大な動産を残して夜逃げされたんじゃ目も当てられません

たまねぎ戦士を相手に、「極めて限定的なリスク」での運営を実現するには、失うものがない相手に対して、失うものがない物件(残置物満載など)をあてがうしかありません。
(以前、残置物満載の区分を現況貸ししていたら、半年後に入居者が逮捕されたものの部屋はオシャレなブティックのように様変わりしていたことがありましたw)

「ゴミはゴミ以下にはならない」というM島さんの名言を思い出しますw

人生はいつだってファイナルファンタジー。
最初は弱い「たまねぎ戦士」ですが、いつかジョブチェンジして自立できるよう人生の足場を提供できればと思います。


さて、ローリスクでありながら高い収益性と社会貢献を兼ね備えたこの手法ですが、再現性という面で2つの大きな課題が残ります。

・タダ同然で入手できる物件をどのように見つけるか
・ほぼ現況のままどのように客付けを行うか

次回、共通のヒントをもとに二つの課題について考えていきたひ。

それではまた!


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プロフィール

レイシー

Author:レイシー
1986年生まれ。
アパート・テナント・区分・戸建を賃貸中。
リフォームから保存食作りまでなんでもやってみる専業大家です。

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