不動産、有料で引き取る時代へ

おはようございます!

家賃を滞納している真性マジ基地ナマポに督促したところ、ガチギレされたレイシーですw
役場や仲介業者に対する文句ばかり(そんな説明聞いてねえ!とか)で当事者意識がなく、割と本気で自分が被害者だと思っているから手に負えないw
論理的思考が欠落した人間を論破することは容易ですが、目的が論破することではなく債権回収というところが難しいところです。

「ガチ貧困」という属性に「純粋な頭の悪さ」というアビリティがつくと最強ですねぇ。
取れる気がしないw
ぐうの音も出ない正論ではなく、適度な逃げ道を作ってあげつつ地道に回収しましょう!

ここで問題。

真性マジ基地のたまねぎ戦士がジョブチェンジしたらなにになるでしょう?


A. モンク(文句)

こと、レイシーです。
今日もキレッキレです!

さて、地元テレビ局より民泊の実態についての特集のため取材オファーを受ける。

ちょうどオーストラリア人のチェックインが重なっていたため、物件とゲストへのインタビューのみ許可しましたが、どうしてもホスト(運営側)の意見も取材したいとのことで丁重にお断りしました。

匿名・首から下の撮影ならどうかといわれましたが、物件が映ればairbnbのリスティングページから特定余裕ですし、本気をだせば「今すぐ予約」→住所確認→予約キャンセル→謄本取得のコンボで氏名と住所が割れますw

テレビ出演でなにか爪痕を残してやろうかなとも思いましたが、ノーギャラの割に準備が面倒で(通訳まで頼まれるw)、忙しい時期にやることでもないなと思った次第ですw


さて、前回の続きを書いていきたいが、その前に少し前に書かれた富山のポールさんの革新的な手法が面白い!
(メルカリ大家を謳っていますが、メルカリはオワコン宣言していますw

概要を簡単に説明すると、ボロ物件購入前に入居希望者を見つけておいて「うひょー!」という内容ですw
物件の決済前に入居希望者を見つけたのか、それとも入居者ありきで引越先の物件を探したのか定かではありませんが、ボロでありながら空室による機会損失をなくすことができます。

「他人物売買」ならぬ、「他人物賃貸」であるw

私も戸建決済前に、入居者を見つけ賃貸契約を交わしたことがありますが、リフォーム内容を事前に打ち合わせすることで無駄な修繕をなくせるため、コスト面でも優れています。
(美人入居者の要望を全て聞いてあげた結果、利回りが22%まで下がったことは秘密である)

10年前、加藤ひろゆきさんの著書で「鬼のような指値」により「利回り20%オーバー」を叩き出す手法に強い衝撃を受けましたが、現在では満額の買付が珍しいほどに「指値」は一般化しましたし、利回り20%は当たり前になりました。

ボケーっとしていると置いて行かれますねー
改革なき者に未来はあるまいて。

ということで、「他人物賃貸」と同様、数年後、賃貸業界の新しい常識となるであろう動きを大胆予想してみたい。

「ふるさと納税」
(主に首都圏の投資家が)利回りを追い求めるあまり、縁もゆかりもない場所の物件を購入すること。
投資妙味に欠けるものの、不動産取得税や固定資産税の納付により地方自治体に貢献していることからこの名がついた。


「地産東消」
地元不動産投資家により再生され、商品化された収益物件を東京の投資家が取得し使用収益すること。
「ふるさと納税」と同義語。


「無料買取」
土地建物の所有権を、無料で引き取ること。


「有料買取」
土地建物の所有権を、お金をもらって引き取ること。

有料・無料を問わず租税(贈与税)回避のために形式的に売価が設定されることが多いが、残置物撤去や修繕費等の名目で売価と同額(有料の場合はそれ以上)の費用精算を行うことで、売買金額の調整を行うことが一般的である。
なお、多くの場合売主から大変感謝される。



さて、前回の続きです。

・タダ同然で入手できる物件をどのように見つけるか
・ほぼ現況のままどのように客付けを行うか

参考までに5月以降の購入(予定)物件と価格ですが

中央区戸建  購入金額30万円   既に3.55万で賃貸中
東区土地    購入金額15万円   貸資材置き場兼駐車場、または即転売予定
S市戸建   購入金額▲20万円  有料買取
中央区戸建  購入金額0円     無料買取。
江南区戸建  購入金額20万円   150坪くらいの土地付き。保護にはもったいない?
K市戸建   購入金額▲5万円   有料買取

6案件中2案件が有料買取で、平均取得価格が66,666円ですからタダ同然で取得していると言ってもいいのではないでしょうか?
ワタクシは優しさと常識と羞恥心を持ち合わせているため、売主の意向をほぼ汲んでこの価格で取引していますが、恥を捨てて本気で乞食っぷり全開の交渉ができるストイックな人なら、登記費用や取得税などの取得経費を含めても、一銭も出さないどころか少しお金をもらって全ての物件を取得することも可能だったと思います。

もちろんタダ同然なので、掃除して賃貸に出せればまだ良い方で、大抵は残置物が満載だったり、建物本体が粗大ゴミだったりしますw

すぐに賃貸に出せない粗大ゴミはどーするか?
資本、もしくは労働力を投下して再生した後に賃貸(転売)がセオリーですが、自称時給3万円を標榜するワタクシが労働力を投下しては一瞬で採算割れですし、そもそもゴミに資本を投じることに抵抗があるw
ここは柔軟な発想で活用方法を検討しましょう。例えば・・・

・住居ではなく倉庫として募集
カギと屋根さえあれば他の設備やリフォームが不要なので初期投資・手間がかかりません。
ただし賃料は住居に比べかなり落ちます。トランクハウス!

・やる気のある身内や弟子に業務委託(転貸)
修繕や募集を信頼できる身内や弟子にお願いする見返りに、入居後の家賃の一部を還元する方法です。ふんどし王子とポールさんがやっています。
ワタクシも投資家志望である入居者K君に残置物の撤去を依頼し、客付けが完了した現在では毎月家賃の一部を支給しています。ワタクシは楽できてハッピーですし、K君はノーリスクで権利収入を得ることができます。
ちなみに彼はひとつ年下ながら非常に有能なので、民泊事業もほとんど委託しています。
正社員として何度も熱烈オファーを送っていますが、未だに良い返事はもらえていません・・・。

・有料買取した物件を激安で転売する
例えば20万もらって引き取った戸建を50万で売却した場合、差額70万円が儲かります。
また売却前に金目の残置物を換金すれば諸経費くらいは稼げるかもしれません。
そもそも金もらって引き取ったゴミを、金もらって売却できるのでしょうか?
こればっかりは有料買取物件の売却実績がないので妄想になりますが、ジモティーを使って一瞬で捌く自信があります。
ジモティー売却のコツですが、「素人感全開で、あえて足元をみせる」
これが超重要です。
いかにも業者が投稿したような専門用語びっしりの文面に魅力は感じません。
しかし、
「古い空き家を有効活用していただける方に格安でお譲りいたします。当方恥ずかしながら資金繰りに窮しており月内にどうしても50万必要です><誠実・迅速に取引できる方、現金決済できる方を優先させていただきますのでご了承ください。固定資産税評価550万です。現地案内いつでも可能です。」
するとどうだろう。
自称洗練された投資家達が偽善者面して湧いてきますw
(「入院している母へ誕生日にプレゼントしてあげたいのですが、お金がないので無料で譲っていただくことはできませんか?厚かましいお願いですいません>人<」とかいう奴も絶対1人はいますw)
資金繰りのくだりは指値防止にもつながるので本当にオススメです。
あとは悲壮感を漂わせて案内するもよし、失うもののない粗大ゴミは案内などせずカギ開けっ放しにしとくもよしです。

もっとも、この程度の薄い利益なら購入自体を見送る選択肢もでてきますが、紹介された物件を断らないところに優位性がありますので(詳細次回)、出されたものはアレルギーがあろうと残さず食べるようにしています。

・火災保険を掛けて単騎待ち
満額の火災保険をかけたらファイガが使える黒魔導士(放火による前科有入居者)、またはイフリートを呼べる召喚士(放火魔の友達がいる入居者)を入れましょう。
毎日が宝クジ状態です。サンデー毎日倶楽部ならぬ、エブリデー金券倶楽部やで!
ちなみこれはネタではなく聴牌している戸建を所有していますw

他にも適切な保全を講じた上での長期フリーレント契約や、大工さんに3年間無償貸与(家賃の代わりに建物のバリューアップ)など方法はいくらでもありそうですね!
フリーレント系は通常家賃に移行した瞬間高値で売れますから夢がありますw

ここで挙げた例は「収益の最大化」というより「手間の最小化」に重きを置いていますが、いずれにしてもタダで物件を取得できればそれが廃墟であろうとどうにでもできますし、損する方が難しいと思います!

長くなったので具体的な取得方法は次回!(引っ張る割に大した内容ではないw

↓面白かった、勉強になった方はポチをお忘れなく↓


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ゴミはゴミ以下にはならない

セミナー定員まで22名!
前回のふんどし&ポールさんのセミナーの時に北海道からお越しいただいた方から今回も申込をいただく。
旅費だけでも結構かかると思いますw

ありがとうございます。

他にも遠方からお越しいただく方がたくさんおりますので、少しでも楽しんでいってもらえるよう運営としても頑張りたいと思います。

ふん様もポールも前泊だろうし前夜祭やりますかw
必殺さんの日程がわかりませんが、希望者が多ければ企画するのでコメントください!

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さて、先週30万で購入した立地そこそこの平屋(ボロ)に入居者がつく。

最近はタダ、もしくは激安で仕入れたボロ家を最低限住めるレベルに手直しして、生活保護に賃貸することにハマっています。
ハマっているというより、この手のボロ物件の引取依頼が増えて必然的にこの手法でしか捌けなくなりました。
ただでさえ仕事をしたくないのに、案件毎に時間を割いてられませんw

この手法の素晴らしいところ
・手間がかからない(一番重要)
・資本が要らない
・土地がまともなら共担要員になる
・客付けするだけで100~300万程度のキャピタルゲインが期待できる
・リスクは極めて限定的でありながら超高利回り


ちなみに新潟市の単身保護世帯の家賃上限は35500円ですので、敷礼1ヵ月を含めた初年度の受取額は497000円です。(厳密に言えば敷金は収益ではありませんがCFの観点から)
つまり物件金額+契約書印紙(たいてい200円w)+固都税+仲介料(謝礼)+登録免許税+取得税+簡易リフォーム・掃除の総和が概ね50万以内であれば、投じた資金を1年以内に回収できるという訳です。

ここで注意しなければならないことは、一言で「生活保護」といってもそこには様々なランクがあり、保護を積極的に受け入れる大家(彼らは保護を「準公務員」と呼びますw)の増加により、「上流階級」の入居獲得が容易ではなくなったということです。

「選択肢」を得た上流階級がタダ同然で引き取ったボロ家に現況のまま借り受けてくれることは期待できませんので、客層は自ずと一般の大家さんが引き受けできない「下流階級」まで間口を広げなければなりません。(ここでは彼らに敬意を表し「たまねぎ戦士」と呼びます)


「他に行く所のないオニオンナイトちゃんをボロ家に住まわせてボロ儲けなんて、典型的な貧困ビジネスだ!」と考える人がいますがそれは大きな間違いです。(じゃあオマエが新築建てて受け入れてやれと言いたいw

貧困ビジネスとは単に貧困層をターゲットにしたビジネスということではなく、「貧困からの脱却に資することなく、貧困を固定化するビジネス」であるからです。(wikipediaより引用w

不動産業界でいうなら、ゼロゼロ物件を謳っておきながら入会金や生存確認費用wなんか徴収してる会社ですねw

同じ貧困層を相手にする商売でも、ワタクシのやっていることは生活基盤を作ることができない人に「機会」を与えるソーシャルビジネスであると自負しておる(正当化乙w

そもそも何故一般の大家さんが受入れできないかというと、家賃滞納や夜逃げのリスクが大きいからに他なりません(リフォームしたお部屋に3カ月未納のまま居座られた挙句、膨大な動産を残して夜逃げされたんじゃ目も当てられません

たまねぎ戦士を相手に、「極めて限定的なリスク」での運営を実現するには、失うものがない相手に対して、失うものがない物件(残置物満載など)をあてがうしかありません。
(以前、残置物満載の区分を現況貸ししていたら、半年後に入居者が逮捕されたものの部屋はオシャレなブティックのように様変わりしていたことがありましたw)

「ゴミはゴミ以下にはならない」というM島さんの名言を思い出しますw

人生はいつだってファイナルファンタジー。
最初は弱い「たまねぎ戦士」ですが、いつかジョブチェンジして自立できるよう人生の足場を提供できればと思います。


さて、ローリスクでありながら高い収益性と社会貢献を兼ね備えたこの手法ですが、再現性という面で2つの大きな課題が残ります。

・タダ同然で入手できる物件をどのように見つけるか
・ほぼ現況のままどのように客付けを行うか

次回、共通のヒントをもとに二つの課題について考えていきたひ。

それではまた!


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【長文注意】マクロ的思考は森ばかり見て木を見ず!

おはようございます。

セミナー募集開始した手前、定員いっぱいになるまでは真面目系ブログで更新頑張ろうこと、レイシーです。
定員60名、あと26人ですw

最近、新聞やネットニュースでも過熱するアパートローン残高や、実需に見合わない賃貸住宅着工件数(=空室)の増加、それに伴う一括借上トラブルなどの記事を目にすることが多くなりました。(昔から言われてますがw

先日のテレビニュースでも、当初月42万のサブリース契約が10年後に14万になり、数千万の債務を残して市場から退場を余儀なくされた高齢者の悲痛な叫びが特集され、世間の注目の高さを窺い知ることができます。
(このスキームで誰が儲かり、誰が養分となるのか考えれば相続税対策を除いていかに馬鹿げた投資かは中学生でもわかりそうですが、さも被害者のような物言いには笑いましたw

一方、実需と大きく乖離する新築供給戸数の根本的な原因は相続税評価の方法にあり、改めて政府の介入(各種補助金・規制強化・税制優遇・関税etc)するところにロクなことはないと感じる今日この頃です。。
社会保障や治安維持といった最低限必要なものだけ頑張ってくれれば効率的で素敵な社会になり、無駄な歳出(公務員)も減らせるんじゃないかと思います。
レッツ最適化!めざせ小さな政府!


などと偉そうに政治を語っておりますが、政府の介入により生じる歪みに儲けの源泉があることも事実です。(空室だらけでもOKな節税アパートとか、それを格安で狙うハイエナ投資家とか

ワタクシの主戦場、生活保護も然り。

パンピは敷礼なし25000円のお部屋が、敷1礼1の35500円でついちゃいます。(もちろん代理納付つき♡
マーケットメカニズム完全無視で高く客付けできるなんて行政様のおかげやで!




まあAD3カ月払うので契約金は入りませんが・・・(日割り分足りないから差額持ってきてとかマジでやめろやw

5人に1人はAD回収する前に身柄を回収されますが(無銭飲食で即実刑とかもうね・・・




目から汗が止まらないので話を戻します( ;∀;)

これらの不動産賃貸バブルの記事についてネットユーザーのコメントをみてみますと
「少子化で人口減少のリスクがあるのに不動産投資に参入しようとするやつはバカ」
「絶対にやってはいけない投資」
などと罵られておりますw

感覚的にも投資経験のない大多数の人が同じようなことを考えていると思いますし、このようなアレルギー持ちの身内を説得することが参入障壁になっていたりします。


「少子化で人口減少のリスクがあるのに不動産投資に参入しようとするやつはバカ」

一見すると当たり前のように聞き流してしましまいそうですが、実はコレは大きな間違いです。

人口ピラミッドや出生率等から将来の人口推移を推し測ることは容易で、統計的に人口が減少することは確実なのに、リスク(=不確実性)など心配する必要がないからですw

小学生でも知っていることを市場が織り込んでないハズがあるまいてw
(大〇建託やレ〇パなどの地主向け節税アパートの乱立だって織込み済みさ!)

きっとトヨタの株価が下がっても
「若者の車離れが加速してるのに自動車関連買うヤツはバカ(ドヤァ」
とか後出しジャンケンで言ってるんだと思います。

そんな人達を黙らせる魔法の一言がある。
「なるほど~全力で空売りすれば一瞬で億万長者ですね(にっこり」
無論、彼らに実行する勇気も財力もないw


ここから本題ですが、賃貸経営において「マクロ的な視点」で投資判断をすることはインテリっぽいのですが、役に立たないどころかやや危険です。

例えば、「人口が減っていく中で安定して入居者を維持できるか?」などと本気で心配している人に賃貸経営はオススメしません。

なぜなら「入居者の維持=運営の維持」なのでちょっとした空室率の増加で持ち出しが発生するクソ物件を検討しているパターンが多く、一般人の思考回路同様、自分の運用成果が市況や外部要因によって左右される「投資」と(意識しているかは別として)思い込んでいるからです。
このような人達が市場で真っ先にクソ物を嵌め込まれて養分になるのだと思いますw


「木を見て森を見ず」という諺がありますが、重要なのは保有物件エリアの空室率や日本の人口ではなく、自分の物件の稼働率であり、不動産賃貸業の世界では全く当てはまりません!

賃貸経営者にとって「満室」というのは枕を高くして寝れる唯一の状態であり、それが当たり前でなければなりません。(放置物件抱えてるくせにとかやめてあげてw

「そうは言っても自分の物件を満室維持するには、将来的な人口の動向が少なからず影響するんじゃない?」という声が聞こえてきそうですが、それは「相場の価格」で購入した物件を「相場の価格」で貸し続けようとするときに心配することです。

例えば物件価格2000万円、年収200万、想定利回り10%という中古クソ物件を運用して、大規模な資本的支出をせずに10年後も同等の利回り・入居率を維持できるかというと厳しいです。
こんなとき、人は10年後の「不動産市況」「融資情勢」「エリアの需給バランス」などわかりもしないことに頭を悩ませながら投資として適格か否か判断を下します。

ここに主体性を失い、運用成果を市況に委ねた思考停止投資家が誕生しますw
こんな人が希望の船エスポワールに乗ったら一瞬で星を3つ失い、別室行きです。

先ほどの例で極論をいえば家賃を相場の半値にすれば、さすがにその物件は引く手あまたで入居者を選びたい放題なので10年後にエリアの空室率が20ポイント下がろうが、多少劣化・陳腐化が進もうが全く関係ありません。

利回りが5%になる?

それならその分安く買えばよいだけです。
家賃が半額なら指値も半値などとヌルイことを言ってはイケナイ。
ここは思い切って10分の1、200万で買いませうw

するとどうだろう?
どうあがいても満室必至の利回り50%物件ができあがりです。
カワイイは作れる!

不動産投資で一番重要なこと。
それはぶっ飛んだレベルで安く買うことです。

税務・法務・客付け・DIY・分離発注・各種裏ワザ・・・etc
ランニングコストを下げる手法や収益を上げるノウハウは腐るほどありますが、運用成果を構成する要素全体からみれば3割程度に過ぎず、7割は仕入れ値で決まります。
(これらはもちろん重要ですが、極めたところで利回りが40%UPするわけでもなく、5倍の金額で売り抜けられるわけでもありません。)

所有権移転を司法書士に頼み、リフォーム業者に多少ボラれ、ふるさと納税で寄付金にロスを発生させてしまい、客付けに苦戦し、うっかり固都税を現金で支払い、慶弔見舞金や旅費日当による節税を知らなかったとしても、安く買ってさえいれば実質利回りが80%から65%になるというだけで、圧勝に変わりありません(テヘペロで済む話ですねw


スルガスキームの動向や金融機関の融資姿勢次第で損益が大きく変わったり、エリアの需給で投資の成否が左右されるような博打を、多額の借金を抱えてまでやる必要ないということですw




最後に、「そもそもそんな安く買えるわけねーだろ!」というツッコミにお答えしたい。

確かに、「テレビに映るアイドルを口説こうと事務所宛にラブレターを送ったところで全く相手にされない」のと同じように、「健美家に載っているお化粧直しした現況満室!利回り10%♪に90%OFFの指値をしてもキ〇ガイ認定を受けるだけ」です。

こんな時は街を散策して出会った年増デブス(築古ボロ)に片っ端から声をかけましょう!



「やらないか?」




破天荒に見えるこの手法も、成約率は結構高いw

こうして出会った婦人達を自分好みに育成してアイドルにできれば、莫大な含み益を抱えた清竜人のできあがりですw

それでは聞いてください、清竜人25で「Mr.PLAY BOY」




実際、掃除や簡易リフォームのみで客付けできるボロ戸建てを0円~1万円で購入して賃貸するだけで天文学的な利回りやキャピタルゲインを得ることができますし、物件さえ見つかれば手間もそれほどかからないので堅実で利益率の高い手法だと思います。
物件を激安で買ってリノベするのとは手法が全く異なり、その場合は手間と少しばかりの資本が必要となるので注意ですw
(0円戸建ての具体的な探し方はブツ上げ散歩以外にいくつかありますが、無料のブログで書けるワケがないので色々試してください。専業だから~、地方都市だから~等は言い訳に過ぎませんw)


デメリットを挙げるとするならば、天文学的な利回りを叩き出せる一方で絶対的な利益額は少なく(小ロットばかりのため)、比較的短期で利確した際の儲け(インカム・キャピタル総和-取得・運営費)が一案件あたり100~300万程度ということです。

つまり、人口の動向に怯えながら数年前にフルローンでRCを購入した方々と比較すると投資効率で圧勝するも利益額で完敗という、なんとも皮肉な結果となりましたw

ワタクシを含め、当時のフルレバ高速系のスキームに懐疑的だった方々はバカをみる結果となりましたが、まあこれは結果論ですし、あの状況下で下した判断が誤っていたとも思いませんし、決して悔しくもありませんし、泣いてもいません・・・

また、必然的に入居者の客層が下がる点も注意が必要です。
ここらへんの対応はワタクシも未熟ですので、必殺さんのセミナーで一緒に勉強しましょう!(サラリと告知乙w

詳細・申し込みはコチラ

再現性が高く、誰でも簡単!とは言いませんが、貴方の賃貸経営の一助になれば幸いです。

それではまた!

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必殺セミナーin新潟開催決定!!

口座振替による所得税納付で大打撃。

カリスマ納税貧乏こと、レイシーです。
お久しぶりです!

さらに住民税、事業税、固定資産税を支払うと・・・
ローコストハウスメーカーの新築が建ちますな!

平成28年は個人所有していたアパートの売却益がデカかったですが、短期譲渡で税率39%の挙句、全額を空室だらけのボロアパート現金買いに投じたのだから目も当てられないw

結果、各種支払に頭を悩ませながらなんとか乗り越えて生きていますw

譲渡所得39%は確定申告時に所得税として全額納付するものだと思い込んでいましたが、実際は所得税30%、住民税9%という内訳になっていることを知りました。

資金繰りに窮しているワタクシにとっては割と本気で嬉しい誤算でしたw

黒字倒産大家さん予備軍の皆様におかれましても、知っておいて損はない話だと思います(極限まで自分を追い込むという意味でw


さて、この綱渡り生活の対価として得られた果実(物件)について書いていきたい。

1Kロフト×12世帯(築20年)
購入700万 現在満室 利回り58.4%
昨年末に8空の状態で購入しましたが、生活保護の受入れ強化と家賃見直しだけで満室になりました。途中、入居直後の逮捕者が2名出ましたが、偶然にも担当刑事が高校の同級生で「管轄内で今話題のアパート」とお褒めの言葉をいただきましたw


1Kロフト×4世帯×2棟(築19年)
購入775万 現在満室 利回り38.3%
昨年夏に購入。特に思い出も想い入れもありません。
過疎エリアで募集当初はあまり反響がありませんでしたが、繁忙期でめでたく満室となりました。
ちなみに現在買付をもらっています。


長屋
購入0円 3万で賃貸中 利回り—%
年末に無料GETしました。ちょうどアパートの取り壊しに伴い立退き交渉をしている知り合いの投資家さんに長期優良入居者を紹介してもらいリフォームなしで貸すことができました。(あ、忘れてましたが今度寿司おごりますw
ちなみにこの物件の売主様?から使い道のない3坪の土地も併せて譲り受けましたが、隣地に交渉したところ坪10万で買い取っていただきました。


戸建
購入0円 3.7万で賃貸中 利回り—%
こちらも無料GETの物件です。残置物の撤去を入居者K君に依頼し、当初4.2万でジモティーに掲載するも5000円の「鬼のような指値」を受け、涙をこらえてマネー成立。
小学校のお子さんがいて長期入居が見込めることと、保証人が便利屋さんで建物の不具合を勝手に直してくれるのでよしとしましょう。


貸駐車場
購入0円 放置プレイを実施中 利回り—%
ジモティー「土地あげます」の投稿より成約。発見した時点で既に投稿から5時間ほど経過しており多数の問い合わせがあるも、諦めずに「ジモティー乞食」っぷりを発揮したところ「礼を弁えないヤツばかりなので貴方に譲る」とよくわからない理由で交渉権を獲得しましたw
隣地をまとめると一攫千金のポテンシャルを秘めていますが、それができないから今に至るのだと思いますw
とりあえず広い土地なのでこれからゆっくり活用方法を考えていきたいと思います!


戸建
購入60万 3.5万で賃貸中 利回り70%
知り合いの業者さんより購入。残置物処分と給湯器をつけてジモティーで募集したところ3.5万で入居が決まりました。


とりあえず最近動きがあった物件のみ書いてみましたが、これから富山の氷見合宿の準備があるので他に買った物件は過去ログ参照でお願いしますw


前置きが長くなりましたが、なにが言いたいかというとキャッシュが乏しく大きな物件は買えないので充電期間の間にまたセミナーでも開きましょうという話です。(本題は適当かw

個人的に入居者が頻繁に逮捕されたり、督促ガン無視・半夜逃げ入居者の債権回収を現在進行形でやっているので、キ〇ガイ対応に精通した必殺大家人様の講演を聞きたくオファーしたところ、快く引き受けていただきました。
この場を借りて改めて御礼申し上げます!

ということで下記内容で申し込みを受付いたしますので興味のある方はお早めにお申し込みください!

必殺大家人 賃貸経営セミナーin新潟

日時:平成29年7月22日(土)
   13:30~受付開始
   14:00~16:45セミナー
   17:30~懇親会
会場:新潟県新潟市中央区天神1-1 プラーカ3 B1F 駅南貸会議室KENTO RoomA(予定)
定員:60名
セミナー料金:5000円(特典CD有)
懇親会:飲み放題(5000円)セミナー会場徒歩圏内

セミナー内容
1、必殺流物件購入術(川上物件・極秘物件の正体と入手方法)
2、物件購入時に購入前の滞納債権を譲り受ける手続き
3、滞納者を追い出さずに滞納家賃を回収する手続き
4、明渡し訴訟の実例
5、強制執行の実例
6、夜逃げ債権の回収手法

お申込みはコチラから!!!

激安戸建、再び!

こんにちは、レイシーです。
前回載せることができなかった0円戸建ての写真をUPします!

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生活感満載の状態ですが、運営を丸投げした入居者K君による残置物撤去作業は既に始まっております。

私は簡単なサポートとアドバイスしかするつもりはありませんが、有能な彼のことですので、来春までには客付けが完了しているんではないかと思います!





さて、先週金曜日、この0円戸建を紹介してくれた業者さんより、物件査定の同行を頼まれる。
今回の物件は兄弟共有で相続し、当初500万円で売り出すも反響がないまま4年間放置プレイされていた戸建ですw

簡単なスペックを書きますと、
・ 新潟市秋葉区某所の戸建、昭和47年築(2P可能姉妹)
・ 土地159坪、建物52坪(固定資産税評価617万)
・ 建物は玄関に一部雨漏りがあるも、その他は現況のまま使用可能
・ 給湯は恐らく使用不可?
・ 残置物結構あり



業者さんの話によれば、売主は超絶弱気マインドで0円でもいいから早く処分したいそうですが、彼らの心情を察すると0円とは言いづらく、結局10万の値をつけておきましたw

後日業者を通してやんわり伝えてもらうことになりましたが、恐らくまとまると思います汗

この物件も運営丸投げにもってこいですが、あいにくK君もK市0円戸建の再生で来春くらいまで手いっぱいだろうということで、コチラは自分でなんとかしたいと思っております。

といっても残置物撤去、リフォームはめんどくさいので現況のまま激安ペット可物件としてジモティーで募集するだけですがw
入居者が決まるまでキ○ガイ対応に忙殺される日々を想像すると、オラワクワクすっぞ( ;∀;)

もし、「金はないけど賃貸経営始めたい!」という方いたら転貸許可付きで3万で貸しますのでご連絡くださいw
ただしキ○ガイ認定した場合はスルーするんで、ガチで勘弁してください( ;∀;)


それではまた!


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プロフィール

レイシー

Author:レイシー
1986年生まれ。
アパート・テナント・区分・戸建を賃貸中。
リフォームから保存食作りまでなんでもやってみる専業大家です。

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