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【完】新潟セミナー無事終了!!

こんばんは、レイシーです。

土曜日に開催されたセミナーですが、無事終了いたしました!

初めてのセミナー開催ということで拙い運営となりましたが、セミナー内容も好評だったようで、感謝のメールを続々と頂いております。

北海道から沖縄まで、全国津々浦々からお集まり頂いた参加者の皆様、セミナー講師を快く引き受けてくださったふんどし王子ポールさん、運営にご協力頂いたGF鷹氏さんチャケウピーさんには深く御礼申し上げます。


「若手大家の会 賃貸経営セミナー」という文言で一部の方を驚かせてしまいましたが、前回の富山セミナーのタイトルを踏襲しただけで深い意味はありませんw

逆に何気ないタイトルで参加者の間口を狭めてしまったかなと反省しております。
不動産もセミナーも、間口は広いほうが良いですな(にっこり

無回転なぞかけで思い出しましたが、ふんどし王子はじゅんいちダビットソンがお気に入りらしく「のびしろですねー!」を連呼しておりましたw

セミナー中も伝家の宝刀「虫の死骸化区域」がひとしきりスベッたあと、ギャグの説明に入ったのには笑いましたw



セミナー資料をメールでほしいという要望も多数受けておりますが、講師から直接送信されるので今しばらくお待ちください。
せっかく奮い立ったゴールデンマインドが冷めないうちに送ってくれると思います(とプレッシャーを与えておこう



さてさて、セミナーの参加者の中にはこれから不動産投資を始めたいと考えている人もいれば、一緒の空気を吸うのも申し訳ないくらい大物・先輩大家さんもいらっしゃいました。不動産メインの方もいればメルカリ中心で聴きにこられた方もおりました。
投資環境・投資指針も全く異なる参加者の方全員に満足してもらうというのは結構難しいことだなと実感しました。(それでも満足度が高いのは講師の人徳でしょうな!

一人で参加された方の中には緊張してセミナー中に質問できなかった人もいたでしょう。

しかし、懇親会でひとたび酒が入れば所詮は不動産マニアの集まりです。

参加者のひとりstaycoolさんも、不動産投資をするという発想をしてしまう人を「神に選ばれし変態」と比喩されたそうですがw(フリーター大家さんのブログ参照)、さっき初めて会った人達が名刺交換して不動産談義に花を咲かせる様子は実に素晴らしい!

そして俯瞰すると少し怖いw

そのうちバイブスが上がってきて、持ち寄ったマイソクで図面舞踏会が始まります(北海道の物件とかアドバイスしようがありませんがw

こんな感じで一回ぽっきりのセミナーで終わらず、横のつながりができたら嬉しいですし、それがふんどし王子が言うところの「情報のハブ空港」だと思います


私自身今回の取り組みでセミナー運営を少し学べましたし、貴重な出会いもたくさんありました。
中には今回のお礼にと10日間の労働をかってでる猛者も現れ、今度エアコン設置を教えてもらう予定です(Kさんありがとうございますw


楽しみにしていたセミナーも終わり喪失感もありますが(通称セミナーロス)、考えてみれば確定申告、法人決算、3月中旬引渡し物件のリフォーム、契約決済2件などやらなければならない仕事が山積みです・・・。
去年に比べると退去がないのがせめてもの救いでしょう。


今回残念ながら参加できなかった方も数名いらっしゃいますし、機会があればまたなにか企画したいと思います!

それでは皆様、本当にありがとうございました!!
またどこかでお会いしましょう!!


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土曜セミナー!2号売却の失敗談

こんばんは、レイシーです。

いよいよ土曜はセミナー開催です!
参加される皆様、よろしくお願いいたします!

尚、懇親会の会場ですが、当日ご案内いたします。
セミナー会場から歩いてすぐなので、県外の方もご安心ください!

セミナー受付も一応本日をもって締め切りとなります!
厳密にいうと明日起床してPC見た瞬間とさせていただきますの、最後まで迷ってた羊ちゃんはラストチャンスですw

日時
2月27日(土)
13時30分~受付開始
14時00分~スタート
17時00分終了
17時30分~懇親会スタート

場所
〒950-0087
新潟県新潟市中央区東大通1-1-1
第五マルカビル7階 中会議室

内容
1部
ふんどし王子の投資法
社会人5年目(23才)自己資金100万からはじめる不動産投資
(株で300万溶かしてからのチャレンジ)
キャッシュフロー40万/月になるまで(家賃ー返済=ざっくりのキャッシュフロー)
不動産投資の失敗と、注意点と、楽しさと、成功事例を説明


2部
ポールの不動産投資とメルカリ必勝法
メルカリで頭金を作って不動産投資!
→ポールさんは不動産の危機をメルカリで挽回するため行動を開始。
その後は、不動産も順調に推移。
ピンチをチャンスに変えたお話。

料金
セミナーのみ 4,000円
セミナー&懇親会(飲み放題・実費) 9000円

定員
30名


<<<<申込はコチラ>>>>



さて、前回に続き2号アパートの失敗談。

契約・決済日も決まり、登記関係の調整へ。
我らがもっこり大先生を群馬から召還しようと試みるも、日程が合わず断念。
結局、買主指定の司法書士で進めることになりました。

今回の売買、通常の流れとは異なり決済日までに自己資金でローンを完済して抵当権抹消登記を行います。(司法書士報酬の節約と勉強を兼ねて

買主司法書士にもその旨伝えたところ、次のような連絡がきました。

「自己抹消了解でーす。決済までに1番の抵当権と2番の根抵当権(公庫)外しておいてくださーい。」



にばんのねていとうけん?????



借入銀行の抵当権はもちろんわかる。
残債約500万を返す準備もできている。

根抵当ってなんぞ?


顔面蒼白になりながら書類を調べたところ、徐々に当時の記憶が蘇ってまいりました。


その昔、6号アパート購入のため政策金融公庫を利用したときのことです。

辛めの担保評価で有名な公庫様ですが、6号単独の担保でも問題なくスムーズに1600万円の融資承認を得る事ができました。

いよいよ決済も近づいたある日、美人な担当者が申し訳なさそうに次のような提案をしてきました。

「レイシーさん、大変申し訳ありませんがうちは原則として抵当権設定後に融資実行になります。もし可能であれば、ほかに担保余力がありそうな物件に根抵当権を設定したうえで半分の800万を融資させてもらえないでしょうか?残り半分の800万は自己資金で立て替えてもらって決済し、売買後に6号に抵当権設定を行い、完了後に残金800を融資させてもらいます。」


無論、様々なブログで紹介されているとおり、普通の銀行と同様に融資実行と抵当権設定を同時にやる方法もあります。

なんとも面倒くさい決済方法ではありますが、公庫の根抵当設定に登録免許税がかからないので自分でやれば費用負担がないのと、担当が美人だったため快くOKしたのでしたw


当時は「一生一緒にいてくれや!」のアホールド上等!三木道山状態だったので共同担保に抵抗がなく、根抵当の抹消を失念し今に至るという訳ですw


素人かw(素人です、ええ。

何コレ!?

結構やばくない?



次回に続くw

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2号売却!

こんばんは、レイシーです。


土曜日、2号アパート売却の売買契約がありました。

思い起こせば2012年7月、2号物件を探すべくネットを徘徊していたところ、たまたまマイナーな不動産屋の自社HPでこの物件を見つけケツが浮きました。

新潟市内、2DK×10世帯(4世帯入居)、価格は1,380万だったかと思います。
すぐに車に飛び乗り現地調査を実施。

空室の室内は虫の死骸化区域で破れた襖や汚い畳。下水の臭いが充満しており、和式トイレには人間の残置物がそのままでしたw

想定内で驚きはしませんでしたが、当時読んでいた加藤ひろゆきさんの著書に「(お宝物件を前に)笑いを堪えて壁の汚れを指摘シタ」という一節があったのを思い出し、欲しい気持ちをひた隠し、ひたすら現状にドン引きする素人投資家を演じておりましたw

これが功を奏したかはわかりませんが、仲介業者も頑張ってくれて580万OFFの800万円でマネー成立。


購入後も数々のドラマがありました。

初めて施主支給でフローリングを張ろうと紹介してもらった大工、須藤さん(仮名)。
やり方を教えてもらおうと一緒に作業を手伝いましたが、とにかく段取りが悪い!
最後の方は私がネットで調べながら作業を指示する事態になりましたw
よくよく話を聞くと、特に大工の経験がある訳ではなく、日曜大工が得意な普通のオッサンとのことw
これも一種のリフォーム詐欺ではなかろうか・・・。

こんな失敗を経験しているからこそ、今の優秀な大工さんとの出会いには本当に感謝しております。


ネパール人入居者のダラコチャさん(仮名)は前所有者時代から家賃が遅れがちなチョイ悪入居者でしたが、度重なる説教で立派に更生してくれました。
「サンカゲツ、ボコクニカエルカラ」と3ヶ月分の家賃を前納してくれた時にはリアルに涙が出ましたわ、ええ。
彼は既に退去してしまいましたが、彼が連れてきてくれた2組のネパール人友達は現在も優良入居者として住んでいただいております。
ナマステ!ダンネバード!


この度、2400万円というありがたいオファーを頂き短期譲渡ながら売却に踏み切ったワケですが、振り返れば、良いことも悪いことも本当に色々ありました。しかし、この物件のおかげで大家として非常にレベルアップできたと思います。
なにより、サラリーマン時代に給料以上のキャッシュフローを生み出してくれたのはデカかった!

箱入り娘を嫁に出す親御さんの気持ち、今ならわかります。

しばらく満室が続いていた2号ですが、売却が決まった途端2戸退去がありましたw
次の入居者の引き合いもあるみたいなので、月末の決済日までに満室で引渡しができるよう最後まで頑張りたいと思います!


まあ今回の取引、一見順調に見えますが今年一番の重大なミスを冒してしまったので、次回そこらへんを書いてみたいと思います。


あ、週末のセミナーですが、未だに定員に満たないどころかキャンセルが発生して涙目ですw
2日くらいでドヤ顔で終了宣言する予定だったのに・・・w
このままでは講師のお二人に申し訳が立たん!
準備の関係で木曜くらいで締め切るので迷っている人は是非ご参加ください!

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藁しべ長者!

わらしべ長者に憧れる、レイシーです。

わらしべ長者とは、ある一人の貧乏人が最初に持っていたワラを物々交換を経ていくにつれて、最後には大金持ちになる話です。なお原話(今昔物語集)の結末は馬と屋敷(田)を交換して地道に農作物の収益で豊かになるという話です。

行き着く先が収益を生む不動産というところが実に面白い!
不動産が富の象徴として崇められているところは、今も昔も変わりないのでしょう。

ちなみに貧乏人の所持品の変化ですが

藁しべ→アブが結び付けられた藁しべ→蜜柑→反物→馬→屋敷

僅か6ステップで藁が屋敷って凄すぎw

わらしべ、わらうべしってな!!


てかアブが結び付けられた藁しべって何w



平成のわらしべ長者として崇められたいワタクシですが、さすがに貨幣経済の中で物々交換の縛りは厳しい!許してあげてw


先月、50万で購入したボロ戸建が280万円で売れました。
固定資産税評価が700万くらいなので、決済時の買主様は良い買い物ができたと大変喜んでおりました。むしろほくそ笑んでおりましたw
ワタクシも十分な利益を得られたので満足な価格なのですが、気持ち良く取引してもらえるよう目に悔し涙を浮かべ、悲壮感を漂わせて決済しました。

この280万で「アブが結び付けられた藁しべw」を買うべくネットを物色していたところ、「再建不、築年不詳、5戸満室アパート」を発見。
売値1000万でしたが積算ではゴミ同然ですし、長期間反響なしの情報を得ていたので思い切って730万円OFFの270万で交渉してみることに。。。

決まれば満室オーナーチェンジで利回り60%と、2ステップで屋敷取得に成功でしたが人生そこまで甘くなく、惜しくも玉砕(ちょっと前まで空室だらけで、その時期だったら検討したらしいw)


その後も継続して物件を探し、現在は戸建て2戸を280万で購入すべく調整中でございます。

一戸は180万でマネー成立、契約決済待ちの状態ですが、お金のかかる外壁、水回りがリフォームされており極上中古戸建てといった感じで満足しています。
決済完了後に写真でも載せたいと思います!

50万のボロ戸建てからスタートしたこの企画、いつか1億くらいのSRCと交換したいものですな!


この藁しべサクセスストーリー、最初の藁(軍資金)は多いに越した事はありません。
雪だるまのように、ステップを重ねて大きくしていくので当然ですね!(余計なステップを省ける

月末開催のセミナーではここら辺の軍資金稼ぎに最適なノウハウをポールさんから講演していただくので、まだ物件持ってないけど賃貸経営に興味あるという方は是非ご参加ください!

ワタクシがさぼりすぎたせいか、2月に入って申込がパタリと止まって不安ですw
あと4名!ISOGE!


日時
2月27日(土)
13時30分~受付開始
14時00分~スタート
17時00分終了
17時30分~懇親会スタート

場所
〒950-0087
新潟県新潟市中央区東大通1-1-1
第五マルカビル7階 中会議室

内容
1部
ふんどし王子の投資法
社会人5年目(23才)自己資金100万からはじめる不動産投資
(株で300万溶かしてからのチャレンジ)
キャッシュフロー40万/月になるまで(家賃ー返済=ざっくりのキャッシュフロー)
不動産投資の失敗と、注意点と、楽しさと、成功事例を説明


2部
ポールの不動産投資とメルカリ必勝法
メルカリで頭金を作って不動産投資!
→ポールさんは不動産の危機をメルカリで挽回するため行動を開始。
その後は、不動産も順調に推移。
ピンチをチャンスに変えたお話。

料金
セミナーのみ 4,000円
セミナー&懇親会(飲み放題・実費) 9000円

定員
30名



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加藤ひろゆきさんとワタクシ

こんばんは、レイシーです。


加藤ひろゆきさんの新書「ベンツは20万円で買え!」を拝読させていただきました。







月10日ほどリフォームを手伝ってくれることになった特殊工作員H氏と、リフォームの帰り道で「そーいえば加藤さんの新書出たね。」という話から折半で購入することを決め、そのまま小さな書店に行くも販売しておらず玉砕。

セミナー講師を務めていただくふんどし王子のブログでアフィが貼ってあったのを思い出し、帰ってからすぐにポチりました(ズブズブかw


内容については色々なブログで紹介されていますので割愛しますが、会社や世間に不満を感じつつも思考停止状態で働き続けている人には是非読んでもらいたいと思います。


昔はバカみたいに読んだ不動産投資本も、最近ではほとんど買わなくなってしまいました。(特にノウハウ系)

それでも、加藤さんの新書が出れば反射的に買ってしまうのは、不動産投資の域を超えた人間的な魅力や類稀な文才の賜物に他なりません。

ワタクシにいたっては、ブログも定期的に読んでいるため既知の内容を多く含んでいるにも関わらず、少しでも印税でお役に立てればと思って買ってますw
ここまでくるとカリスマ性とか通り越して一種の個人崇拝ですな!ガハハ!
(ちなみに兄も熱烈な加藤信者で、ワタクシより先に本を買っていたみたいですw



思い起こせば学生の頃『ボロ物件でも高利回り!激安アパート経営』を読んで、これまでの不動産の常識を覆す強い衝撃を受けました。

その後、4000万円から3100万円に値下げした一棟目のアパートに2500万円の「鬼のような指値」(後に仏のような指値であることが判明)を入れて購入。
当時は築8年・新潟市中央区・利回り16%と破格の条件に大喜びでしたが、今思うことは手間がかからない分、利回りはツマラナイw


二棟目のアパートで本格的に労働力投入する際も、著書の影響を色濃く受けております。

手伝ってくれた元塗装職人の「黄色はムラが出るからやめた方が良い」という忠告を無視して※「コーポKi」風味に塗装。
足場が不要な前面のみを、如意棒(手継ぎ棒)を使って塗り上げました。

※ コーポKi
「ロレックス・サブマリーナ(通称:青サブ)をモチーフにナス紺とイエロー・ゴールドで配色されたナウでヤングな伝説のアパートメント。」




塗料の追加購入の都度、コ○リで調色してもらうのがメンドくさく、色が近い藍色の市販品を使用したせいか、「中国のIKEAっぽい」、「臭そう」、「びんぼっちゃまくんみたい」、「塗装途中ですか?」などの辱めを受けましたが、周囲の批評をよそに満室経営を続け、既に投下資本を回収、三倍満での売却も進んでおります。(登記完了まで何が起こるかわからない不動産取引ゆえ、詳細は後日)


かつて加藤さんが、自分の人生を変えるキッカケをくれたロバート・キヨサキに感謝を伝えるために会いに行き10,101円入った祝儀を渡したという美談があるように、ワタクシもいつか加藤さんに会いに北海道に行って感謝を伝えたい。

いつ行くの?今年でしょ!夏でしょ!

ということで、加藤さんとリアルフレンドのふんどし王子!私を北海道に連れてって!


んならのー!


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プロフィール

Author:レイシー
1986年生まれ。
アパート・テナント・区分・戸建を賃貸中。
リフォームから保存食作りまでなんでもやってみる専業大家です。

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