激安ハウスクリーニング!

ハウスクリーニング業始めました。

こと、レイシーです。


知人より「財務とスカートがタイトな女性(元ハウスクリーニング業従事)がいるのでハウスクリーニングの仕事があったら振ってほしい」との依頼がありました。
常日頃クリーニングを外注するのがバカらしく(かといって自分でやるのはもっとバカらしいw)、そろそろナンパ開拓しようと思っていたので思考が現実化した瞬間です。

人様の物件に投入して適当な仕事をされても困るので、最初は自分の物件でと決めておりましたが、ちょうど入居が近い部屋があったのでお願いしてみることに。

結論から申しますと、とても仕事が丁寧で素晴らしいお方でした!
車を持っていないので朝夕現場までの送迎が必要なのが玉に瑕ですが、支給金額が決まっているにも関わらず自分が納得いくまで作業をいとわない姿勢に職人魂を感じました。

本人曰く「間取りより汚れ具合で作業量が変わる」とのことですがワタクシのガソリン代を差し引いても1K8,000円~くらいでできると思います。

個人的には全く儲からない為、一部のお世話になっている人(小峠似のIさん、M島さんほか)、今後お世話になるであろう人に限定したいと思いますがなにかあればご連絡くださいw





さて、最近2つの物件の売買を終えたので概要と今後の展望について備忘録的に書いていきたひ。


新潟市西蒲区1Kロフト×12世帯 

買付を入れた時点の入居は3世帯でしたが、決済までにひとつ決まって4世帯になったのは嬉しい誤算でございます。
が、しかし6台ある駐車場のうち1台しか使ってないと思っていたところ、実はP込みの契約で3台使用していたということが発覚しました(現調テキトーかw
とりあえず車がないと買い物もままならない立地ゆえ、久しぶりに近隣空き地への所有者アタックを敢行するためオンライン謄本を取得して交渉のイメトレ中ですw

一週間での客付状況ですが、生保1名が本日入居、ジモティ経由(2名限定募集)のパンピが2名申込受付という状況です。
ちなみにお家賃ですが、生保35500円、パンピ23000円(;∀;)

ポールさんのブログの通り、ジモティーのDQN&DTC(ドタキャン、いわせんなw)率の高さは異常ですので過度の期待はできません。
むしろ、賃料・収益還元による売却価格・入居期間中の様々なリスク・駐車場の空き状況等を勘案したら時間かかっても生保で埋めたほうがいい気がしてきた(;∀;)

ゼロゼロ物件の反響等、スピード満室化に欠かすことのできなかった『ジモティー』ですが、ライバルの参入でかつてほどの圧倒的な優位性はもはやなく、民度の低さだけが目立ってきております・・・w





K市戸建

タダでもらった戸建です。
タダといっても所有権移転に伴う登録免許税、紹介料など総額で20万はかかってますw

決済終わったので写真を公開!


と思ったら容量超えててUPできなかったw
また今度!


日曜9時に車で1時間ほどの売主宅で決済だったため、久しぶりに目覚ましをセットしましたw
翌日に法務局に赴き登記申請。
持分全部移転が絡む売買の登記申請を自分でやるのは初めてで不安でしたが、特に問題なく完了しそうです。

さて、この物件ですが前回のブログに書いた通り状態はかなり良く、残置物撤去のみで募集可能ですが、その残置物の撤去すらめんどくさいw

ということでワタクシの戸建ての入居者であり、投資家志望であり、最近手伝ってくれているK君(好青年)に業務委託(という名の丸投げ)を打診した結果、快く引き受けていただきました。

気になる業務内容ですが
・ K君負担による残置物撤去
・ 客付け営業
その報酬として
・ 入居期間中毎月1万円支給
・ 売却した場合、売却益から30万円支給

ワタクシはなにもせず安心して冬眠することができますし、K君は資本を使わずノーリスクで権利収入をえることができます!

一見すると斬新なスタイルですが、廃墟不動産投資の身内完結verですw

もっと言うなら、ふんどし王子とポールさんが同じようなことをやっていましたなw

この入居者K君、掃除と英語でのメール対応もそつなくこなすのでエアビ新規リスティングの運営も委託しております。
これまで唯一のルーティンワークであったリネン交換からも開放され、月1回のミーティングで仕事が完結するようになったため、隙間時間にやっていたゴルフも格段にうまくなりましたw

若く有能なK君にぶち抜かれる日もそう遠くないかもしれません。。

それではまた!

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0円戸建と低額譲渡のおはなし

こんばんは、レイシーです。


昨日、業者さんより「ほぼタダで話がついている」という戸建の情報を頂いたので、祝日の今日、ドライブがてら現地調査に行ってまいりました。

現地で売主様と待ち合わせて、いざ潜入!

簡単なスペックを書きますと
・ 新潟市中心部から車で40分ほどの住宅街
・ 相続物件で空室期間約1年
・ 接道に難あるも、80坪の敷地で車庫あり(1P可能姉妹)
・ 築40年を超えるが、そこまで古さを感じない美魔女物件
・ 残置物やや有り
・ 固定資産評価605万(うち建物118万)
・ 室内にある荷物を片付ければ即入居可
・ トイレ洋式水洗にリフォーム済み、ヒーター完備、風呂もそのまま使用可能姉妹

という極めて素敵な物件でした。
写真を載せてドヤ顔したいところですが、契約前なのでやめておきますw

基本的に不動産自体に良い悪いはなく、全ては価格次第(1000万ならクソ物件だけど、50万ならお宝物件とか)というのがワタクシの持論ですが、例外的にタダでもいらないクソ物件というものが存在しますw
(もっとも、買い手がお金をもらって物件を引き取るという取引もありますが、売主の心情を考えるとそこまで提案することはあまりありませんw)


「タダでもいい物件」というのはこのパターンが非常に多く、過度の期待は禁物なのですが、今日は有意義な休日になりましたw


さて、本日はこの「0円取引」について考えてみたい。

通常、タダでくれると言っても1万とか適当な金額を設定して売買することと思います。
理由は簡単で、無償譲渡した場合には「贈与」とみなされ贈与税が課税されるからです。

では無償譲渡から、金額を設定した売買契約に変更しただけで課税を免れることができるのか?

この低額譲渡について国税庁のHPを見てみますと、
「著しく低い価額の対価で財産を譲り受けた場合は、その財産の時価と支払った対価との差額に相当する金額は、財産を譲渡した人から贈与により取得したものとみなすヨ(所謂みなし贈与)。著しく低い価額の対価であるかどうかは、個々の具体的事案に基づき判定するヨ。」
とのことです。

ワタクシ個人的な見解ですと、「利害関係のない第三者と結んだ契約内容に国がイチャモンつけんじゃねえ!だったらその時価とやらでテメエが買い取ってくださいお願いします。」
とスライディング土下座をかましてやりたいところですw


まあ今回のケース、結論から申しますと売買代金30万円として、残置物撤去を30万円で請け負う形で相殺することにしました。
(=残置物そのままで0円と同義w)

30万円ならOKという法的根拠はどこにもありませんし、そもそも実質課税の原則に反しますw

屁理屈で形作られた砂上の楼閣に「安心」は得られませんが「気休め」にはなります。
そして人はそれを「正当化」と呼びます(ダメじゃねーかw



否、メリットもありますぜ!
・貸借対照表の資産(土地)が30万アップ!
・ さらに30万円の売上(収益)アップ!
→結果銀行の評価がちょっぴりアップ!







メリットとデメリットは表裏一体です。
ここまで読んで「なるほど!頭いいな!」と思ったアナタは詐欺に注意してください。



デメリット
・ 貸借対照表の資産(現預金)が30万ダウン!(いってこいw
・ さらに課税所得30万アップに伴い法人税もアップw


無論、多く払った法人税は建物の償却、若しくは売却した際の譲渡益の圧縮という形で還ってくるので(税の繰り延べの逆パターン)特に損益はありません。


低額譲渡について詳しい方のコメントお待ちしております!
それではまた!

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空白の9ヶ月!!!

ご無沙汰しております、レイシーでございます!!

最後の更新がセミナー後の2月末ですので、かれこれ9ヶ月間さぼっておりました。。

ブログ更新しないの?と聞かれるたびに「明日書きますw」と返答する、通称「書く書く詐欺」を20回くらい繰り返してきましたが、久々に狼さんポーリーにリンクを張ってもらってアクセス数が急増したので、久々に更新した次第であります!

この間、多くの方から生存確認のメールを頂いておりました。
一部では、資金繰りに窮して天国にFlyAwayしたのでは?という噂や、かつて所有していたナマポ荘を買い叩かれ、現在は入居者として居住しているというデマが流れているそうですが、僕は元気ですwむしろ絶好調ですw

そんなワタクシの空白の9ヶ月の間に購入した物件について書いていきます!


新潟市中央区 貸家
購入価格180万円 現金購入
月額5万賃貸中  表面利回り33.3%

売買契約の前に賃貸契約を結んだ思い出の物件w


新潟市中央区 貸家
購入価格100円 現金購入
月額2.7万賃貸中  表面利回り324000%

契約にかかる収入印紙200円を折半したので、売主は壮大な「いってこい」を演じて売買代金100円は手元に渡らずwただ、固都税の日割清算をもらえることを想定していなかったようで、大変喜んでおりましたw
ちなみに、残置物満載のボロ家ですが、現況のままノーリフォームで借り手がついた奇跡の取引!


新発田市店舗区分
100円戸建てとセットで購入。所有権移転登記を留保してもらい、すぐに買い手を見つけ売却。仕入れ・売却額は大人の事情によりブログには書けませんw


新潟市中央区 区分マンション
購入価格1万円 現金購入
月額3.55万賃貸中  表面利回り4260%

残置物満載、風呂なし、トイレ共同、携帯電波なしの地下区分ですが、現況のまま生活保護に賃貸中。別途月約1万の管理費が発生するので、利回りはもっと下がります。


新発田市 アパート 1Kロフト×4世帯×2棟(木造築19年)
購入価格775万円 現金購入
現況6世帯入居 月額18.5万賃貸中  表面利回り28.6%
満室想定38%

今年夏に購入も客付けに苦戦。。といってもやることもないので来春までの満室を目指しています!


長岡市 アパート 2DK×4世帯+5DKオーナーズルーム(鉄骨築40年)
購入価格600万円 現金購入
現況4世帯入居 月額18.15万賃貸中  表面利回り36.3%
満室想定46.3%

最上階オーナーズルームのシェアハウス化を検討していますが、リフォームに通うのがめんどくさく放置プレイを実施していますw


阿賀野市 テナントビル 事務所×6室(RC4階建、築24年)
購入価格480万円 ローン利用
現況3室入居 月額10.36万円賃貸中  表面利回り25.9%
満室想定55.9%

自分の客付能力を過信して需要の少ないエリアに進出しましたが、本当はガクブルしていますw
既存融資の借換えも視野に取引を深めておこうと地元地銀を利用してみましたが、ローンのほかにも個人・法人クレジットカード、火災保険、各種積立をお願いされ、笑顔で新規加入しておりますw


新潟市西蒲区 アパート 1Kロフト×12世帯(木造築20年)
購入価格700万円 融資特約なしで今月末決済予定
現況4世帯入居 月額10.6万賃貸中  表面利回り18.2%
満室想定58.3%

まだ購入していませんが、今月末決済予定の物件です。既にカギの引渡しと、入居募集の許可を得ており、決済までに2組の入居者を自力で決められそうです。
その他、ワタクシの大家I氏より最近まで精神病棟に入院していた生保の紹介を受けていましたが、案内当日の早朝に万引きでタイーホされたのには笑いましたw
しかも、I氏も諦めるかと思いきや「不起訴ならすぐに出てくるからまた紹介します」というポジティブ発言にも笑いましたw
万引き犯も、警察だけでなく不動産屋にまで追跡されているとは思うまいてw

確かに空室よりは100倍マシですし、仮に家賃が滞っても「滞納債権」は残ります!(回収できるかは別w
もっとも、生保は基本的に代理納付をお願いしているので、一番恐いのは電波系にありがちな近隣トラブルなわけですが、これらのリスクを恐れて間口を狭めていては低入居率物件の再生はできません。
必殺さんのいうところの「片目を瞑る」という感覚に近いかと思いますw

今回のような物件は基本誰でもぶっこんで、後で「腐ったミカン」を除去する金八先生方式で満室を目指します。

その他転売もちょこちょこやりましたが、そこらへんはブログで書けないので省略します。

振り返ってて気付きましたが、1000万以下の物件しか買ってねえw
決して安い物件が好きな訳ではなく、キャッシュがない訳でもないんです!

ただ、自分の条件に合致する物件は往々にして低い価格帯にある、それだけであります。


まあ長いこと書きましたが今後もブレずに、定期更新していきますのでよろしくお願いします!
んならのー!

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【完】新潟セミナー無事終了!!

こんばんは、レイシーです。

土曜日に開催されたセミナーですが、無事終了いたしました!

初めてのセミナー開催ということで拙い運営となりましたが、セミナー内容も好評だったようで、感謝のメールを続々と頂いております。

北海道から沖縄まで、全国津々浦々からお集まり頂いた参加者の皆様、セミナー講師を快く引き受けてくださったふんどし王子ポールさん、運営にご協力頂いたGF鷹氏さんチャケウピーさんには深く御礼申し上げます。


「若手大家の会 賃貸経営セミナー」という文言で一部の方を驚かせてしまいましたが、前回の富山セミナーのタイトルを踏襲しただけで深い意味はありませんw

逆に何気ないタイトルで参加者の間口を狭めてしまったかなと反省しております。
不動産もセミナーも、間口は広いほうが良いですな(にっこり

無回転なぞかけで思い出しましたが、ふんどし王子はじゅんいちダビットソンがお気に入りらしく「のびしろですねー!」を連呼しておりましたw

セミナー中も伝家の宝刀「虫の死骸化区域」がひとしきりスベッたあと、ギャグの説明に入ったのには笑いましたw



セミナー資料をメールでほしいという要望も多数受けておりますが、講師から直接送信されるので今しばらくお待ちください。
せっかく奮い立ったゴールデンマインドが冷めないうちに送ってくれると思います(とプレッシャーを与えておこう



さてさて、セミナーの参加者の中にはこれから不動産投資を始めたいと考えている人もいれば、一緒の空気を吸うのも申し訳ないくらい大物・先輩大家さんもいらっしゃいました。不動産メインの方もいればメルカリ中心で聴きにこられた方もおりました。
投資環境・投資指針も全く異なる参加者の方全員に満足してもらうというのは結構難しいことだなと実感しました。(それでも満足度が高いのは講師の人徳でしょうな!

一人で参加された方の中には緊張してセミナー中に質問できなかった人もいたでしょう。

しかし、懇親会でひとたび酒が入れば所詮は不動産マニアの集まりです。

参加者のひとりstaycoolさんも、不動産投資をするという発想をしてしまう人を「神に選ばれし変態」と比喩されたそうですがw(フリーター大家さんのブログ参照)、さっき初めて会った人達が名刺交換して不動産談義に花を咲かせる様子は実に素晴らしい!

そして俯瞰すると少し怖いw

そのうちバイブスが上がってきて、持ち寄ったマイソクで図面舞踏会が始まります(北海道の物件とかアドバイスしようがありませんがw

こんな感じで一回ぽっきりのセミナーで終わらず、横のつながりができたら嬉しいですし、それがふんどし王子が言うところの「情報のハブ空港」だと思います


私自身今回の取り組みでセミナー運営を少し学べましたし、貴重な出会いもたくさんありました。
中には今回のお礼にと10日間の労働をかってでる猛者も現れ、今度エアコン設置を教えてもらう予定です(Kさんありがとうございますw


楽しみにしていたセミナーも終わり喪失感もありますが(通称セミナーロス)、考えてみれば確定申告、法人決算、3月中旬引渡し物件のリフォーム、契約決済2件などやらなければならない仕事が山積みです・・・。
去年に比べると退去がないのがせめてもの救いでしょう。


今回残念ながら参加できなかった方も数名いらっしゃいますし、機会があればまたなにか企画したいと思います!

それでは皆様、本当にありがとうございました!!
またどこかでお会いしましょう!!


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土曜セミナー!2号売却の失敗談

こんばんは、レイシーです。

いよいよ土曜はセミナー開催です!
参加される皆様、よろしくお願いいたします!

尚、懇親会の会場ですが、当日ご案内いたします。
セミナー会場から歩いてすぐなので、県外の方もご安心ください!

セミナー受付も一応本日をもって締め切りとなります!
厳密にいうと明日起床してPC見た瞬間とさせていただきますの、最後まで迷ってた羊ちゃんはラストチャンスですw

日時
2月27日(土)
13時30分~受付開始
14時00分~スタート
17時00分終了
17時30分~懇親会スタート

場所
〒950-0087
新潟県新潟市中央区東大通1-1-1
第五マルカビル7階 中会議室

内容
1部
ふんどし王子の投資法
社会人5年目(23才)自己資金100万からはじめる不動産投資
(株で300万溶かしてからのチャレンジ)
キャッシュフロー40万/月になるまで(家賃ー返済=ざっくりのキャッシュフロー)
不動産投資の失敗と、注意点と、楽しさと、成功事例を説明


2部
ポールの不動産投資とメルカリ必勝法
メルカリで頭金を作って不動産投資!
→ポールさんは不動産の危機をメルカリで挽回するため行動を開始。
その後は、不動産も順調に推移。
ピンチをチャンスに変えたお話。

料金
セミナーのみ 4,000円
セミナー&懇親会(飲み放題・実費) 9000円

定員
30名


<<<<申込はコチラ>>>>



さて、前回に続き2号アパートの失敗談。

契約・決済日も決まり、登記関係の調整へ。
我らがもっこり大先生を群馬から召還しようと試みるも、日程が合わず断念。
結局、買主指定の司法書士で進めることになりました。

今回の売買、通常の流れとは異なり決済日までに自己資金でローンを完済して抵当権抹消登記を行います。(司法書士報酬の節約と勉強を兼ねて

買主司法書士にもその旨伝えたところ、次のような連絡がきました。

「自己抹消了解でーす。決済までに1番の抵当権と2番の根抵当権(公庫)外しておいてくださーい。」



にばんのねていとうけん?????



借入銀行の抵当権はもちろんわかる。
残債約500万を返す準備もできている。

根抵当ってなんぞ?


顔面蒼白になりながら書類を調べたところ、徐々に当時の記憶が蘇ってまいりました。


その昔、6号アパート購入のため政策金融公庫を利用したときのことです。

辛めの担保評価で有名な公庫様ですが、6号単独の担保でも問題なくスムーズに1600万円の融資承認を得る事ができました。

いよいよ決済も近づいたある日、美人な担当者が申し訳なさそうに次のような提案をしてきました。

「レイシーさん、大変申し訳ありませんがうちは原則として抵当権設定後に融資実行になります。もし可能であれば、ほかに担保余力がありそうな物件に根抵当権を設定したうえで半分の800万を融資させてもらえないでしょうか?残り半分の800万は自己資金で立て替えてもらって決済し、売買後に6号に抵当権設定を行い、完了後に残金800を融資させてもらいます。」


無論、様々なブログで紹介されているとおり、普通の銀行と同様に融資実行と抵当権設定を同時にやる方法もあります。

なんとも面倒くさい決済方法ではありますが、公庫の根抵当設定に登録免許税がかからないので自分でやれば費用負担がないのと、担当が美人だったため快くOKしたのでしたw


当時は「一生一緒にいてくれや!」のアホールド上等!三木道山状態だったので共同担保に抵抗がなく、根抵当の抹消を失念し今に至るという訳ですw


素人かw(素人です、ええ。

何コレ!?

結構やばくない?



次回に続くw

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プロフィール

Author:レイシー
1986年生まれ。
アパート・テナント・区分・戸建を賃貸中。
リフォームから保存食作りまでなんでもやってみる専業大家です。

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